Цените на морските имоти на първа линия олекват

Регионалното министерство прокара строителното вето за Черноморието

Седмици преди края на мандата на настоящото правителство Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) реши да прокара идеята си за забрана на строителството по морския бряг. Това стана чрез обнародваните във вторник в Държавен вестник две наредби за застрояването по крайбрежието, които до голяма степен копират силно оспорвания и неприет проектозакон за черноморското крайбрежие. Ограничителният режим за застрояване в двукилометровата зона край морския бряг влиза в сила веднага. Няма да бъдат засегнати само собственици и инвеститори, които вече са внесли документи за промяна на статута на земята или за одобряване на устройствени планове. Те ще имат възможност да довършат започнатите процедури по досегашния ред по Закона за устройство на територията.
С промените крайбрежието се разделя на две зони - т.нар. зона А и Б. Първата включва плажа, земеделските земи и горите до 100 метра от брега, а втората - земеделските и горските територии, разположени до два километра от първата. Разрешенията за разполагане на обекти в двете зони ще се издават от главния архитект на съответната община, след като бъдат съг­ласувани с регионалното министерство.
В първата зона има вето за строителство и за промяна на статута на земята. Допуска се само поставяне на преместваеми здравни, спортни и търговски обекти за обслужване на плажуващите. Съоръженията могат да заемат до 2% от територията, но не повече от 400 кв.м за плажовете с площ до 40 дка. За големите плажове (над 40 дка) преместваемите обекти могат да се разполагат върху 1% от площта. Част от инвестиралите в покупката на парцели в рамките на първа зона при всички положения ще реализират загуби, заяви пред „Капитал“ собственикът на агенция „Киров недвижими имоти“ Росен Киров. Причината е, че не всички от тях са успели да задвижат процедурите за промяна на предназначението на закупената от тях земя и след влизането на наредбите в сила инвестиционните им намерения ще бъдат блокирани.
„По отношение на двукилометровата зона режимът за застрояване е позатегнат, но не е толкова рестриктивен“, заяви Киров. Във втората зона ще могат да бъдат създавани нови курорти и ваканционни селища или да се разширяват границите на съществуващите. Хотелите и ваканционните жилища, които ще се разполагат в нея, обаче ще се изграждат при ограничени параметри на застрояване. В курортите ще се допуска максимална височина на сградите до 15 метра, а във ваканционните селища - до 10 метра. Инвеститорите ще могат да променят предназначението на земята с цел застрояване, но само при наличие на ток, вода и канализация. При липса на инфраструктура инвеститорите ще трябва да я изградят за собствена сметка.
Зам.-министърът на регионалното развитие Савин Ковачев (основен инициатор и на проекта за закон за черноморското крайбрежие) нееднократно е заявявал, че един от основните мотиви за въвеждането на по-строги правила е да се ограничи безразборното строителство непосредствено зад плажната ивица и в курортите. За промените се обяви и председателят на Камарата на архитектите в България Петко Йовчев, тъй като с приемането на наредбите ще се тушира свръхзастрояването по черноморското крайбрежие. Според него обаче трябва да се прецени доколко залагането на законови постановки в наредби не противоречи на действащи закони.
На този етап не е особено ясна позицията на кметовете на морските общини, които първоначално бяха недоволни, защото им се ограничават правомощията. Кметът на Несебър Николай Трифонов заяви, че продължават да анализират наредбите и засега нямат становище по въпроса. „Все още не мога да коментирам, но може би няма да обжалваме наредбите. Те действително включват текстове от неприетия проектозакон за черноморското крайбрежие, но не и в онзи първоначален вариант на закона, който беше абсурден“, каза Трифонов. Той предвиждаше още по-сериозни забрани за строителство и не допускаше промяна на статута на земята в двукилометровата зона от плажната ивица, което според собственици на имоти и представителите на местната власт беше равносилно на „национализация на земята“ и по-евтини терени.

http://www.capital.bg/

Очаква се 30 на сто спад на сделките с имоти

http://www.monitor.bg

Намаляват продажбите на стари жилища, новото строителство и земята задържат интереса на купувачите
Очаква се 30 на сто спад на сделките с имоти
Брокери прогнозират връщане на броя им до нивата от 2003 г.


Около 30% по-малко сделки с недвижими имоти се очаква да бъдат сключени тази година спрямо миналата, сочат анализите на брокерите на недвижими имоти.
Анализ на агенция "Явлена" сочи, че след рекордните 194 000 сделки с имоти миналата година, през тази броят им ще бъде малко под 140 000. Цифрата се движи около нива от 2003 г. и според наблюдателите е признак за успокояване на пазара на имоти.
Анализът ни се базира на съпоставка между данни за продажбите за периода януари - юни тази година спрямо същия период през миналата, обясни президентът на "Явлена" Страхил Иванов. Според него през последните месеци се наблюдава спад на сделките със стари жилища - панелни и тухлени, заради необходимостта от последващ ремонт и растящото предлагане на ново строителство. Интересът към старите жилища се запазва само ако са разположени на атрактивни места, като централните части на градовете, уточни Страхил Иванов. Продажбите на апартаменти ново строителство остават като през миналата година, докато при имотите по морето също се наблюдава лек спад на сделките.
На нивата от 2004 г. ще се задържат продажбите на земя, а броят на тези на офис, търговски и индустриални площи дори леко ще се увеличи. Те обаче са сравнително малка част от пазара и не влияят съществено върху развитието му, коментира Страхил Иванов.
Статистиката на агенцията за 2004 г. сочи 194 000 сделки с имоти, от които между 80 и 100 000 са били за жилищна площ, 45-50 000 за земя и останалите - за бизнес имоти. Като цяло оборотът на пазара на имоти е бил 6,6 млрд. лв.
Очакваният спад на броя на сделките с имоти е напълно реалистичен и се дължи основно на намалялото ипотечно кредитиране през последните 3 месеца, коментира председателят на Национално сдружение "Недвижими имоти" Орлин Владиков. След ограничителните мерки на БНБ много банки забавиха темповете на ипотечно кредитиране и това се отрази на сделките на имотния пазар. Другата причина е нарасналото предлагане на жилищна площ в София и в големите градове, което чисто технологично удължава срока за реализация на сделките. Например ако през миналата година един клиент е избирал между 4 имота, сега минава на оглед на поне 8 и това отнема повече време, коментира той.
По данни на БНБ до края на март, когато влязоха ограничителните мерки за кредитирането, банките у нас са отпуснали ипотечни кредити за 1,23 млрд. лв. Ръстът за първите три месеца на годината е 22%, което се равнява на 220 млн. лв.

