Искат 950 евро на кв. метър за жилище в центъра на Бургас

Морският град се разраства в посока Сарафово и Крайморие

Брокерите очакват успокояване на пазара до 2007 г.


За 950 евро се предлага вече кв. метър жилищна площ в идеалния център на Бургас, а цените в крайните квартали вече гонят 500 евро на кв. метър, съобщи управителят на кантора "Ново строителство" в "Адрес недвижими имоти" в града Иван Червеняков, цитиран от сайта burgasinfo.bg.
Според него през 2004 г. цените на недвижимите имоти в Бургас са се покачили почти двойно, а морският град е бил на едно от първите места по ръст на цените на имотите. Това означава, че и самото търсене драстично е нарастнало, коментира брокерът.
Офертите за продажби на жилища в центъра на града вече минават 900 евро и се доближават до психологическата граница от 1000 евро, но тази цена естествено подлежи на коментар, посочи и управителят на агенция "Инфомакс" в града Румяна Георгиева. Причината за високите цени е недостигът на петна за строителство в града, а в центъра такива просто липсват. Това отчасти се дължи и на разположението на Бургас - той е запушен от две страни с море и езера и има ограничени възможности за разрастване, обясни Георгиева.
По данни на "Инфомакс" в по-елитните квартали като "Лазур" новото строителство вече се предлага за 800 евро на кв. метър. Офертите за продажба на луксозни офис сгради в центъра на града пък достигат нива от 1000-1500 евро за кв. метър.
Според Иван Червеняков факторите за високите цени в града са няколко: Бургас е привлекателен за покупка на имоти, както от страна на българи, така и на чужденци. Причина за поскъпването на имотите са и повишените разходи на строителните фирми за проектиране и материали.
На този етап в града се строи навсякъде, като се проектират предимно жилищни сгради, коментира брокерът. Мащабна строителна дейност се извършва в жилищните комплекси "Лазур", "Меден Рудник", "Славейков" и "Сарафово."
От земеделските земи се търсят тези, които могат да влязат в регулация в близките една - две години, като целта е строителство. Най-предпочитани са парцелите в "Меден Рудник", "Лозово" и "Крайморие".
Според Червеняков обаче пазарът на имоти вече започва да се успокоява, а след влизането на страната ни в Европейския съюз цените дори леко ще се понижат и ще се установят на определено ниво.


Чужденците търсят къщи до 50 000 евро

Малки къщи с двор в близост до морето на стойност между 30 и 50 000 евро са сред най-предпочитаните обекти за покупка от чужди граждани, съобщиха от бургаския клон на "Адрес недвижими имоти".
Чужденците търсят завършени, нови жилища, които да бъдат обзаведени. Новите придобивки се използват за почивка и отдаване под наем, когато собствениците им не са в България. Купувачи на жилища са и хора, които имат бизнес тук. Те търсят имоти най-вече в Бургас, Несебър, "Слънчев бряг" и Равда. По наблюдения на брокерите чужденците проявяват интерес и към имоти на юг в посока Созопол, Приморско и Китен. Там обаче все още предлаганите имоти са малко, тъй като обектите са в процес на изграждане.
В момента са много актуални и къщите в селата в Странджа планина, особено тези, които са по-близо до морския бряг.

http://www.monitor.bg

Двойно по-високи цени на вилите в Добричко

Двойно са поскъпнали вилните имоти по Добруджанското Черноморие преди началото на активния туристически сезон в сравнение с февруари миналата година, съобщи управителката на агенцията за недвижими имоти "Контини" в Добрич Костадинка Добрева.
2-3-етажни нови вили в селата около курортния комплекс "Албена" ­ Рогачево, Оброчище, Църква, вече се продават за между 60 000 и 150 000 евро. Стари къщи в селата от така наречената "първа линия" край морето ­ Българево, Царичино, Дуранкулак, вървят от 15 000 до 40 000 евро заедно с дворни места от 1,5-2 декара, допълни Добрева. Интерес към закупуване на летни къщи в тези райони проявяват основно англичани, германци, ирландци. Чужденците понякога събаряли старите сгради и вдигали нови домове според европейските стандарти. За тях ценен бил парцелът заради красивата природа. Според прогноза на "Контини" в близките месеци вилните имоти по Добруджанското Черноморие няма да поскъпнат. Ако все пак цените се вдигнат, то ще е с най-много 10% заради повишаване на цените на строителните материали.

http://www.monitor.bg

Имотите по морето ще поскъпват с до 15% годишно

Жилища, земи и търговски площи остават най-търсени по брега

Инвеститорите се насочват към покупки на парцели на север

Средно със 7 до 15% годишно ще се повишават цените на недвижимите имоти през следващите няколко години, сочи доклад на варненската агенция за недвижими имоти "Форос", разпространен чрез агенция "Фокус".

Очакваме да се запази тенденцията към повишение на цените на жилищата и търговските площи, като през тази година те ще нараснат с около 10%, коментира управляващият директор на "Форос" Добромир Ганев. Като най-перспективни райони за покупка или строителство на апартаменти той посочи центровете на северното и южното Черноморие Варна и Бургас, както и курорти като "Слънчев бряг", "Св. Влас", "Златни пясъци" и селища като Галата, Крайморие, Бяла. При някои по-неатрактивни жилищни имоти, като например панелните апартаменти в крайните квартали на големите градове обаче може да се наблюдава и лек спад в цените, предупреди Ганев.

За покупка или строителство на къщи и вили пък се посочват като най-подходящи районите южно от Бургас, северно от Варна, както и селата в близост до морето с добра инженерна инфраструктура.

Според доклада най-сериозно увеличение се очаква в цените на парцелите по Северното Черноморие. Засега то изостава в това отношение от южните райони, където през 2004 г. бяха сключени близо 10 пъти повече сделки за продажба на земи.

През миналата година Южното Черноморие е било безспорен първенец по брой сделки със земеделска земя с цел смяна на предназначението и строителство. В общините Бургас, Созопол, Приморско, Несебър, Поморие са били сключени над 868 подобни сделки, при които са продадени 4 305 декара земя. За същия период по Северното Черноморие сключените сделки са едва 104 за продажбата на 267 декара земи при средна цена от 4200 лв. за декар.

Причината е, че Северът започна да се развива по-късно, но очаквам през следващите 1-2 години да навакса това изоставане, коментира Добромир Ганев. Като атрактивни райони за покупка на парцели за застрояване той посочи Камчия, северното Черноморие след "Златни пясъци", Галата, както и отделни селски райони в близост до плажната ивица. Прогнозата на "Форос" е, че цените на парцелите за строителство в тези селища ще се повишат с около 15% и ще са основен фактор за покачването на цените на имотите по морето през тази година.

По данни на агенцията в момента цените на парцелите в по-атрактивните райони около морския бряг вече достигат стойности от 40 - 50 евро/кв. м за земеделска земя и до 200 - 300 евро/кв. м за урегулирани парцели в строителни граници.

От агенцията съветват купувачите на парцели за строителство внимателно да проучват статута на земята, границите на регулация и предвидените параметри на застрояване, както и подземните и надземни комуникации, които могат да ограничат бъдещото строителство. Купувачите на имоти с цел отдаването им под наем пък предварително трябва да проучат какъв е пазарът на наеми в съответния район и потенциалът му за генериране на такъв доход.

