Кога ще се спука спекулативният балон на недвижимите имоти в България

в-к "Капитал"
Брой 5, Януари 2005 г.
http://www.capital.bg


Георги Георгиев*

Миналата година бях в България за четири месеца и бях втрещен от равнището, което бяха дос­тигнали цените на недвижимите имоти в големите градове и по морето. В общи линии скъпите недвижимости в страната гонеха цени, които оставят в праха цените на съпоставими имоти в Щатите, без да броим свръхелитните места като Ню Йорк, Сан Франциско, Чикаго и Бостън. Цените на скъпите апартаменти в София стигнаха нивата на жилищата в Ню Йорк от 1996 г. Продавачите и техните брокери формираха цените на база на цените на недвижимостите в Прага и Будапеща отпреди приемането им в ЕС, а купувачите приемаха тези цени като неоспорима даденост.
Кои са основните признаци, че се надува спекулативен балон на недвижимостите?

1. Абсурдни цели и нереалистични очаквания - ще стигнем Будапеща, Прага, а защо не и... Париж
Самото ориентиране на цените на недвижимостите в София спрямо тези в Прага и Будапеща е признак за надуване на балон, тъй като тези градове са неподходяща отправна точка за сравнение по следните причини:
а) Трите основни ценообразуващи фактора при недвижимостите - местоположение, местоположение и пак... местоположение.
Решаващата роля на местоположението на един недвижим имот за формирането на неговата цена е широко известна истина, включително и у нас. Странното е, че на участниците на пазара никога не би им хрумнало да ориентират цените на недвижими имоти в Мисирково по тези на имотите в Бояна, но нищо не ги спира да си въобразяват, че една неугледна столица от периферията на континента може да догони по цени Прага и Будапеща например, които са на пъпа на Европа. И двете столици са изцяло реставрирани, имат отлични инфраструктури и преки връзки с развитите западноевропейски пазари.
б) Основният ценообразуващ фактор - какви доходи е в състояние да генерира един недвижим имот.
Цените на недвижимостите в Чехия и Унгария постигнаха взривообразно покачване не заради очаквано автоматично приравняване с европейските след приемането на тези страни в ЕС, а поради възможностите на тези имоти да генерират много високи доходи под формата на рента. А това стана възможно едва след като западните инвеститори инвестираха десетки пъти повече средства в тези страни, отколкото в България. Това формира високото платежоспособно търсене за наемане и предопредели и поскъпването на самите имоти. В България инвестициите са символични, а наемите не само не се повишават, а дори продължават да падат. От казаното дотук проличава ясно абсурдността да се ориентират цените на недвижимите имоти в България по тези в страни като Чехия, които според проучванията на МВФ са ни изпреварили икономически поне с 10-15 години. Достигането все пак на сходни ценови равнища означава единствено надуването на спекулативен балон до точка на експлозия.

2. Разкъсване на връзката цена - доход, който генерира недвижимата собственост
Основният фактор, който формира цената на един недвижим имот, е доходът (рентата), който той е в състояние да генерира в обозримо бъдеще. Разривът между двете е един от най-категоричните показатели, че пазарът е в състояние на спекулативно раздуване.
В България се наблюдава трайна тенденция на сдържане на растежа на наемите както на жилища, така и на офиси. Дори тенденцията е към намаляване. Едновременно с това цените на недвижимите имоти направо се изкачиха на Еверест. Фактите за този взривоопасен разрив между цени и доходи се намират пред очите ни в издания като „Фотокъщи“, кьдето за един и същ имот е дадена и цената, и исканият наем, така че съпоставимостта е идеална. Още по-показателно е общото положение, когато има много купувачи на даден имот, а потенциални наематели направо не се намират дори когато наемът е под лихвите по една евентуална ипотека за същия имот. Нещо повече, огромната част от новозакупените имоти не се отдават под наем. Причината е елементарна - при тези ниски наеми собственикът няма сметка да отдава под наем, тъй като огромната част от рентата би отишла за ремонтиране на имота след напускането на наемателя. Тази ситуация е явен признак за раздуването на спекулативен балон, при който основната ценност на даден имот става неговата способност за поскъпване.