5000 нови къщи и апартаменти се строят в комплексите от затворен тип в София

Проектите от този тип се съсредоточават във вилните зони и покрайнините на града

От 650 до над 1000 евро/кв. м струват имотите в тях

Над 5000 къщи и апартаменти в жилищни комплекси от затворен тип се изграждат в момента в София, съобщи управителят на "Линднер България" Росен Плевнелиев.
В процес на реализация в столицата са близо 30 подобни комплекса, които ще се появят на пазара през следващите 1-2 години. Основната част от тях са концентрирани по южната дъга на Околовръстния път и в крайградските вилни зони.
Според Росен Плевнелиев София все още значително изостава по отношение на този тип строителство от другите Източноевропейски столици, като Прага, Варшава и Будапеща, където вече са изградени хиляди подобни комплекси. Бумът на този тип строителство у нас тепърва предстои, коментира той.
Интересът към изграждане на затворен тип жилищни комплекси, т. нар. компаунди, значително нарасна през последните години, съобщи и Юлиан Манасиев от агенция "Мирела". Това проличава и по засиленото търсене на големи парцели за строителство извън централните части на София. В момента например има голям интерес към терени над 10 дка за реализация на подобни проекти във Владая, посочи брокерът.
Комплекси от затворен тип се изграждат основно в района на Бояна, Симеоново, Драгалевци, Малинова долина, както и около Камбаните в края на жк "Младост 4".
Един от първите подобни комплекси в района на Камбаните е този на "Линднер България" - "София Резиденшъл парк", който предвижда изграждане на еднофамилни къщи и апартаменти върху площ от 750 дка. В района се реализират още няколко подобни проекта, по които се изграждат основно еднофамилни къщи.
В Драгалевци също тече продажбата на луксозни къщи от затворен комплекс, всяка с площ около 300 кв. м, собствен двор, гараж за няколко коли и денонощна охрана. Догодина в Банкя ще бъде завършен комплекс от затворен тип, който включва 6 еднофамилни къщи, всяка със собствен двор и басейн. Подобни проекти се реализират и в Панчарево и Бистрица.
Извън района на южната дъга остава най-големият комплекс от затворен тип в София - "Цариградски". Той е с площ около 140 000 кв.м в източния край на бул. "Цариградско шосе" и включва изграждането на над 1300 апартамента.
Един от най-луксозните комплекси е "Ембъси сютс", който се изгражда в района между бул. "България " и Околовръстното шосе от ирландския инвестиционен фонд "Икуест". Комплексът е планиран в две части - жилищна с 9 блока, разположени сред парк от 8 дка, и търговска - мултифункционална 9-етажна сграда с магазини, банка, ресторант, фитнес, фризьорски салон и др.
Според брокерите компаундите са предназначени за семейни хора със средни или малко над средните доходи, които искат по-висок жилищен стандарт. Така се създава специфична среда на живот, обединяват се хора със сходен социален статус, които в много случаи са приятели или стават такива, живеейки заедно, коментират специалистите.
В ценово отношение комплексите от затворен тип също са малко над средното ниво, като цените в тях тръгват от 650 евро/кв. м до над 1000 евро на кв. м. Цените на къщите в подобни комплекси в по-отдалечение райони, като Банкя, се движат около 600 евро/кв. м, докато в по-престижните квартали на София стигат до 780-800 евро/кв. м. Предимството тук е, че всеки имот е снабден със собствен двор, докато ако има градинка в обикновена жилищна кооперация, ти се полага само идеална част от нея, обобщи Юлиан Манасиев. По негова информация цените на апартаментите в затворените комплекси са между 750 и 900 евро/кв. м.




Предпочитат се райони с бърз достъп до центъра

Изборът на район за изграждане на квартали от затворен тип до голяма степен зависи от възможността за бърз достъп до центъра. Освен охраната, зеленината, екстрите и спокойствието, често пъти в рекламата на подобни комплекси се изтъква и възможността да стигнеш с колата си до центъра в рамките на 7 до 10 минути. Самите комплекси се разполагат във вилни райони, далеч от шума и праха на центъра, на чист въздух. Те обединяват група от къщи и блокове с апартаменти, управлявани от професионална компания, която е отговорна за подръжката, ремонта, почистването, охраната и цялостното им управление. Този тип жилищно строителство осигурява собствена микросреда и високо ниво на услугите и е често срещано в Централна и Западна Европа, както и в САЩ. Комплексите от този тип имат детски и спортни площадки, супермаркети, заведения, басеини, фитнес, детски градини, което позволява да се живее, пазарува, почива и спортува на едно място.

http://www.monitor.bg/

Най-скъпото жилище в строеж в “Лозенец” се оферира за 1330 евро/кв. м, в Пловдив - за 605 евро/кв. м

Разликите в цените на тухлените апартаменти в града под тепетата са по-малки, отколкото в столицата