30% ръст на сделките във Варна

С близо 30% се е увеличил броят на сключените сделки във Варна през миналата година, в Каварна ръстът е 75%, а в Балчик ­ 50%, сочат данните на "Форос". Основните фактори за това са както икономическата стабилизация на страната и ръстът с над 120% на ипотечните кредити, така и насочването на чужди инвеститори и купувачи към Черноморието и вътрешната миграция към градовете по морето. По изчисления на агенцията през последната година в недвижима собственост у нас са вложени около 10% от чуждите инвестиции в страната, което се равнява на около 200 млн. евро. Силно влияние на пазара на имоти оказва и превръщането на двата административни центъра ­ Варна и Бургас, в притегателно място за хора, търсещи работа от цяла Северна и Южна България, както и за завършили университетите в двата града студенти. Фактор при продажбите са и работещите в чужбина българи, които през 2004 г. са вложили в недвижима собственост около 850 млн. лева.

http://www.monitor.bg

Ръстът на жилищното строителство пада наполовина тази година

Жилищно строителство
Показател 2004 г. / 2003 г.
Въведени в експлоатация жилища 6 594 / 6296
Разрешени за строеж жилища 21 271 / *
Започнати жилища 11 600 / 7672
Незавършени жилища 68 949 / 64168
* Няма данни Източник: НСИ


Двойно по-нисък ръст на жилищното строителство очакват тази година строителните предприемачи, след като през миналата броят на новите сгради в строеж нарасна с над 50%, установи проучване на "Монитор".

По данни на Националния статистически институт (НСИ) през 2004 г. в страната е започнал строежът на 11 600 нови жилища при започнати 7672 през 2003 г. Издадените разрешителни за строеж са за над 21 000 жилища, около 30% от които - през последните три месеца на годината. Основните фактори, които доведоха до този ръст, са постоянно повишаващите се цени на жилищата и гладът за нови апартаменти в големите градове.
Очакванията на наблюдателите на пазара обаче са за постепенно забавяне на темповете на жилищно строителство и пренасочване към строителството на промишлени сгради и инфраструктура. Според предприемачите този ефект няма да се усети веднага, тъй като строителството е инерционен процес и ефектът от насочването на ресурсите към един или друг сегмент се усеща едва след 1 - 1,5 години. Това е приблизително срокът, за който една нова сграда може да бъде завършена и пусната в експлоатация. В подкрепа на това е и фактът, че въпреки отчетения сериозен ръст на започнатите през 2004 г. жилищни сгради, броят на въведените в експлоатация почти не се е променил спрямо 2003 г. По данни на НСИ издадените разрешения за ползване през последните 12 месеца са достигнали 6594, докато през 2003 г. са били едва с 300 по-малко.

От гледна точка на тази инерция на пазара през 2005 г. ще се отчете сериозен ръст най-вече при издадените разрешения за ползване на нови жилищни сгради. Това са сградите, започнати през миналата година, които се очаква да бъдат завършени през тази, коментира Младен Митов, офис мениджър в агенция "Явлена". Строителството на нови апартаменти обаче ще нараства със значително по-бавни темпове спрямо миналата година, като очаквам ръст не повече от 20-25%, отчасти и заради ограничения брой парцели за ново строителство, коментира брокерът. Според него бумът на жилищното строителство през 2004 г. до голяма степен се дължи на изграждането на комплекси с апартаменти от типа "втори дом" в морските и планинските курорти, които попадат в жилищната категория.

Около 30% ръст в строителството на жилищни сгради прогнозира Аспарух Делев, собственик на една от големите строителни компании на столичния пазар "Делар". Ръстът в никакъв случай няма да повтори този през миналата година, но ще остане висок заради голямото търсене на жилищни имоти. Хората имат малко надценени очаквания за цените на този пазар заради предстоящото ни членство в ЕС, а това пък насочва много строителни предприемачи към жилищния сегмент, обясни Делев.

Според секретаря на Националната строителна федерация (НСФ) Георги Григоров обаче около 65-70% от обемите в строителството тази година ще бъдат реализирани от промишлени и инфраструктурни обекти. Потенциалът на жилищното строителство вече се изчерпва заради ниските доходи и слабата покупателна способност на населението, докато новите инвестиции се насочват основно към строителството на промишлени обекти. Имам предвид както самостоятелни производствени и логистични бази, така и в комбинация с офис площи, поясни Григоров. Неговите очаквания също са за ръст на жилищното строителство в рамките на не повече от 20-25% тази година.

1000 лв. за декар чернозем след 2007 година

От 650 до 1000 лв. ще стигне цената на декар плодородна земеделска земя в Добруджа с влизането на България в ЕС през 2007 г., прогнозира Костадинка Добрева, управител на една от големите агенции за имоти в Добрич "Контини".

Месеци преди началото на активния селскостопански сезон търсенето на земеделска земя в Добричко многократно изпреварва предлагането.

Декар чернозем вече върви по 250-450 лв., ако парцелът е голям. Полетата под 50 декара се продават по 140-250 лв./ декар, обобщи Добрева. Спрямо миналата година цените на земята в района са нараснали двойно, като най-активните купувачи са арендатори и българи, които работят в чужбина и инвестират свободни средства в ниви.
Според нея обаче през следващите месеци не може да се очаква ново стремоглаво поскъпване на земеделската земя, като до лятото цените могат да се повишат най-много до 10%.

Управителката на фирмата каза, че напоследък собственици на по-големи парчета продавали обработваемата земя, раздробена на по 1-2 декара с идеята купувачите да променят статута є и да строят вили. От агенцията обаче предупреждават инвеститорите да подхождат внимателно към подобни сделки.

Дори земята да бъде преотредена за строителни нужди, тепърва в района ще се изгражда инфраструктура и някой от собствениците на практика може да се окаже с терен, през който ще минава път и няма да може да вдигне вила, обясни Костадинка Добрева.


http://www.monitor.bg

Новото строителство нарасна с 50 на сто

Предприемачи инвестират в жилищни и административни сгради

Строителството на жилищни и административни сгради бележи значителен ръст през изминалата година, обявиха от Националния статистически институт. През 2004 г. е започнал строежът на 11 600 нови жилища. Това е с 50% повече от новото жилищно строителство през 2003 г., сочат данните на НСИ. Постоянното вдигане на цените на имотите и голямото търсене стимулира предприемачите да инвестират в строителството на нови сгради. За година издадените разрешителни за строеж на къщи и апартаменти са 21 271. Особено осезаем е ръстът на новото строителство в края на изминалата година. Само през четвъртото тримесечие са издадени разрешителни за строеж на 1781 сгради със 7073 жилища в тях. През същия период на 2003 г. са издадени разрешителни за два пъти по-малко нови сгради и жилища. През изминалата година е завършило строителството и са въведени в експлоатация 6594 апартамента и къщи. Това е само с около 300 жилища повече, отколкото през 2003 г. 69 хил. са жилищата в строеж, сочат данните на статистиката. Макар и с по-бавни темпове, значително се развива и строителството на административните сгради. През четвъртото тримесечие на миналата година са издадени разрешителни за строителство на 113 сгради за офиси и магазини. Това е с над 20% повече от разрешителните за строеж на административни сгради, издадени през 2003 г.


http://www.standartnews.com

Два пъти е скочил строежът на жилища

В-к „Дневник” 23.2.2005 г.