3. Разкъсване на връзката цена - производствени разходи
Драстичното разкъсване на връзката между цените на недвижимите имоти и строителните разходи е друг признак за спекулативен балон, на който предстои да се спука.
В момента разходите за пос­трояването на един квадратен метър жилищна площ (стандартна степен на завършеност - шпакловка и замазка) са около 200 евро. Страната е залята със строителни материали, така че сериозно поскъпване не се очаква. Продажните цени все по-често гравитират към 1000 евро и нагоре. Нормата на печалба е направо феноменална за строителния бизнес.

Въпросът е не дали, а кога ще се спука спекулативният балон

Наблюдаваме сериозни диспропорции между цените на имотите и доходите, които те са в състояние да генерират. Това противоречие може да се разреши само по два начина - или чрез драстично (в пъти) повишаване на рентите, или чрез срив на цените. Повишаване на наемите, при това многократно, е абсурдно да се очаква, особено в сегашните условия, когато те в действителност падат. Чуждестранни наематели също няма да се появят, тъй като България продължава да бъде неперспективна за инвестиране страна. Тя не е Чехия или Унгария в това отношение и респективно пазарът на недвижимости няма потенциала да достигне подобни равнища. Скокът на цените на недвижимите имоти в Прага и Будапеща бе предшестван от остро покачване на наемите в тези градове поради мощния приток на инвестиции (десетки милиарди долари годишно) в тези страни, което доведе и масово чужди специалисти в тези страни, готови да плащат почти западни наеми, а така също генерира доходи за местни специалисти, които създадоха допълнителен натиск върху наемите. В крайна сметка това обоснова покачването на цените на недвижимите имоти. В България наивната представа на брокери и спекуланти е, че цените могат да се повишават трайно, без да има доходната база, която да оправдава това покачване. Няколко събития могат да предизвикат спукването на балона и възстановяването на реалните пропорции:

1. Централната банка (ЦБ) решава да спука балона
Целенасочени мерки по спукването на балона се обсъждат на различни нива поне от 6-7 месеца насам. Мерките са неизбежни, тъй като забавянето или отлагането няма да решат проблема, така че балонът да спадне меко от само себе си. Какво може да направи ЦБ, за да се справи с конкретната ситуация:
а) Да привика агресивните банки на предупредителни срещи и да им нареди да намалят кредитната си експанзия и особено тази на взривоопасния пазар на недвижимости. Те вече са в ход, остава да видим дали рисковите банки ще си вземат бележка. Истината е, че ЦБ не може да нарежда директно на частни банки как да водят кредитната си политика.
б) Ако предупредителните разговори не дадат резултат, ЦБ може да нарочи най-рисковите банки и при първите признаци за ликвидна криза да ги посече за назидание на останалите. Списък на проблемни малки банки вече е изготвен и се очакват резултатите от предупредителните разговори. Целта на тази операция ще бъде ограничено пускане на лоша кръв и управляемо изпускане на балона. Особено важно е ЦБ изрично да обяви, че мерките и са насочени към обуздаването на конкретен пазар (този на недвижимостите), за да предотврати всеобхватна паника на кредитния пазар.
в) ЦБ предприема мерки по ограничаване на кредитирането - повишаване на задължителните резерви на банките, коефициентите на ликвидност и т.н. Тази операция ще засегне икономиката като цяло, а не само раздутия пазар на недвижими имоти или конкретни банки и може да забави икономическия растеж.

2. Европейския съюз отлага приемането на България с една или повече години
Такава новина ще срине пазара на недивижими имоти светкавично, тъй като очакванията, че с влизането на България в ЕС ще се възпроизведе рязкото покачване на цените на недвижимости, което съпътстваше приемането на страните отличнички, са основният двигател зад балона, който се надува у нас.
Вероятността да се получи такъв отказ или отлагане е малка, независимо че наскоро България и Румъния бяха отново предупредени, че не изпълняват поетите задължения. На всички е ясно, че тези две страни се приемат по втория начин, известен като стратегическа целесъобразност и ще им трябват десетилетия да влязат в час. Абсурдът е пълен - цели две години преди евентуалното приемане на двойкаджиите в ЕС ценовите равнища на недвижими имоти в София заплашително се доближават до цени на недвижимости в Прага и Будапеща непосредствено преди приемането им в общността. Така, както е тръгнало, в навечерието на приемането ни в ЕС София сигурно ще е по-скъпа от Париж. Поне като претенции. А какво ще стане на следващата сутрин?