В софийския квартал предлагането е почти 2 пъти по-голямо

Повече от два пъти е разликата в най-високите офертни цени за жилища в строеж между престижния столичен кв. "Лозенец" и широкия център на Пловдив. За софийския квартал тя е 1330 евро/кв. м, а за пловдивския район - 605 евро/кв. м, сочат данни от сайта за недвижими имоти IMOT.BG.
Най-голямата отлика между пазара на жилища в строеж в престижните квартали на София и Пловдив са разликите между най-ниските и най-високите оферти. В широкия център на града под тепетата те са в много по-тесни граници, отколкото в "Лозенец".
Едностайните в строеж в пловдивския район се оферират от 469 до 497 евро/кв. м, докато в "Лозенец" ценовите предложения варират от 649 до 1000 евро/кв. м. Най-евтината гарсониера на зелено в Пловдив се оферира за 23 450 евро, а в "Лозенец" - за 37 000 евро. Най-високите цени в този сегмент са съответно 31 500 и 59 000 евро. Средната офертна цена на гарсониерите в строеж в софийския квартал е 780 евро/кв. м, а за пловдивския широк център - 484 евро/кв. м.
При двустайните разликите са в почти същите граници. За широкия център на Пловдив апартаментите от този сегмент се оферират от 502 до 605 евро/кв. м. Най-ниската оферта е 29 600 евро за имот от 59 кв. м, а най-високата - 46 600 евро за апартамент с площ от 77 кв. м. За столичния "Лозенец" цените варират от 588 до 961 евро/кв. м, като най-евтино на единица площ се предлага жилище от 68 кв. м, за което се искат - 40 000 евро. Най-високата оферта от 76 877 евро е за апартамент в строеж от 80 кв. м. Средните офертни цени в сегмента за широкия център на Пловдив са 483 евро/кв. м, а за "Лозенец" - 740 евро/кв. м.
В сегмента на тристайните жилища в строеж се наблюдават най-големите разлики между минималните и максималните цени. За широкия пловдивски център те са между 419 и 536 евро/кв. Най-малко пари - 33 500 евро се искат за недовършено жилище от 80 кв. м, а най-много - 59 000 евро за имот с площ от 110 кв. м. В един от най-престижните столични квартали разликата в цените е двойна - между 666 и 1330 евро/кв. м. Най-ниската оферта е за имот от 94 кв. м и цена от 62 600 евро, а най-високата - за жилище от 120 кв. м, което се предлага за 159 600 евро. Средните офертни цени при този вид жилища за пловдивския район и столичния "Лозенец" са съответно 485 и 865 евро/кв. м.
Най-евтиният мезонет в строеж в широкия пловдивски център е с площ от 148 кв. м и се предлага за продажба за 59 200 евро, 400 евро/ кв. м. Най-скъпият е с 4 кв. м по-малък, но цената му е 74 000 евро, 514 евро кв. м. В столичния "Лозенец" разликите в цените на недовършените мезонети са в границите от 750 до 951 евро/кв. м. Най-евтината оферта е за имот от 200 кв. м, за който се искат 150 000 евро. Най-скъпото предложение е за мезонет от 322 квадрата и цена от 306 000 евро.
На пазара на готовите тухлени жилища също се наблюдават големи ценови разлики. При гарсониерите, предлагани за продажба в широкия пловдивски център те са от 420 до 650 евро/кв. м. Най-евтиният тухлен едностаен в района е с площ 45 кв. м и се продава за 18 900 евро. Най-високата оферта за сегмента е за имот от 60 кв. м, за който се искат 39 000 евро.
926 евро/кв. искат средно за готова тухлена гарсониера в столичния "Лозенец", а разликата между минималната и максималната цена е от 745 до 1200 евро/кв. м. Най-скъпата е с площ от 43 кв. м се предлага за продажба за 51 600 евро, най-евтината е по-широка с 4 кв. м, а цената й е 35 000 евро.
От 340 до 1350 евро/кв. м. се оферират двустайните тухлени жилища в широкия център на Пловдив. Най-ниското предложение с цена от 22 100 евро е за имот от 65 кв. м, а най-високото за апартамент с площ от 60 кв. м, за който продавачите искат астрономическата сума от 81 000 евро. В "Лозенец" разликата в сегмента е от 469 до 1500 евро/кв. м. Най-евтиният имот от 70 кв. м се продава за 32 800 евро. Най-високата оферта е за двустаен апартамент от 85 кв. м с цена от 127 500 евро.
Още по-големи ценови разлики се забелязват при тристайните жилища в престижния софийски квартал. Те варират от 666 до 2222 евро/кв. м. Най-евтино, за 60 900 евро, се продава апартамент от 90 кв. м. Най-скъпият имот от сегмента е с площ от 91 кв. м и цена от 200 000 евро.
В столичния "Лозенец" разликите в цените на готовите мезонети са в много широки граници от 686 до 1100 евро/кв. м. Най-евтината оферта е за имот от 105 кв. м, за който се искат 72 000 евро. Най-скъпото предложение е за мезонет от 250 кв. и цена от 275 000 евро. По данни от сайта IMOT.BG средната офертна цена е 836 евро/кв. м. В широкия център на Пловдив цените на мезонените варира от 367 до 600 евро/кв.м. Най-високата оферта е за 72 600 евро, а най-ниската - за 44 000 евро.
В софийския "Лозенец", който е доста по-малък по територия от широкия пловдивски център се предлагат почти два пъти повече тухлени жилища (в строеж и готови), показват данни на имотния сайт. Над 340 са предлаганите имоти от сегмента в тази зона на града под тепетата, а в софийския "Лозенец" цифрата надвишава 630.

http://www.monitor.bg/

Продавачът вече не е силната страна освен при имотите с уникални качества

инж. Страхил Иванов, управител на агенция за недвижими имоти „Явлена“, пред „Капитал“

Увеличава ли се според вас предлагането на жилищни имоти в София и мислите ли, че продължаващото ново строителство ще има задържащ ефект върху цените?
- Предлагането се увеличава и това се регистрира през пос­ледните три месеца и половина. Пазарът обаче започва да се балансира, т.е. има както продавачи, така и купувачи. При това положение изборът на имоти става по-голям и хората вече не се притесняват и не взимат решение в кратко време. Ако преди офертите се реализираха в рамките до един месец, сега срокът от момента на предлагане на пазара до реализацията на имота варира от три до четири месеца. Това е изгодно за купувачите, защото на пазара има доста повече имоти и не се стига до наддаване за цените. Преди това проблемът беше сериозен, защото, когато даден клиент се насочеше към покупката на един имот, продавачът диктуваше пазара. И се стигаше или до оттегляне на офертата, или до повишаване на цената. Това създаваше дискомфорт както за страните в преговорите по сделката, така и за посредниците, които трябваше да обясняват на купувача защо продавачът увеличава цената.
Задържащият ефект върху цените при новото строителство очаквам да се прояви през следващите няколко месеца, след като започнат да излизат новите проекти, подготвени с разрешения за строеж или които вече започват да се строят.