Два пъти повече разрешителни за строеж на жилища са издадени през миналата година в сравнение с 2003 г., показват данните на Националния статистически институт. Това ще успокои пазара и ако се стигне до пренасищане, може да доведе до спиране на растежа на цените и дори поевтиняването на апартаментите, прогнозира управителят на "В&H имоти" Христо Бойков. Заради ръста в новото строителство такава тенденция по негови думи вече се наблюдава при панелните жилища в столицата. В момента в София се строят нови апартаменти с площ от 700 хил. кв.м.

През 2004 г. са одобрени общо 5780 жилищни сгради с разгърната застроена площ от над 3 млн. кв.м, като броят на жилищата в тях е 21 271. За сравнение - през 2002 г. и 2003 г. броят на издадените разрешителни е по около 3000 годишно (виж таблицата). Данните показват, че предприемачите вече се ориентират към строителството на по-малки жилища предимно между 50 и 70 кв.м, които са най-търсени на пазара.

Управителят на "Виктория инвест" Наско Атанасов прогнозира, че бумът в строителството на жилища ще продължи до влизането ни в Европейския съюз. Основната причина е продължаващата надпревара между банките в отпускането на кредити при все по-атрактивни условия. Другите са психологическото очакване, че ръстът на цените ще продължи до 2007 г., както и парите на българите, работещи в чужбина. Не на последно място са и средствата от компенсаторни записи, които се инвестират в недвижимости. През последните месеци в покупка на жилища са налети 300 млн. лв., каза Атанасов. Данните на статистиката показват, че за последните три месеца на 2004 г. в експлоатация са въведени 6594 жилища, което е само с 300 повече в сравнение за същия период на 2003 г. В същото време обаче жилищата в строеж са се увеличили с 4000.

Внушителен е и броят на издадените разрешителни за строеж на т.нар. други сгради (хотели, заводи, цехове, атракционни и спортни съоръжения) - 6746 обекта с РЗП от 2.722 млн. кв.м., през 2004 г., показват данните на НСИ. Активността на предприемачите при изграждането на нови административни сгради остава стабилна с одобрените нови 360 сгради с РЗП от 194 хил. кв.м. Общо за 2004 г. са издадени разрешителни за построяването на 12 886 обекта с РЗП от 6.1 млн. кв.м, сочат данните на статистиката.

Страх от ценови балони при недвижимостите в Европа.

Проблемът с нарастващите, и то невинаги икономическо обосновано, цени на недвижимите имоти не е само за България, той вече засяга и Европейския съюз, а и щатите. Към това мнение се присъединява и такъв отговорен фактор в световната икономика като вицепрезидентът на Европейската централна банка Лукас Парадемос. Преди дни в свое интервю за в. “Ханделсблат” той заяви, че в последно време се увеличават индикациите за рискове за ценовата стабилност в средносрочна перспектива в еврозоната. Опасността от инфлация бързо нараства и въпреки че в момента не може да се каже, че съществува инфлационен натиск, то определено вече са налице ценови рискове.

Според банкера отделните национални централни банки в страните от еврозоната трябва да са готови да предотвратят и да реагират правилно на образуването на ценови балони най-вече на пазара за недвижимо имущество.

Главната опасност тук е прекомерното увеличение на цените, което обаче е кухо и не е обвързано със съответните икономически индикатори – например повишаването на реалните доходи на населението или по-високата производителност на труда.

Директорът на американската емисионна банка Алан Грийнспан смята, че на пазарите да се предоставя пълна свобода за действие , ако стигне до спукване на даден ценови мехур. За разлика от Грийнспан шефът на европейската централна банка Жан –Клод Трише заяви , че една централна банка трябва да рагира още преди спукването на мехура.Съветът на европейската банка обаче още няма обща позиция по този въпрос.

Директорът на холандската емисионна банка Ноут Велинк също предупреди за опасни ценови балони в пазарите на недвижими имоти. В някои страни от еврозоната, а също и в САЩ покачването на цените на недвижимите имоти е тревожно , заявява Велинк пред германското издание на вестник ” Файненшъл Таймз”, като обръща внимание, че Холандия изпитала болезнено на собствен гръб последиците от спукването на балона в цените на недвижими имоти.

Казано по-просто, наличието на ценови балони на някой пазар означава, че има нереално завишени стойности на търгуваните стоки, което не може да продължи вечно. В определен момент обаче цените гръмват и пазарът тръгва надолу. Това води до загуби на инвестиралите в съответната стока и оттеглянето на хора, решили да инвестират в нея. Сделките замират, цените играят непредсказуемо, но в повечето случаи повличат към фалит инвестиралите на високите пазарни стойности. Това не е ново явление на световните пазари. У нас също вече се е случвало нещо подобно във финансовата сфера – спомнете си курсът на долара в първите месеци на 1997 година, когато отделни котировки стигнаха до 3400 лева, след това пазарът се срина до 1500-1700 лева. Решилите да купуват над 3 000 лева загубиха много, но пък информираните за движението на цените спечелиха много. Нещо такова може да се случи и на пазара за недвижими имоти у нас, в момент когато ръстът на цените надмине нормалните си стойности и на пазара се създаде истерия за покупка на имот на всяка цена.

Трудно е обаче да се каже какво дори приблизително е нивото на обосновано покачване на цените в момента. Отделни странични фактори могат да ни ориентират, но не и да ни дадат точна представа. Все пак нека видим какви са тези странични космени показатели.
Първият е съотношението между наеми и продажба цена на имотите. Обикновено при нормално развитие на пазара, ако има ръст в цените ,той се отнася и до продажбите и до наемите. У нас от година - две години наемите са стабилни, но цените на продажбите растат непрекъснато. А избързването на едните цени по пазарната логика би трябвало да доведе или до скок на наемите или до спад на цените на продажбите.

Вторият показател е свързан с цените на недвижимостите в региона, съотнесени към българските. Тук определено сме в дъното на класацията в Европа. От 28 страни, посочени в подреждане по цената на недвижимите имоти в техните столици, България и София са на 27 място. След нас е само Сърбия и нейната столица Белград.При това разликата в наша полза между нас и сърбите е само при цените на двустайните жилища. Българсикте двустайни апартаменти са най-търсени на пазара и затова – по-скъпи от белградските. Но за сметка на това прогнозата за 2005 година е за 15% ръст при цените на сръбските апартаменти и 10% ръст при българските. От нашата черга приблизително е още само една европейска столица – варшава, където софийските цени са по-високи пак при двустайните и по-ниски при многостайните. И поляците обаче имат по-висока прогноза за ръст на цените през 2005 година – 15%. Останалите европейски столици са в пъти по-скъпи от българските недвижимости. Най-близо до нашите цени са съседните ни Атина и Анкара, където цените са средно два пъти по-високи от нашите. Съотношението пък към столиците от челото на тази класация е повече от пет пъти. Така че засега ценови балон у нас едва ли има. Но това не дава основание да смятаме, че нарастването на цените прекомерно ще може да продължи.

http://www.imoti.net

Милиони от обира на века, изпрани в недвижими имоти у нас?