3. Ще стигне ли въздухът
За никого не е тайна, че основните купувачи на пазара на недвижими имоти в България не са чужди инвеститори, а най-вече български граждани и фирми, които взаимно си търкалят снежната топка на очакванията, че на 1 януари 2007 в България ще нахлуят тълпи от външни инвеститори, които ще опустошат пазара на недвижимости у нас по цени, близки до централноевропейските.
За да продължи надуването на балона, е необходим постоянен приток на платежоспособно търсене. Ако той секне, балонът доста бързо ще спихне. По-интересен е въпросът дали вътрешното търсене ще успее да удържи сегашните и очакваните ценови равнища до заветната дата на приемане на страната в ЕС. За да отговорим на този въпрос, трябва да сме наясно кой формира търсенето:
а) Млади, добре платени семейства или индивиди, които са готови да изплащат значителни ипотечни кредити, паникьосани от перспективата да не могат да си купят собствено жилище след време. Само през 2004 банките са отпуснали кредити в размер около 1 милиард лева за ипотеки. Този кредитен ресурс няма да се възпроизведе през следващите години, тъй като ЦБ няма да допусне тази експанзия да продължи. Самите банки ще започнат да се самоограничават, тъй като е ограничен броят на хората, които могат да си позволят да плащат такива ипотеки, особено при ескалиращите цени. Така че това платежоспособно търсене неизбежно ще отслабне още през тази година. Освен това вече се увеличават случаите на кредитополучатели, които не могат да изплащат ипотеките си и губят апартаментите си.
б) Българите в чужбина вече не са фактор в търсенето поради неизгодния курс на щатския долар и вече достигнатите ценови равнища, които правят покупката на недвижимости в големите градове безпредметна. Нещо повече - наблюдава се обратният ефект, когато емигранти продават апартаментите си в София, тъй като с реализираните продажни цени и малки допълнителни кредити те вече могат да си купят жилища в градове, които наистина си струват и където те в действителност живеят.
в) Чужди граждани, които инвестират с цел препродажба или трайно установяване в страната. Този компонент на търсенето е незначителен поради правните ограничения и спорната перспективност на такава инвестиция, която вече обсъдихме. Тези, които планират трайно да се установят в страната, са най-вече граждани с ниски доходи, които не могат да си позволят да се пенсионират в собствните си страни. Имотите, които закупуват, са в границите на 20 000 - 40 000 евро и обикновено са извън големите градове.
г) Последната група е най-интересна, тъй като това са родните спекуланти, които купуват като инвеститори с цел препродажба. Трудно е да се определи точно какъв е социалният им статут и откъде идват парите им, но най-вероятно става дума за героите на сивата икономика. Ключовият въпрос тук е дали те са в състояние да поддържат търсенето, когато възможностите на останалите играчи започват осезателно да намаляват. Това е и най-нестабилната група купувачи. Те не обитават тези недвижимости и не ги отдават под наем, тъй като няма смисъл да го правят, и така ги поддържат във високо ликвидна форма. И при най-малката опасност - мерки на централната банка, фалити на собственици на ипотеки и т.н., тези инвеститори ще извадят недвижимостите си на пазара, за да реализират натрупаната печалба и ще ускорят срива на пазара.

На пазара на недвижими имоти в България се формира спекулативен балон, който може и да не издържи до достигането на заветния бряг - приемането на страната в ЕС. Самият акт на приемане не гарантира запазването на вече постигнатите или по-високи ценови равнища и не предотвратява риска от срив на пазара. В този аспект българското правителство и централната банка трябва да вземат адекватни мерки по предотвратяването на широкомащабна криза, която може да обхване финансовия сектор и строителната индустрия.

* Авторът е старши мениджър в консултантската компания „Earnst & Young“, Ню Йорк, САЩ