Къде според вас е достигнат таванът на цените на жилищните имоти в столицата и къде не?
- Когато се говори за средни цени, се допуска грешка, защото хората, които притежават имоти, които са над тези средни цени, които се обявяват, застават на позицията „откъде накъде цените в София са 700 евро, при положение че моят имот струва над 1000 евро“. Тоест те надценяват имота си или той действително е с по-висока стойност. Или обратното - когато се говори за средни цени, хората, които притежават по-нискостойностни имоти, казват: „ама знаете ли, някой каза, че цените са толкова.“ Когато се говори за средни цени, въпросът е доста деликатен от гледна точка на манипулацията на пазара.
През последните две години цените на недвижимите имоти се повишиха и специално за София има покачване над 100%. Уникални сгради и апартаменти достигнаха изключително високи стойности, като се стигна до сделки за над 1500 евро/кв.м. В момента имаме едно задържане на пазара и на цените. Все още не може да се говори за насищане на пазара с ново строителство. Според мен това ще стане в близките няколко месеца, когато се появи голям брой проекти при един ограничен пазар. Но не мисля, че цените на имотите ще вървят надолу.
Не трябва да се забравя, че пазарът ни е много чувствителен по отношение на всички изказвания, свързани с Европейския съюз, с прием и дати. Възходящият тренд на пазара на недвижими имоти например пак беше свързан с приемането ни в НАТО и когато беше определена датата за прием в Европа. Българският пазар на недвижими имоти е изключително чувствителен и по отношение на вътрешната политика. И моите очаквания са още през септември в зависимост от правителството, което ще спечели изборите, да има нарастващ интерес в пазара на недвижими имоти от страна на чужди инвеститори.

Към какъв тип собственост в момента има най-голям интерес - район, квадратура, ценови граници и т.н.?
- Интересът преди всичко е насочен към земята, тъй като при покупката и се калкулира потенциалната печалба от тази земя при бъдещо строителство. Продължава също интересът (обикновено от чужденци) към покупка на малки селски къщи, като търсенето е в рамките от 2000 до 20 000 евро. В последно време доста сериозен интерес в района на София има към Елин Пелин и към Долна баня заради изграждането на голф игрища.
Никога няма да спадне интересът към качествените жилищни имоти като апартаментите в центъра около Докторската градина, ул. „Батенберг“ и бул. „Цар Освободител“. Това се отнася също за престижни места в кв. „Изток“, където има достатъчно простор и застрояването не е като в някои части на „Лозенец“. Бул. „Джеймс Баучер“ стана улица с топцени в София. Близостта до парка винаги е носител на по-високи цени. Не случайно атрактивни ще останат ул. „Арсеналска“ и ул. „Димитър Хаджикоцев“. Това са места, където цените никога няма да паднат и инвестицията на тези места винаги е добра.

http://www.capital.bg/

Имотните инвестиции в късния етап на спекулата ще доведат до загуби

инж. Росен Плевнелиев, управител на „Бизнес парк София“, пред „Капитал“

Увеличава ли се според вас предлагането на жилищни имоти в София и мислите ли, че продължаващото ново строителство ще има задържащ ефект върху цените?
- Категорично да и на двата въпроса. Увеличението на жилищните площи не е в проценти, а в пъти. Това е нещо, което е абсолютен факт. Могат да се видят различните статистики, които показват трицифрени суми на увеличение. Само през тази година броят на апартаментите, които се предлагат на пазара, се удвоява спрямо 2003 г. И моята прогноза е, че всяка следваща година ще се удвояват.
В момента всеки инвестира в недвижим имот и това е процес, който вече излиза извън всякакви рамки. Броят на апартаментите драматично се увеличи, а освен това има проекти, които тепърва ще се изпълняват.
В периода 2002-2003 г. пазарът в София беше около 5000 апартамента и имаше клиенти за толкова. През 2004 г. купувачите се увеличиха на около 15 000, а същевременно имаше недостиг на жилища, понеже предприемачите не очакваха такова търсене. Това бяха основно българи, работещи в чужбина, които инвестират в имот, за да не плащат европейски цени, ако след време им се наложи да се върнат в България. Имаше също чужденци, чисти спекуланти, както и българи, които използваха кредитната експанзия на банките, притеснени от драматично увеличаване на цените. Цените вече са стабилизираха и оттук нататък пътят е ясен и категоричен - пълно диверсифициране на цените спрямо райони, квартали, зони и качеството на имота. В някои региони очаквам да се стигне до стабилизиране и задържане на цените, а в други - до спад с 20-30%. По-голямо понижение е невъзможно, тъй като строителните разходи се увеличават. При цените на панелните апартаменти, които сега са нереално високи обаче, очаквам да има драстичен спад. Нещо подобно очаквам да се случи също с цените на някои кооперации, които се намират в квартали с недоказано местоположение. В момента навсякъде в София се строи и очакванията са продуктът да бъде реализиран.
Скокът в търсенето беше регистриран в края на 2003 г. и продължи през цялата 2004 г., но той е еднократен и няма да бъде повторен. Ценовите нива, които са постигнати, са нереално високи. И ние не съзнаваме колко по-високи са нивата в България спрямо други по-нормални държави. В Прага например жилище може да се купи между 800 и 1400 евро/кв.м. В зимен курорт в Татрите, Словакия, апартамент може да се купи за 670 евро/кв.м. За какво говорим ние в Банско или в Пампорово и за какви се мислим?

Къде според вас е достигнат таванът на цените на жилищните имоти в столицата и къде не?
- При жилищните площи цената на квадратен метър се определя в зависимост от разгънатата застроена площ (РЗП), която може да се реализира върху определен парцел. Тоест, ако говорим за парцел от 1000 кв.м в „Лозенец“ и върху него е разрешено градоустройство от 7000 кв.м, цената от 1000 евро/кв.м не е неразумна. Защото този 1 млн. евро, който ще бъде платен за този парцел, ще натовари купувача с около 140 евро/кв.м. върху РЗП, което е здравословна себестойност. За „Лозенец“ здравословната граница е около 200 евро/кв.м РЗП и всеки, който плати повече, рискува. Това число обаче варира в отделните квартали.
За около година цените на парцелите в София се утроиха, а апартаментите поскъпнаха с 60-70%, но това приключи и повече няма да се случва. Вече навлизаме в един нов етап - късния етап на спекулата и крайния етап на нормализиране на пазара. В ранния етап на спекулата хората в „Лозенец“ купуваха на 400 - 500 евро/кв.м. В средния етап на пазара цените варираха около 600 - 800 евро. Каквото и да се случи след една-две години с цените, те няма да си изгубят парите. На късния етап на спекулата цените в „Лозенец“ достигнаха до 1100 евро. И тези, които сега купуват, е по-доб­ре да си зададат въпроса дали това е цената, която трябва да платят. Защото пазарът не само се охлади, но в много райони цените тепърва ще слизат надолу. Нормално е цените в „Лозенец“ да се стабилизират на 700 - 800 евро, защото аз не вярвам, че това е квартал, който предлага качество над тези нива спрямо други опции, които ще се появят на пазара. Което означава, че който е купил на късния етап на спекулация, ще изгуби пари.