Продължават коментарите за българската връзка на ирландски бизнесмени, обвинени, че перат пари от големия банков обир в Белфаст през декември 2004.



Не отхвърлям това твърдение, не го и отвърждавам, отговори министърът на вътрешните работи Георги Петканов, помолен за коментар на информацията, че сериозна част от парите, взети при т.нар. “обир на века” в Ирландия са “изпрани” в България. Министърът заяви пред Нова телевизия, че нашите служби не разполагат с такава информация, но допълни, че ако колегите в Ирландия разполагат с някакви данни, ще бъде направена проверка за истинноста на обвиненията. Според него не би трябвало да е възможно такава голяма сума пари да влезе в държавата без това да бъде забелязано. “Не е изключено, но ми се струва доста трудно”, добави той.
Ирландската полиция вече съобщи, че разполага с доказателства, че част от обира са били изпрани в България и Либия, последната в миналото беше източник на повечето оръжие на ИРА, информират световните медии. В тази връзка ирландски полицаи планират да посетят България.

Белфаст "на тръни"
Междувременно ирландската полиция обяви тревога заради повишена опасност от терористични актове, докато тече операцията по разбиване на мащабната схема за пране на пари на ИРА. Според източник от полицията, цитиран от вчерашния брой на Observer "става дума за холдингови компании, а в случая с България - за покупката на огромно количество недвижими имоти. Парите, които са там, не са десетки милиони, а стотици милиони". Вестник Sunday Times обяснява, че един от участниците в схемата държал фирма, която давала кредити за жилища с изключително високи лихви на хора, на които банките са отказали заем. Двама от директорите на компанията са пътували до България през януари ("източноевропейската страна е новата цел на ирландските предприемачи, които търсят евтини недвижими имоти"). Те били за пет дни в София, за да проучват потенциални инвестиции на фирмата. По думите им, те се срещнали с адвокати, банкери и строители, но не и с търговци на оръжие.

Какво каза главния секретар на МВР генерал-лейтенант Бойко Борисов
Той отрече пред Дарик радио да са правени сделки с оръжие между България и Ирландия. "Още по-малко трафик на оръжие в тази посока", категоричен бе Борисов. Генералът обясни, че "двамата ирландски бизнесмени са идвали в България преди 3-4 седмици, открили са си тук банкови сметки от по 50 евро, наели са си тук офиси и адвокати. Двамата са имали намерението да купуват тук недвижими имоти, защото след влизането на България в Европейския съюз се очаква цените им да поскъпнат".
Обирът и замесените

От 20 декември, когато беше извършен най-големият обир на века, за който беше обвинена ИРА, властите в Европа внимателно следят за подозрително големи транзакции на британски лири, особено на банкноти с дизайна на Нортърн банк. Около 2/3 от откраднатите пари са били прясно отпечатани купюри на банката. Проследяването на парите в България и Либия ще е по-трудно отколкото в някоя от страните членки на ЕС, където властите имат координиран контрол върху прането на пари.

Името на България беше замесено миналата седмица след разпита на финансиста Тед Кънингъм, в чийто дом бе намерена сумата от 2,3 млн. британски лири. Парите били скрити в контейнер за тор в задния двор на къщата му край селцето Фаран в Корк.
57-годишният Кънингам притежава десетина компании и се занимава главно с отпускане на заеми. Той бил поставен под наблюдение от службите за сигурност след като преди шест месеца се срещнал с български търговци на оръжие, посетили Ирландия.
Друг бизнесмен, свързан с аферата - Фил Флин, директор на Bank of Scotland за Ирландия и държавен съветник, вчера подаде оставка от поста си в банката, предаде ирландското издание The Irish Examiner.

Флин обосновал решението си с вдигналия се шум около името му и нежеланието му то да се свързва с колегите му от Bank of Scotland. Флин твърди, че преди шест месеца станал съдружник в Chesterton Finance (компанията на Тед Кънингам Chesterton Finance се е занимавала с инвестиции в недвижимо имущество в България), съобщи "Фокус". При разпитите Флин потвърдил, че придружавал Кънингам преди две седмици до България, където двамата се запознали с пазара на недвижима собственост. Бившият вицепрезидент на политическото крило на ИРА “Шин Фейн” в началото на 70-те години, след това синдикален водач, а сега един от най-влиятелните бизнесмени в Ирландия стана първата политическа жертва на скандала, отбеляза Ройтерс.

Припомняме, че на 21 декември 2004 г. от “Нортърн банк” в Белфаст бяха откраднати 26 млн. лири стерлинги. Този грабеж е един от най-големите в британската история и стана известен като обирът на века (засега).

21 февруари 2005
News.dir.bg

Само 15% от строителните ни компании ще оцелеят след приемането ни в ЕС

Българските дружества имат шанс, ако излязат на чужди пазари

Браншът трябва да върви към окрупняване и специализация на фирмите в различни области на бранша


Влизането на България в ЕС ще се окаже шок за 85% от фирмите на строителния ни пазар, защото ще нахлуят мощни западноевропейски компании със съответния опит, модерно оборудване, квалифицирана работна ръка, стотици милиони годишен оборот и печалби.

Тогава на нашите фирми няма да им остане нищо друго освен да се превърнат в чираци - подизпълнители. Причината - недостигът на квалифицирана работна ръка, остарялото оборудване, липсата на инвестиции.

В момента в строителния сектор има около 20 000 компании, регистрирани по Търговския закон. 85% от тях обаче са малки - с постоянен персонал 5-10 души и годишен оборот под 5 млн. лв. 10% от дружествата попадат в графата "средни предприятия" и едва 5% са големите фирми с над 50 млн. лв. оборот годишно. С влизането ни в ЕС и отварянето на пазара за мощните западноевроейски компании шанс за оцеляване ще имат само тези 15% строителни фирми у нас, което се равнява на не повече от 2-3 000 дружества. Останалите ще бъдат принудени да обявят фалит и това ще доведе до небивал ръст на безработицата в бранша.

Малцина в момента си дават сметка за тази перспектива, отчасти заради бурния ръст, който строителството ни изживя през последните 1-2 години. Ръстът от 15-20% в бранша, отчетен през миналата година, обаче се диктуваше основно от масовото строителство по Черноморското крайбрежие. Този пазар започва да се изчерпва и да се свива, както и останалите източници на финансиране в рамките на страната. В момента трите основни източника на финансиране на строителството у нас са:

1. Инфраструктурните проекти по европейските програми като ФАР и ИСПА. Те обаче и сега се печелят основно от чужди изпълнители, заради високите прагове за годишен оборот и печалба, изискванията за оборудване и квалифицирана работна ръка. И сега на пръсти се броят българските строителни компании, които могат дори да бъдат допуснати за участие в големите международни търгове в бранша, тъй като там се изисква годишен оборот от над 100 млн. евро.

2. Държавните и общинските финансови ресурси, които също отиват основно в чуждестранни строителни фирми.

3. Частните поръчки - по-малките от тях се печелят от
наши строителни фирми. Частният пазар обаче е селективен - при избора на строител не се обявяват обществени поръчки по ЗОП, а често се следват фирмените интереси и контакти.


