Ползи и вреди от спекулативния пазар на земя в България

Цените трябва да се формират на основата на бъдещата употреба на един парцел, смята Атанас Гаров, изпълнителен директор на Colliers International

„Пазарът на земя в България все още е спекулативен. Много често се правят вложения в покупката на земя, без да е ясно точно какво ще е предназначението на бъдещата инвестиция“, коментира управляващият директор на международната агенция за недвижими имоти Colliers Internationa· Атанас Гаров. Очакванията, че цената на такъв имот ще се повиши, без ясна представа за вероятните стойности на това повишение, създават флуктуации в очакванията и цените на пазара на земя и изпращат разнопосочни сигнали на участниците в него.
„Под спекулативен пазар, без никакви скрити странични дефиниции включвам пазар, при който се купува земя без ясната цел какво ще бъде ползването на тази земя. Понякога инвеститорът в земята знае какво ще строи на тази земя, но не знае кой точно ще е ползвателят. По същият смисъл изключително успешни проекти в София са направени на същия принцип - като „Мол София“ и „Бизнес парк София“, казва Гаров. Тоест, когато инвеститорът на база на проуч­вания на пазара е инвестирал в определен продукт, който е намерил предназначението си още по време на строителството. При такива проекти времевият фактор е предварително предвиден и отчетен, което улеснява доброто финансово планиране и намалява риска от инвестицията.
Раздвижването на пазара през последните години доведе не само до покачване на цените, но и до увеличаване на рисковете пред инвеститорите. Немалко от инвеститорите разчитат цените на земята и на недвижимите имоти да се повишат сериозно през следващите няколко години единствено поради присъединяването на България към Европейския съюз. Тези очаквания често не са съобразени с фундаментални икономически фактори, което крие риска да се инвестират повече средства, отколкото е рентабилната стойност на земята.
Освен недоброто прогнозиране рискове крият също някои допълнителни фактори. От една страна, това е раздробеният пазар на земя, а от друга - фактът, че в много от големите градове на страната все още не е изяснено градоустройственото планиране. Съществуващите спънки в комбинация със значителното покачване на цените през последните години крият риск да се стигне до отказ за навлизане на чужди инвеститори на пазара на недвижими имоти в България. „Този тип инвеститори винаги правят сметката си на база очаквана рентабилност спрямо преценен риск. И ако има разминаване от това, което те очакват като възвращаемост на инвестицията, и това, което им предлага пазарът, те прос­то не влизат на този пазар“, казва Атанас Гаров. Освен чуждите инвеститори пред риск са изправени и т.нар. последни купувачи, както и тези, които очакват да продадат имота си на по-висока цена след няколко години.
Към днешна дата е трудно да се каже доколко и дали има изкуствено завишение на ценовите нива, тъй като те се определят от пазара. Заради лансираните очаквания, че в близките няколко години имотите ще поскъпват, се стигна до увеличение на цените в София и в някои сегменти до нива, на които вече е неразумно да се купува. И тук е ролята на специалистите в сектора да „обучават“ инвеститорите и купувачите да формират цената в зависимост от това какво именно би могло да се реализира върху въпросния парцел.
Според Атанас Гаров, за да се постигне стабилност и нормализация на пазара, преди всичко трябва да има визия при планирането. Правилата, чието изграждане е задължение на местната власт и на правителството, би следвало да бъдат ясни и еднакви за всички, да не контролират или блокират пазара. „Мисля, че пазарът ще наложи тази стабилизация по-бързо, тъй като определено има интерес към недвижимите имоти в България. И не е логично инвестиционният интерес да бъде отблъскван заради раздробени парцели, липса на градоустройствено планиране и понякога нереални цени“, твърди Гаров.
Той отчита като минус недостига на специализирани фирми (в София има само една такава), чиято дейност е свързана с изкупуване, окрупняване на парцели и продажбата им след това.

Преди да се присъедини към международната агенция за недвижими имоти Colliers International, Атанас Гаров е работил за Jones Lang LaSalle’s Capita· Markets Group в Ню Йорк. В продължение на година и половина той оглавяваше отдела за инвестиционно и корпоративно консултиране на Colliers International, България, след което стана изпълнителен директор на компанията. Атанас Гаров има магистърска степен по международен бизнес от Thunderbird, AGSIM.


http://www.capital.bg/