Към какъв тип собственост в момента има най-голям интерес - район, квадратура, ценови граници и т.н.?
- В бъдеще клиентите ще стават все по-капризни и ще се интересуват от местоположението, общите части и дали имотът има осигурен мениджмънт. Доскоро никой не се интересуваше от това, идеята беше на всяка цена да се купи сега, защото след няколко години с влизането на България в Европа се очакваше цените да стигнат тези в Лондон. Нещата обаче започват за се променят и клиентът ще става цар. Той ще изисква много за парите, които плаща.
Занапред хората ще си избират имот в зависимост от етапа на своя живот. Ако аз съм млад и имам добра заплата, вероятно бих си купил апартамент в центъра на София. Ако обаче аз съм семеен, имам две коли и две или три деца, за мен центърът е ад. Защото имам необходимост от градинка, в която децата да тичат, да мога да стоя на чист въздух и т.н. Тоест конкретни части на София ще се специализират за определен тип клиенти. Част от новите проекти, които стартират, вече си таргетират точната група. Ние например се насочваме към семейството и правим ценообразуването, екстрите и целия си квартал в зависимост от нуждите му. Новост­роящите се квартали ще акцентират на тези модели от бъдещето, където хората получават цялостен пакет - от грижата за зеленината, през оразмерените велосипедни алеи, басейните за релаксация и т.н. В тези нови проекти, които започват да се реализират в София, предстои да бъдат построени поне 20 000 - 30 000 апартамента. От тази гледна точка има огромно ново строителство, което ще залее София и за което няма достатъчно много купувачи. В същото време съществуващите квартали все повече ще губят почва под краката си спрямо новото строителство, както се случи в офисния сегмент.


http://www.capital.bg/

Поевтиняване на жилища - скоро в София, после и в други градове

http://www.capital.bg/

Близо половината от апартаментите се купуват за инвестиция, а не за живеене


Допреди няколко месеца в столичния квартал „Лозенец“ инвеститори се опитваха да пласират апартаменти в луксозна жилищна сграда пред завършване. Цените - от 1300 евро/кв.м. До реални сделки обаче се стига едва на нива от 900-950 евро/кв.м, разказват посредници в търговията с недвижими имоти. От пазара вече започват да идват и други подобни случаи. Апартаменти без особени качества се „пробват“ и на по-високи цени в „Лозенец“, „Хладилника“ и други, смятани за квартали от високия клас, но при повечето случаи интересът към тях реално идва при приземяването на нива от около и под 1000 евро/кв.м.

Продавачът вече не е цар

Примерите са показателни за ситуацията на жилищния пазар в София - предлагането не само настига, но и вече започва да надхвърля търсенето в някои сегменти, а ценовите нива от надценени стават все по-балансирани (виж интервютата на стр. 48). Пикът на предлагането вероятно ще бъде достигнат само след няколко месеца, след като на пазара излязат голям брой завършени проекти. С всяка изминала година броят на разрешителните за строеж в София сериозно се увеличава (виж графиката).
Според разчетите на някои строителни предприемачи само по-големите запланувани проекти от т.нар. затворен тип жилищни комплекси ще извадят на пазара около 4000 нови апартамента. Извън тях се подготвят поне още 20 000 - 30 000 апартамента, което ще доведе до огромно предлагане на жилищни имоти в София в близките една-две години.
„Все повече инвеститори се ориентират към закупуване на такива парцели, които позволяват изграждането на жилищни площи, адресиращи проблемите на лошата инфраструктура, недостатъчния комфорт и най-вече на събирането на хора със съвършено различен начин на живот, особено характерно при обезщетенията на бившите собственици на парцелите с апартаменти. Само така предприемачите могат да предложат конкурентен продукт на пазара при засиленото предлагане“, смята Евгений Кънев, старши мениджър в „KPMG България“. Според него ще се засилва диференциацията в търсенето, което може да доведе до морално изхабяване на част от новото строителство и лек спад на цените с изключение на топ локациите.
Според Добромир Ганев, управляващ директор на национална компания за недвижими имоти „Форос“, вече има пренасищане на пазара с определен тип имоти, предимно жилищни и ваканционни. В момента за около 15 000 апартамента в страната се чакат купувачи.

Кой купува в София

Проучване сред потребителите на новопостроени жилища в София сочи, че основни купувачи на пазара остават българите. Данните бяха изнесени от строителна компания „Аспекти“. Едва 12% от сделките с жилищни имоти са с чужденци, като преобладават предимно купувачите от Англия (4%), Гърция (3%) и Русия (2%). Седемдесет процента от клиентите са постоянно живеещи в София, а около 11% - българи, живеещи в чужбина. Останалите 19 на сто са от провинцията, които купуват имот, за да живеят в него, а не с инвестиционни намерения. Шейсет и два процента се сдобиват с жилище с цел живеене, а около 38% - с инвестиционна цел. Според представители на други строителни компании и на агенции за недвижими имоти делът на тези, които купуват жилище с идеята да го отдават под наем или с цел препродажба след време, по-скоро надвишава 50%. Заради задържането на наемите обаче на ниво далеч под скочилите цени на жилищата се очаква да се стигне до постепенно отрезвяване и оттегляне на купувачите на имоти с инвестиционна цел.
Друга тенденция, която се наблюдава през последната година, е увеличаващото се търсене на по-големи имоти. Малките жилища вече не са сред най-търсените на пазара. Най-голям дял в продажбите заемат двустайните апартаменти с цена до 40 000 евро (33%), следвани от тристайните жилища (около 130 кв.м) с цена до 60 000 евро (25% дял). Поравно (с дял от 21%) се разпределят продажбите на маломерните едностайни апартаменти и на големите жилища. В повечето случаи жилищата се купуват от собствени средства и по-рядко чрез ипотечен кредит (около 9%), твърдят от „Аспекти“. Ниският процент се дължи преди всичко на алтернативите, които предлагат строителните предприемачи, като разсрочено изплащане на имота.