За повечето строителни предприемачи поръчките, които получават на вътрешния пазар, не дават възможност да реинвестират част от печалбата. Тя стига само да покрият разходите си по обекта и по издръжката на самата фирма. Не се заделят средства за обновяване на техническото оборудване, за повишаване на квалификацията на работниците, за ангажиране на постоянна квалифицирана работна ръка. Повечето фирми набират бригади за определен обект, след което ги освобождават. Само големите компании в бранша у нас поддържат свои бригади работници и специалисти, което автоматично означава и по-голяма конкурентноспособност при участието им в търгове.
Друг проблем е, че не повече от 20% от фирмите у нас имат стандарт по ISO 2000 и 14001, които гарантират технологично качество и екологичност и са сред задължителните изисквания за работа в рамките на ЕС.

Какъв е изходът за българските компании?

Както другите фирми от ЕС търсят пазари извън рамките на съюза, така и ние трябва да търсим пазари в чужбина.

Българските строителни компании трябва да се обединяват в сдружения и консорциуми на технологичен принцип в съответните области - инфраструктура, ВиК услуги, електроинсталации, промишлено и гражданско строителство и др. Така ще могат да се специализират в определена насока, ще се обедини както финансов, така и технически и технологичен ресурс. Тези обединения ще могат да отговорят на изискванията на международните търгове и да пробият на външните строителни пазари. Само така нашите компании могат да получат и необходимия им финансов ресурс, за да се модернизират и да оцелеят след отварянето на пазара ни през 2007 г. Нека не се заблуждаваме: дори след 2007 г. Европа няма да отвори строителния си пазар за нас, както за наши фирми, така и за наши работници. Единственият вариант за българските фирми е джойнт-венчър с големи европейски компании.


* Авторът е федерален секретар на Националната строителна федерация.


http://www.monitor.bg

Продавачите на панелки печелят от покачването на цените на жилищата

Очаква се ръст на купувачите в София от 10-12 на сто

От 350 до 1280 евро/кв. м варират цените на апартаментите в столицата

Продавачите на панелни жилища ще бъдат единствените печеливши от продължаващия ръст в цените на апартаментите в София през тази година.
На фона на общото покачване на цените повечето собственици на панелки в недотам добър вид ще се постараят да продават над реалната сотйност на имота си. Пазар за тях със сигурност ще има поради няколко причини.

Първата - очакването купувачите на жилища в столицата тази година да нараснат с поне 10-12%, ако се съди под данните за януари. Един от факторите, които обещават този ръст, е очакването идващите да живеят в столицата хора да нарастнат - прогнозите са те да достигнат 45-50 хиляди души при обичайна бройка от 35-40 000 новоприходящи в столицата всяка година. Повечето от тях обаче няма да разполагат с необходимите средства за закупуване на собствено жилище или поне не с достатъчно за покупка на скъп имот.

Инвеститорите също се очаква да нарастнат - натрупаването на свободни средства и продължаващото понижаване на лихвения процент по ипотечните кредити са две от необходимите условия, които са налице.
Срещу това очаквано търсене на пазара стоят около 12-15 хиляди реални оферти за жилища, смятат брокери. Това ще стесни избора на хората с пари и ще вдигне цените допълнително.

Трудно е да се прогнозира как ще се движи броят на чужденците, които биха си купили имот за живеене в столицата - данни за това няма, а активният сезон за подобно присъствие е късната пролет и лятото на годината. Все пак едва ли ще сбъркаме, ако и тук предвиди нарастване на броя на купувачите поне с 3-5%.

На най-големият пазар за недвижими имоти в страната - столичния - ежегодно се сключват над 6000 сделки. Още 3000-3500 са сключените и подписани предварителни договори, които не стават сделки по различни причини. Тук не влизат продажбите на имоти "на зелено", тъй като те не излизат в юридическото пространство в момента на подписване на договорите, а едва когато бъде завършена сградата. Има и известно число сделки за замяна на имоти, а също така и придобиване на собственост по наследство, дарение или други форми за промяна на собствеността.

Най-важни обаче са онези купувачи, които формират реалния пазар на имоти в града. А те не са еднородна група, нито пък имат еднакви интереси и подхождат еднакво при сделките. Сред активните играчи на пазара обикновено са новодошлите в града, повечето от които се нуждаят от жилище. От тях около 4 000 са хората с по-големи финансови възможности, които купуват скъпи и престижни имоти. Останалите разчитат на покупката на малки панелни евтини апартаменти, за да решат проблемите си или просто намират нещо под наем.

Според офертите за последната седмица в imoti.net цената на многостайните апартаменти е от 350 евро на кв. метър в някои части на "Люлин", "Обеля" и "Овча купел" до 1280 евро на кв. метър в престижните южни и централни райони. Хората с пари купуват не само апартаменти, но и по-големи имоти - например къщи и вили, ако се спрат на подходяща оферта. Тук цените пак според офертите на imoti.net достигат космическите дори за европейските стандарти цени от 2-4 000 евро на кв. метър в отделни райони на столицата.

Втората група купувачи, притеснените финансово, разчитат главно на парите от продажба на собствен имот в провинцията, но тези средства почти винаги стигат само за малко и в лошо състояние жилище в столицата. Те са и потенциалните купувачи на по-евтините панелни апартаменти в крайните квартали.

Още около 1000 души годишно инвестират в имоти, показват неофициалните данни. Това са хора, които имат жилище и други имоти в столицата или в други градове на страната, но смятат покупката на втори и трети имот за добра инвестиция. Средното ниво на такава инвестиция варира от 50 до 120 хил. евро, а предпочитанията са към централната градска част или южните квартали на столицата.




http://www.monitor.bg

Един път и половина нараснали заемите за имоти през 2004 г.

Ръст от 63 процента на отпуснатите от банките пари за кратко и средносрочни нужди

Банка ДСК държи над една трета от жилищните кредити и половината от потребителските

Средното увеличение за изтеклата година на раздадените жилищни кредити е 147%, почти един път и половина в сравнения с предходната 2003 г. Това сочи статистиката на централната банка. Най-големият кредитен портфейл държи Банк ДСК - 380.4 млн. лв. за годината. При общо раздадени заеми за жилища от малко над 1 млрд. лв. от цялата банкова система, това означава, че всеки трети лев отпуснат като заем е даден от "Банката на народа". Банка ДСК е отпуснала през 2003 г. 172.3 млн. лв., което прави ръст през 2004 г. от 121%.

На второ място по размер на отпуснатите ипотечни заеми е ОББ със 197.4 млн. лв., на трето - Булбанк, която от "склад за пари" бързо се превърна в един от най-големите играчи на този пазар. Банката, част от групата на Уникредит, е раздала 108 млн. лв. жилищни заеми през годината. В челната петорка следват Първа инвестиционна банка с 65 млн. лв. и Българска пощенска банка - с 56.5 млн. лв. Сред водещите кредитори на този пазар с най-голям ръст е Първа инвестиционна банка, която отбелязва скок от 470%. Почти трикратно са се вдигнали за годината и заемите, отпуснати от Булбанк.
Рекордни ръстове отбелязват някои банки като ДЗИ Банк - 2842%, Юнионбанк - 1250%, Хебросбанк - 1111%. Тези странни скокове обаче се дължат на сравнително ниските нива на този вид кредити през 2003 г. за трите банки - съответно 800 хил. лв., 200 хил. и 600 хил. лв.