Ползи и вреди от спекулативния пазар на земя в България

Цените трябва да се формират на основата на бъдещата употреба на един парцел, смята Атанас Гаров, изпълнителен директор на Colliers International

„Пазарът на земя в България все още е спекулативен. Много често се правят вложения в покупката на земя, без да е ясно точно какво ще е предназначението на бъдещата инвестиция“, коментира управляващият директор на международната агенция за недвижими имоти Colliers Internationa· Атанас Гаров. Очакванията, че цената на такъв имот ще се повиши, без ясна представа за вероятните стойности на това повишение, създават флуктуации в очакванията и цените на пазара на земя и изпращат разнопосочни сигнали на участниците в него.
„Под спекулативен пазар, без никакви скрити странични дефиниции включвам пазар, при който се купува земя без ясната цел какво ще бъде ползването на тази земя. Понякога инвеститорът в земята знае какво ще строи на тази земя, но не знае кой точно ще е ползвателят. По същият смисъл изключително успешни проекти в София са направени на същия принцип - като „Мол София“ и „Бизнес парк София“, казва Гаров. Тоест, когато инвеститорът на база на проуч­вания на пазара е инвестирал в определен продукт, който е намерил предназначението си още по време на строителството. При такива проекти времевият фактор е предварително предвиден и отчетен, което улеснява доброто финансово планиране и намалява риска от инвестицията.
Раздвижването на пазара през последните години доведе не само до покачване на цените, но и до увеличаване на рисковете пред инвеститорите. Немалко от инвеститорите разчитат цените на земята и на недвижимите имоти да се повишат сериозно през следващите няколко години единствено поради присъединяването на България към Европейския съюз. Тези очаквания често не са съобразени с фундаментални икономически фактори, което крие риска да се инвестират повече средства, отколкото е рентабилната стойност на земята.
Освен недоброто прогнозиране рискове крият също някои допълнителни фактори. От една страна, това е раздробеният пазар на земя, а от друга - фактът, че в много от големите градове на страната все още не е изяснено градоустройственото планиране. Съществуващите спънки в комбинация със значителното покачване на цените през последните години крият риск да се стигне до отказ за навлизане на чужди инвеститори на пазара на недвижими имоти в България. „Този тип инвеститори винаги правят сметката си на база очаквана рентабилност спрямо преценен риск. И ако има разминаване от това, което те очакват като възвращаемост на инвестицията, и това, което им предлага пазарът, те прос­то не влизат на този пазар“, казва Атанас Гаров. Освен чуждите инвеститори пред риск са изправени и т.нар. последни купувачи, както и тези, които очакват да продадат имота си на по-висока цена след няколко години.
Към днешна дата е трудно да се каже доколко и дали има изкуствено завишение на ценовите нива, тъй като те се определят от пазара. Заради лансираните очаквания, че в близките няколко години имотите ще поскъпват, се стигна до увеличение на цените в София и в някои сегменти до нива, на които вече е неразумно да се купува. И тук е ролята на специалистите в сектора да „обучават“ инвеститорите и купувачите да формират цената в зависимост от това какво именно би могло да се реализира върху въпросния парцел.
Според Атанас Гаров, за да се постигне стабилност и нормализация на пазара, преди всичко трябва да има визия при планирането. Правилата, чието изграждане е задължение на местната власт и на правителството, би следвало да бъдат ясни и еднакви за всички, да не контролират или блокират пазара. „Мисля, че пазарът ще наложи тази стабилизация по-бързо, тъй като определено има интерес към недвижимите имоти в България. И не е логично инвестиционният интерес да бъде отблъскван заради раздробени парцели, липса на градоустройствено планиране и понякога нереални цени“, твърди Гаров.
Той отчита като минус недостига на специализирани фирми (в София има само една такава), чиято дейност е свързана с изкупуване, окрупняване на парцели и продажбата им след това.

Преди да се присъедини към международната агенция за недвижими имоти Colliers International, Атанас Гаров е работил за Jones Lang LaSalle’s Capita· Markets Group в Ню Йорк. В продължение на година и половина той оглавяваше отдела за инвестиционно и корпоративно консултиране на Colliers International, България, след което стана изпълнителен директор на компанията. Атанас Гаров има магистърска степен по международен бизнес от Thunderbird, AGSIM.


http://www.capital.bg/

Европа ни отлага за 2008 г.

Последната дума е на Брюксел, отсече говорител на Оли Рен

Австрийският канцлер предрешава забавянето ни за ЕС

Червен картон ни показа Европа. Седмица след предупредителното писмо на Еврокомисията Австрия предреши отлагането на членството ни в ЕС за 2008 г.Убеден съм, че Европейската комисия ще отложи приемането на България и Румъния с една година, обяви австрийският канцлер Волфганг Шусел. Той каза това на парламентарни дебати във Виена. Те бяха посветени на кризата, която настъпи след френското и холандското "не" на Евроконституцията, предаде ДПА. В момента не могат да бъдат предприемани нови стъпки за разширяването на ЕС, заяви и Херберт Щайбнер. Той е лидер на Съюза на бъдещето - по-малкия коалиционен партньор на Народната партия на Шусел.Партиите у нас светкавично започнаха да си прехвърлят вината.

http://www.standartnews.com/
Брой 4460 Година XII Четвъртък, 9 Юни 2005


Виена ни отлага с една година за ЕС

Управляващите в Австрия твърдят, че няма условия за разширяване
49 % от французите подкрепят интегрирането на България

Европейската комисия ще отложи приемането на България и Румъния в Европейския съюз с една година, заяви вчера австрийският канцлер Волфганг Шусел, цитиран от ДПА. Той каза това на парламентарни дебати, посветени на Европейската конституция.
Лидерът на парламентарната фракция на по-малкия партньор в управляващата коалиция - Съюза за бъдещето на Австрия, Херберт Щайбнер също посочи, че в момента не могат да бъдат предприемани нови стъпки за разширяването на Евросъюза, тъй като след отхвърлянето на конституцията от френските и холандските избиратели липсвали условия за това.
В същото време социологическо проучване на парижкия институт CSA показа, че 49 % от френските граждани подкрепят приемането на България в ЕС. Срещу членството на Румъния се обявяват 48 на сто от анкетираните. Двама на всеки трима французи (66 на сто) са против присъединяването на Турция към ЕС.
Прекъсването на преговорите с Анкара може да крие значителен риск, предупреди германският външен министър Йошка Фишер на пресконференция във Вашингтон, където бе на двудневно посещение.
"Прекаленото разширяване на Европа" е едно от големите разочарования на европейските граждани, което е повлияло силно на отрицателното гласуване в референдумите за евроконституцията, заяви председателят на Европейската народна партия Ханс-Герт Пьотеринг по време на вчерашните тежки дебати в Европейския парламент. Пауза и продължаване на процеса на ратифициране на конституцията е позицията, която Европарламентът ще защитава идната седмица пред Европейския съвет, заяви след дебатите председателят на Европейския парламент Жозеп Борел.
Люксембургското председателство на ЕС предупреди за риска от "парализа" на съюза, в случай на провал на срещата на върха в Брюксел, която да се разпространи върху дебата върху бюджет на общността, след провала на референдума за евроконституцията във Франция и Холандия.
“Прекаленото разширяване е разочарование за европейците”


http://www.monitor.bg/
Брой: 2236, Четвъртък, 09 Юни 2005

Забавяне за ЕС ще отрезви по-бързо пазара на имоти

http://www.dnevnik.bg/
08.06.2005

Пазарът на имоти е в процес на естествено "изтрезняване" и ако през ноември се окаже, че предпазната клауза в договора на България с ЕС се задейства и членството се отложи с година, това ще е повече катализатор, отколкото основен фактор за стабилизиране на цените и евентуална корекция в някои сегменти. Това е почти консенсусно мнението на експерти, към които "Дневник" се обърна.


В момента пазарът особено на жилища и ваканционни имоти е непрозрачен и силно спекулативен - кризата в Евросъюза и възможното забавяне за България ще помогнат за по-бързото му нормализиране и от тази гледна точка ще е благоприятно мнението на повечето управители на агенции за имоти и фондове. Според тях периодът от една година (с колкото може да се забави членството) е прекалено малък, за да свали сам по себе си цените. Среща се мнението, че срокът, в който пазарът сам ще тръгне към корекции, така както вече се случи с офис площите, е дори по-къс - може би до края на годината. Коментаторите посочват, че обявяваните цени много често нямат общо с това на какви нива действително се случват сделките. От друга страна, повече от половината купувачи на пазара се сдобиват с имоти не за собствено ползване, а със спекулативна цел. Наемите обаче са все още ниски и задържането на поскъпването в много от сегментите вече може да се окаже знак за тях да продават и да заключат печалбата от поскъпването на сегашните нива.


В момента цените на имотите са спрели и не се движат нагоре, каза Христо Бойков, управител на "Би енд Ейч имоти". Според него тепърва ще се наблюдава все по-голяма диференциация между отделните сегменти на пазара. Доскоро от значение при покупко-продажбата бяха само местоположението и цената на имота, докато вече на челни позиции излизат качеството на строителството, комфортът, добрата инфраструктура, обясни управителят на "Велис консулт" Лъчезар Искров.


Цените на имотите в София и големите градове край морето вече достигнаха нива, близки до тези в съседна Гърция, която отдавна е член на ЕС. Допълнителен фактор за задържане на цените на имотите може да се окаже и прогнозираната от повечето анализатори стагнация на европейската икономика.


Не е за подценяване и фактът, че в чуждите медии, като например британския сайт "Асетс пропърти нюз", предупреждават да не се купуват имоти в България, защото е рискова страна. Изданието твърди, че ако не влезем в ЕС, продажбите ще пресъхнат за една нощ. В същото време немският "Ди велт" алармира, че британци и руснаци спекулативно вдигат цените на вилите на българското Черноморието. Според Добромир Ганев, управляващ директор на агенция "Форос", британците реализират едва 5% от броя на сделките у нас и не са решаващ фактор. Според него обаче вече има пренасищане на пазара с определен тип имоти. Като пример бяха посочени жилищните и ваканционните, като в момента около 15 хиляди апартамента в страната седят и чакат купувачи.


Анализ на българския сайт за недвижими имоти imoti.net показва, че най-застрашени от срив на цените са терените за ново жилищно строителство, за офис сгради и за промишлени обекти. Втората рискова категория според анализаторите на сайта са купуваните с цел препродажба терени край морските курорти. Един от аргументите е, че немалко чужди инвеститори, главно руснаци и англичани, купуваха нови или обновени имоти с цел до две-три години след влизането на страната ни в ЕС да ги препродадат с печалба. Ако приемането на България се забави, а опцията на техните инвестиции не може да бъде продължена, тогава те ще продават независимо от цената, се казва в коментара. В сайта посочват, че застрашени са и луксозните жилища - големи апартаменти, мезонети и етажи от къщи - при тях се очаква цените да се задържат, като спад е възможен само при отделни имоти. Като се има предвид, че това са най-високите цени на жилища в престижни райони на столицата и по-големите градове, прогнозата не е много обезпокоителна. По-засегнати може да се окажат строителните компании, които предстои да разпродават завършвани през есента луксозни сгради и които са очаквали това да стане при условие на постоянно растящи цени.Други наблюдатели коментират, че сегментите, в които поскъпването ще продължи, са терените, подходящи за логистични и дистрибуционни центрове, индустриалните и търговските площи. Всеобщото мнение е, че все пак фундаменталните фактори в икономиката вече ще имат много по-голямо влияние върху пазара на имоти, отколкото досега.


........................


Как ще се отрази на пазара на имоти евентуално отлагане на членството на България в ЕС?


Христо Бойков, управител на "Би енд Ейч имоти":


В момента цените на имотите са спрели и не се движат нагоре. Ако получим по-категорична информация, че членството ни в ЕС ще се отложи, цените ще тръгнат надолу. Очаквам това да се случи още до края на тази година. В момента е огромно предлагането на жилищни имоти, ваканционни апартаменти и земеделски земи. Очаквам диференциация в цените на имотите по сегменти.





Таня Косева-Бошова, оперативен директор на "Лендмарк пропъртис България":


Отлагане на членството ни в ЕС ще удължи възможностите за инвестиции, особено за корпоративни клиенти, които влагат в нови офиси и търговски площи заради високата доходност. Тези, които вече са стъпили на българския пазар, няма да се уплашат и да си тръгнат заради отлагане на членството с една година. В момента има много пари на пазара и конкуренцията, особено при покупката на парцели за строителство, е много голяма. Негативни последици за пазара на имоти може да има, ако изобщо не ни приемат в ЕС.