Четири банки явно се изтеглят от този пазар и се ориентират към други пазарни ниши. С отрицателен ръст на жилищното кредитиране са Корпоративна банка - -51%, ЧПБ Тексим - -6%, БНП Париба - -4% и клонът на Националната банка на Гърция - -100%, която прекрати дейността си в България и прехвърли всичките си сметки и активи в ОББ, която е нейна собственост.

При потребителските заеми отново лидер е Банка ДСК с общ обем към края на 2004 г. от 1.3 млрд. лв. Впечатляваща цифра представлява увеличението от 57% спрямо предходната година. Банка ДСК е раздала през миналата година почти половината от общата маса на потребителските кредити в страната. На второ място е ОББ с по-малко от една трета от нивото на Банка ДСК - около 400 млн. лв., Ейч Ви Би Банк Биохим - с 250 млн. лв. , СЖ Експресбанк - с около 220 млн. лв. и ПИБ - със 103 млн. раздадани заеми за покриване на краткосрочни нужди.

Средният ръст на нарастване на потребителските заеми за цялата банкова система е 63%, като анализът на статистиката показва, че най-активно се е намесила на този пазар ПИБ, която почти е удвоила тези заеми.

От тази пазарна ниша явно се оттеглят 5 банки, които реализират отрицателни ръстове за годината. Това са Алфа банк - -3%, БНП Париба - -8%, ЧРБ Тексим - -8%, Демир банк - -23% и НБГ, за която вече споменахме, че се изтегли от страната.
По данни на БНБ само един процент от раздадените от 34-те банки у нас заеми - ипотечни и потребителски са нередовни. Това обяснява "втурването" на банките към кредитиране на гражданите - нискорискови земи при най-висока доходоност за финансовите институции.

Заемите за граждани в края на 2004 г. заемат малко под 30% от банковия кредитен портфейл. Само потребителските кредити са вече над 20% от всички раздадени заеми.
Има два фактора, които представляват потенциална опасност за банките - гражданите, които все още нямат опита добре да управляват финансите си и на всяка цена се стремят да живеят по европейски - на кредит, другата е вероятният спад в цените на имотите.

Затова централната банка взе неколкократни мерки през годината за ограничаване на бума в кредитирането. Те не доведоха до почти никакъв резултат и през последните месеци на 2004 г. и първия на тази година месечният ръст на заемите се задържа устойчиво в подстъпите на 50% на годишна база.
БНБ открито заплаши, че може да прибегне до избирателни рестрикции и да удари търговски банки, които с агресивното си кредитиране нарушават показателите за стабилност.

Централната банка обяви, че целта е през 2005 г. заемите да нараснат с не повече от 25-30% на годишна база и според банкери най-вероятно ще приложи всичките си възможности и инструменти, за да я постигне.

За клиентите на банките най-голямо отражение ще има върху цената, на която ще получат кредита. Тенденцията е към плавно падане на лихвените проценти по заемите, като най-осезаемо е това при тези за покупка на жилище. Колкото по-рестриктивни мерки се възприемат, толкова по-малко ще са възможностите на банките да предлагат все по-ниски лихви.



http://www.monitor.bg

Половината българи купуват дом “на зелено”

Блокове с над 60 000 недостроени жилища загрозяват столицата

Искайте поне 5 г. гаранция от строителя, след като се нанесете, съветват препатили


Столичен квартал. Две жилищни сгради, а в центъра между тях - огромен изкоп. Обитателите на съседните блокове съвсем не по европейски от години запълват дупката с найлонови пликове с отпадъци, хвърляни от балкона. В дъждовно време в изкопите се образуват блата и е цяло чудо, че оттам още не са тръгнали епидемии.
Децата от околните кооперации си играят около ямата и едва ли подозират, че преди 6-7 години е било планирано оттам да израсне жилищна сграда. В момента в дупката са потънали единствено парите на онези, които са се опитали да купят домове "на зелено".


Над 60 000 недовършени апартамента в столицата са погребали надеждите на излъгани новодомци.

Данните са на предприемачи и Националния статистически институт. Някои от зарязаните блокове се извисяват повече от десет години, без някой да постави на строежа дори една тухла. Това са все домове, продавани навремето "на зелено", за които бъдещите обитатели са броили поне половината от цената за едно ново жилище.
Тези хора са все пак по-щастливи от хилядите ужилени, които са платили десетки хиляди долари просто за да бъде изкопана една дупка на мястото, където трябвало да бъдат положени основите на бъдещия им дом. Някои от тях в момента трескаво събират пари и възлагат на други фирми довършителните работи по сградите.
Точно подобни замразени навеки строежи дълго време спираха българина да се впусне в подобни сделки "на зелено".

Истерията с растящите лавинообразно цени на апартаментите обаче пак подтикна много кандидат-новодомци към авантюри. Те пазаруват жилища в строеж, за да изпреварят новите скокове на недвижимите имоти.
Над 40 на сто от нашенците през миналата година са вложили парите си в подобна покупка.

Според предприемачи и специалисти рискът да попаднеш на нова пирамида отдавна отшумя. Появява се обаче нов капан - да купиш предварително дом, чийто таван и стени ще започнат да капят, още преди да си се нанесъл. Или пък да броиш торба пари за прекрасна картинка на жилище, докато не се окаже, че ще се строи на калкан и няма възможност да се сложи обещаната външна топлоизолация.

Капанът "пирамида", характерен за ранните години на прехода, напоследък се измества от капана "некачествено строителство", признават архитекти и предприемачи. Мнозина от строителите в стремежа си да докажат, че не са пирамиди, и да предадат обекта навреме, заблуждават с цените си. Те пропускат да вложат в строежа основни материали, които иначе са калкулирани в сметката. Така първия месец клиентът не може да се начуди, че все пак е получил дома си в срок. А на първата година започва да събира пари за ремонт на дограмата или паркета.

Предприемачите съветват купувачите първо да проверяват какво друго е строила съответната фирма. Според Националното сдружение за недвижими имоти най-добре е да намерите сгради отпреди поне 3 години и да разпитате обитателите им. За да разберете дали блоковете са издържали изпитанията на времето. Брокерите твърдят, че когато клиентите купуват директно от строителя, най-лесно могат да бъдат излъгани, особено ако не познават особеностите на този бизнес. Според тях купувачите се вглеждат най-много в проектите, които им показват. Омаяни от лъскавите картинки, мнозина пропускат да питат за конкретни подробности от жилището. От сдружението за недвижими имоти препоръчват първо да зададете въпроси за материалите, с които се строи, и от кои фирми се произвеждат. Има компании, които строят по желание на клиента с тухли четворки или с ИТОНГ. Това може да е удобно за отделния купувач, но в действителност при такъв строеж сградата прилича на шахматна дъска заради различния тип материали. Това затруднява поставянето и на изолация и не е за препоръчване, твърдят предприемачите.

Задължително при покупката на жилище трябва да проверите кредитоспособността на фирмата. За предпочитане е да наемете компания, която ви представя
разбивка на точните суми необходими за отделните етапи от строежа - идеен проект, груб строеж и до ключ. Съмнителни са компаниите, които ви искат веднага примерно 50 на сто от сумата, а онези, които искат цялата сума още "на зелено", трябва задължително да бъдат избягвани. Добре е да използвате стабилна брокерска къща при покупката на недвижим имот, вместо да купувате директно от строителя. Причината е, че посредникът може да оцени рисковете вместо вас. Той знае как работи съответната фирма и с кои банки взаимодейства. Иначе ако искате ипотечен кредит, ще ви е много трудно да го изтеглите на етапа "груб строеж" на сградата например.

Една от грешките, които много нашенци продължават да правят, е, че внасят кешови суми срещу символични разписки. Много от строителните фирми избягват преводите по банков път, за да икономисат от плащането на данък печалба. Договорите ви обаче задължително трябва да включват изискване за плащане на неустойки при забавяне на строежа, казаха от Националното сдружение на недвижимите имоти. Другото условие е строителят да ви осигури гаранционно обслужване за първите пет години, след като се нанесете в дома. Само така ще бъдете сигурни, че няма да купувате нови тапети, след като по стените ви избие влага още първата зима.




Цената скача двойно за довършен апартамент

Не е нормално старите сгради и жилищата ново строителство на практика да изравнят цените си, казва Лъчезар Искров от Националното сдружение за недвижими имоти. Според него в близките години старите сгради ще замразят стойността си, а новите ще поскъпват, но с по-бавно темпо.
Една от причините да се купуват домове "на зелено" е по-ниската сума, която се плаща за тях в началото. В момента покупка на сграда в "идеен проект" (някои нашенци казват "пълен въздух") тръгва от 470-500 евро за квадратен метър. Още при изкопа на основите сумите скачат до около 550 и нагоре. На финала стойността на кв. м от имота вече е около 800 кв. м. При това в тези случаи най-често вече всичко е разпродадено.
Един от вариантите да купите по-евтин дом е да се доверите на по-малки фирми, които не са известни и не надуват цените. В момента на пазара се появяват компании от архитекти или строителни инженери, които са работили за други предприемачи, но предпочитат да създадат собствена практика. За да сте сигурни в подобни хора обаче, трябва да сте видели какво са построили досега и освен това да сключите железен договор относно неустойките. Те могат да ви подведат със сроковете дори и против желанието си - просто защото нямат достатъчно средства, за да завършат строежа.

http://www.standartnews.com

Кога ще се спука спекулативният балон на недвижимите имоти в България

в-к "Капитал"
Брой 5, Януари 2005 г.
http://www.capital.bg


Георги Георгиев*

Миналата година бях в България за четири месеца и бях втрещен от равнището, което бяха дос­тигнали цените на недвижимите имоти в големите градове и по морето. В общи линии скъпите недвижимости в страната гонеха цени, които оставят в праха цените на съпоставими имоти в Щатите, без да броим свръхелитните места като Ню Йорк, Сан Франциско, Чикаго и Бостън. Цените на скъпите апартаменти в София стигнаха нивата на жилищата в Ню Йорк от 1996 г. Продавачите и техните брокери формираха цените на база на цените на недвижимостите в Прага и Будапеща отпреди приемането им в ЕС, а купувачите приемаха тези цени като неоспорима даденост.
Кои са основните признаци, че се надува спекулативен балон на недвижимостите?

1. Абсурдни цели и нереалистични очаквания - ще стигнем Будапеща, Прага, а защо не и... Париж
Самото ориентиране на цените на недвижимостите в София спрямо тези в Прага и Будапеща е признак за надуване на балон, тъй като тези градове са неподходяща отправна точка за сравнение по следните причини:
а) Трите основни ценообразуващи фактора при недвижимостите - местоположение, местоположение и пак... местоположение.
Решаващата роля на местоположението на един недвижим имот за формирането на неговата цена е широко известна истина, включително и у нас. Странното е, че на участниците на пазара никога не би им хрумнало да ориентират цените на недвижими имоти в Мисирково по тези на имотите в Бояна, но нищо не ги спира да си въобразяват, че една неугледна столица от периферията на континента може да догони по цени Прага и Будапеща например, които са на пъпа на Европа. И двете столици са изцяло реставрирани, имат отлични инфраструктури и преки връзки с развитите западноевропейски пазари.
б) Основният ценообразуващ фактор - какви доходи е в състояние да генерира един недвижим имот.
Цените на недвижимостите в Чехия и Унгария постигнаха взривообразно покачване не заради очаквано автоматично приравняване с европейските след приемането на тези страни в ЕС, а поради възможностите на тези имоти да генерират много високи доходи под формата на рента. А това стана възможно едва след като западните инвеститори инвестираха десетки пъти повече средства в тези страни, отколкото в България. Това формира високото платежоспособно търсене за наемане и предопредели и поскъпването на самите имоти. В България инвестициите са символични, а наемите не само не се повишават, а дори продължават да падат. От казаното дотук проличава ясно абсурдността да се ориентират цените на недвижимите имоти в България по тези в страни като Чехия, които според проучванията на МВФ са ни изпреварили икономически поне с 10-15 години. Достигането все пак на сходни ценови равнища означава единствено надуването на спекулативен балон до точка на експлозия.

2. Разкъсване на връзката цена - доход, който генерира недвижимата собственост
Основният фактор, който формира цената на един недвижим имот, е доходът (рентата), който той е в състояние да генерира в обозримо бъдеще. Разривът между двете е един от най-категоричните показатели, че пазарът е в състояние на спекулативно раздуване.
В България се наблюдава трайна тенденция на сдържане на растежа на наемите както на жилища, така и на офиси. Дори тенденцията е към намаляване. Едновременно с това цените на недвижимите имоти направо се изкачиха на Еверест. Фактите за този взривоопасен разрив между цени и доходи се намират пред очите ни в издания като „Фотокъщи“, кьдето за един и същ имот е дадена и цената, и исканият наем, така че съпоставимостта е идеална. Още по-показателно е общото положение, когато има много купувачи на даден имот, а потенциални наематели направо не се намират дори когато наемът е под лихвите по една евентуална ипотека за същия имот. Нещо повече, огромната част от новозакупените имоти не се отдават под наем. Причината е елементарна - при тези ниски наеми собственикът няма сметка да отдава под наем, тъй като огромната част от рентата би отишла за ремонтиране на имота след напускането на наемателя. Тази ситуация е явен признак за раздуването на спекулативен балон, при който основната ценност на даден имот става неговата способност за поскъпване.

3. Разкъсване на връзката цена - производствени разходи
Драстичното разкъсване на връзката между цените на недвижимите имоти и строителните разходи е друг признак за спекулативен балон, на който предстои да се спука.
В момента разходите за пос­трояването на един квадратен метър жилищна площ (стандартна степен на завършеност - шпакловка и замазка) са около 200 евро. Страната е залята със строителни материали, така че сериозно поскъпване не се очаква. Продажните цени все по-често гравитират към 1000 евро и нагоре. Нормата на печалба е направо феноменална за строителния бизнес.