Христо Илиев, управляващ директор на "Адрес недвижими имоти":


Пазарът на имоти у нас се отвори преди 3-4 години и отлагане на членството ни с една година е прекалено малък период, за да доведе до някакви катаклизми. Не вярвам евентуалното отлагане да окаже негативно влияние. По-скоро пазарът ще се отвори още повече, защото се увеличава времето до влизането ни в ЕС. В най-лошия случай цените на имотите ще се задържат. Голям проблем може да има, ако изобщо не влезем в ЕС.





Лъчезар Искров, управител на "Велис консулт":


Не искам да обвързваме нашия пазар на имоти с влизането ни в ЕС, особено след последните събития. Годината 2007 за приемането ни става все по-условна. Наблюдения, правени в Словакия, сочат, че средната цена там е тръгнала надолу. Но по-важното е, че ще настъпи диференциация на цените. Доскоро от значение при покупко-продажбата беше само местоположението и цената на имота. Сега вече за пръв път на челни позиции излизат качеството на строителството, комфортът, добрата инфраструктура.

Британци: Не купувайте имоти в България

http://www.standartnews.com/
Понеделник, 6 Юни 2005

Страната ни е рискова според английско издание
Цените ще се сринат, ако не влезем в Евросъюза

Не купувайте имоти в България, защото е рискова страна. Това предупреди вчера сънародниците си британският интернет сайт "Асетс пропърти нюз". Според изданието продажбите на имоти може да пресъхнат за една нощ и инвеститорите да останат с празни ръце. Мрачната прогноза британците правят в случай, че страната ни не влезе в Евросъюза. Пазарът на жилища у нас заедно с този в Турция и Северен Кипър е определен като високорисков заради френското и холандското "не" на Евроконституцията. Отрицателният вот е предупреждение, че сегашните членки не одобряват прекомерното разширяване на ЕС. Ефектът върху икономиките им и пазарите на имоти ще бъде жесток, ако кандидатките останат извън ЕС, коментираха експерти. Ако наесен в Германия консерваторите спечелят изборите, те ще наложат вето в Бундестага на членството на България и Румъния в ЕС, гръмна "Велт ам Зонтаг".

Анализаторът Стюард Лоу съветва "инвеститорите, търсещи тръпка и печалби без такъв висок риск, да се насочат към страни като Южен Кипър, който е член на ЕС и ще се присъедини към еврозоната през 2007-2008 г.". Междувременно вестник "Ди Велт" съобщи, че британски и руски спекуланти вдигат цените на вилите по Българското Черноморие. Англичани и заможни московчани купуват имоти по крайбрежието на север от Варна, като се надяват, че големият бум в цените тепърва предстои. Германският вестник съобщава, че апартамент от 60 кв. м на Златни пясъци с изглед към морето струва 70 000 евро. Но инвеститорите очакват имотите да поскъпнат още, както в Испания и Португалия.

Мощни фондове ще инвестират в недвижимости

В-к „Дневник” 01.6.2005 г.

Мощни международни фондове, които управляват имоти за милиард левове, ще участват в седмия строително-инвестиционен форум, който се открива в сряда в София, съобщиха организаторите от "Оптимум център". За пръв път ще се представят "Юрохипо" (EUROHYPO AG), "Инвест кредит банк" (InvestKredit Bank AG), "ТК Развитие" (TK Development), "Сигма Блейзър" (Sigma Bleyzer) и "Стюърт" (Stewart). Плановете си за навлизане у нас ще представи и френският туристически гигант АКОР, който е сред петте най-големи в света хотелски вериги. Негова собственост са марки като "Новотел", "Ибис", "Меркюр", "Формула 1", "Вагон Ли травъл" и др. Продажбите на групата за миналата година са за над 7 млрд. евро, а общият брой на хотелите е близо 4000. АКОР планира да стъпи у нас в София с хотел под името "Ибис".

Общо над 500 ръководители на чуждестранни и български инвестиционни компании и фондове, строителни предприемачи, собственици на хотели, туроператори, застрахователни компании, консултанти и агенции за недвижима собственост ще се включат в дискусиите и представянето на нови инвестиционни проекти. Участниците във форума ще получат информация за перспективни ниши на пазара на недвижимите имоти, както и за възможностите за инвестиции. Темите, които ще бъдат дискутирани, са развитие на изоставените райони, бизнес сградите и техния потенциал за привличане на институционални инвеститори, търговските и развлекателни комплекси, дисбалансът между търсенето и предлагането на модерни складови площи и други. На форума ще бъдат представени проекти, за които се търсят партньори, за да бъдат реализирани.

EUROHYPO е създадена след сливането на подразделенията за сделки с недвижима собственост на три големи немски банки - Deutche Bank, Commerzbank и Dresdner Bank, и е най-голямата европейска банка за финансиране на проекти в тази сфера. С общи активи от над 220 млрд. евро и финансирани проекти в недвижима собственост за 17 млрд. евро през 2004 г. Eurohypo оперира както в Европа, така и в САЩ.

TK Development е най-голямата датска строително-предприемаческа компания с капиталови ресурси от над 180 млн. евро. Сред най-големите акционери в компанията са Skandinaviska Enskilda Banken (Копенхаген) и Morgan Stanley & Co. International Limited (Лондон). TK Development финансира, проектира, строи и впоследствие продава търговски центрове в цяла Европа. Сред последните сделки на компанията са продажбите на два шопинг мола в Чехия за по над 30 млн. евро.

Sigma Bleyzer е инвестиционен фонд, създаден от украинския емигрант в САЩ Майкъл Блейзър. До момента фондът е инвестирал над 100 млн. долара в различни сфери на икономиката на Украйна, като предстои да разширява инвестициите си в Югоизточна Европа. У нас "Сигма Блейзър" има намерение да инвестира около 100 млн. долара в телекомуникации, производство на храни и напитки и туризъм.

Stewart International е компания, която предлага широк спектър от услуги за инвеститорите и професионалистите в недвижимата собственост. Годишните приходи за миналата година са за над 2 млрд. долара.