Въпросът е не дали, а кога ще се спука спекулативният балон

Наблюдаваме сериозни диспропорции между цените на имотите и доходите, които те са в състояние да генерират. Това противоречие може да се разреши само по два начина - или чрез драстично (в пъти) повишаване на рентите, или чрез срив на цените. Повишаване на наемите, при това многократно, е абсурдно да се очаква, особено в сегашните условия, когато те в действителност падат. Чуждестранни наематели също няма да се появят, тъй като България продължава да бъде неперспективна за инвестиране страна. Тя не е Чехия или Унгария в това отношение и респективно пазарът на недвижимости няма потенциала да достигне подобни равнища. Скокът на цените на недвижимите имоти в Прага и Будапеща бе предшестван от остро покачване на наемите в тези градове поради мощния приток на инвестиции (десетки милиарди долари годишно) в тези страни, което доведе и масово чужди специалисти в тези страни, готови да плащат почти западни наеми, а така също генерира доходи за местни специалисти, които създадоха допълнителен натиск върху наемите. В крайна сметка това обоснова покачването на цените на недвижимите имоти. В България наивната представа на брокери и спекуланти е, че цените могат да се повишават трайно, без да има доходната база, която да оправдава това покачване. Няколко събития могат да предизвикат спукването на балона и възстановяването на реалните пропорции:

1. Централната банка (ЦБ) решава да спука балона
Целенасочени мерки по спукването на балона се обсъждат на различни нива поне от 6-7 месеца насам. Мерките са неизбежни, тъй като забавянето или отлагането няма да решат проблема, така че балонът да спадне меко от само себе си. Какво може да направи ЦБ, за да се справи с конкретната ситуация:
а) Да привика агресивните банки на предупредителни срещи и да им нареди да намалят кредитната си експанзия и особено тази на взривоопасния пазар на недвижимости. Те вече са в ход, остава да видим дали рисковите банки ще си вземат бележка. Истината е, че ЦБ не може да нарежда директно на частни банки как да водят кредитната си политика.
б) Ако предупредителните разговори не дадат резултат, ЦБ може да нарочи най-рисковите банки и при първите признаци за ликвидна криза да ги посече за назидание на останалите. Списък на проблемни малки банки вече е изготвен и се очакват резултатите от предупредителните разговори. Целта на тази операция ще бъде ограничено пускане на лоша кръв и управляемо изпускане на балона. Особено важно е ЦБ изрично да обяви, че мерките и са насочени към обуздаването на конкретен пазар (този на недвижимостите), за да предотврати всеобхватна паника на кредитния пазар.
в) ЦБ предприема мерки по ограничаване на кредитирането - повишаване на задължителните резерви на банките, коефициентите на ликвидност и т.н. Тази операция ще засегне икономиката като цяло, а не само раздутия пазар на недвижими имоти или конкретни банки и може да забави икономическия растеж.

2. Европейския съюз отлага приемането на България с една или повече години
Такава новина ще срине пазара на недивижими имоти светкавично, тъй като очакванията, че с влизането на България в ЕС ще се възпроизведе рязкото покачване на цените на недвижимости, което съпътстваше приемането на страните отличнички, са основният двигател зад балона, който се надува у нас.
Вероятността да се получи такъв отказ или отлагане е малка, независимо че наскоро България и Румъния бяха отново предупредени, че не изпълняват поетите задължения. На всички е ясно, че тези две страни се приемат по втория начин, известен като стратегическа целесъобразност и ще им трябват десетилетия да влязат в час. Абсурдът е пълен - цели две години преди евентуалното приемане на двойкаджиите в ЕС ценовите равнища на недвижими имоти в София заплашително се доближават до цени на недвижимости в Прага и Будапеща непосредствено преди приемането им в общността. Така, както е тръгнало, в навечерието на приемането ни в ЕС София сигурно ще е по-скъпа от Париж. Поне като претенции. А какво ще стане на следващата сутрин?

3. Ще стигне ли въздухът
За никого не е тайна, че основните купувачи на пазара на недвижими имоти в България не са чужди инвеститори, а най-вече български граждани и фирми, които взаимно си търкалят снежната топка на очакванията, че на 1 януари 2007 в България ще нахлуят тълпи от външни инвеститори, които ще опустошат пазара на недвижимости у нас по цени, близки до централноевропейските.
За да продължи надуването на балона, е необходим постоянен приток на платежоспособно търсене. Ако той секне, балонът доста бързо ще спихне. По-интересен е въпросът дали вътрешното търсене ще успее да удържи сегашните и очакваните ценови равнища до заветната дата на приемане на страната в ЕС. За да отговорим на този въпрос, трябва да сме наясно кой формира търсенето:
а) Млади, добре платени семейства или индивиди, които са готови да изплащат значителни ипотечни кредити, паникьосани от перспективата да не могат да си купят собствено жилище след време. Само през 2004 банките са отпуснали кредити в размер около 1 милиард лева за ипотеки. Този кредитен ресурс няма да се възпроизведе през следващите години, тъй като ЦБ няма да допусне тази експанзия да продължи. Самите банки ще започнат да се самоограничават, тъй като е ограничен броят на хората, които могат да си позволят да плащат такива ипотеки, особено при ескалиращите цени. Така че това платежоспособно търсене неизбежно ще отслабне още през тази година. Освен това вече се увеличават случаите на кредитополучатели, които не могат да изплащат ипотеките си и губят апартаментите си.
б) Българите в чужбина вече не са фактор в търсенето поради неизгодния курс на щатския долар и вече достигнатите ценови равнища, които правят покупката на недвижимости в големите градове безпредметна. Нещо повече - наблюдава се обратният ефект, когато емигранти продават апартаментите си в София, тъй като с реализираните продажни цени и малки допълнителни кредити те вече могат да си купят жилища в градове, които наистина си струват и където те в действителност живеят.
в) Чужди граждани, които инвестират с цел препродажба или трайно установяване в страната. Този компонент на търсенето е незначителен поради правните ограничения и спорната перспективност на такава инвестиция, която вече обсъдихме. Тези, които планират трайно да се установят в страната, са най-вече граждани с ниски доходи, които не могат да си позволят да се пенсионират в собствните си страни. Имотите, които закупуват, са в границите на 20 000 - 40 000 евро и обикновено са извън големите градове.
г) Последната група е най-интересна, тъй като това са родните спекуланти, които купуват като инвеститори с цел препродажба. Трудно е да се определи точно какъв е социалният им статут и откъде идват парите им, но най-вероятно става дума за героите на сивата икономика. Ключовият въпрос тук е дали те са в състояние да поддържат търсенето, когато възможностите на останалите играчи започват осезателно да намаляват. Това е и най-нестабилната група купувачи. Те не обитават тези недвижимости и не ги отдават под наем, тъй като няма смисъл да го правят, и така ги поддържат във високо ликвидна форма. И при най-малката опасност - мерки на централната банка, фалити на собственици на ипотеки и т.н., тези инвеститори ще извадят недвижимостите си на пазара, за да реализират натрупаната печалба и ще ускорят срива на пазара.

На пазара на недвижими имоти в България се формира спекулативен балон, който може и да не издържи до достигането на заветния бряг - приемането на страната в ЕС. Самият акт на приемане не гарантира запазването на вече постигнатите или по-високи ценови равнища и не предотвратява риска от срив на пазара. В този аспект българското правителство и централната банка трябва да вземат адекватни мерки по предотвратяването на широкомащабна криза, която може да обхване финансовия сектор и строителната индустрия.

* Авторът е старши мениджър в консултантската компания „Earnst & Young“, Ню Йорк, САЩ