Свръхпредлагането на имоти по Южното Черноморие вече е факт

http://www.capital.bg/show/index.php?broi=2005-21&page=48-21-1&rubr=imoti


Преуплътнените зони започнаха да стават неатрактивни за инвеститорите

Строителният бум, който се наблюдава по Южното Черноморие през последните няколко години, доведе до свързване на зоната от ваканционно селище Св. Влас през курорта Слънчев бряг и Несебър до Равда. Неотдавна главният архитект на Созопол Диана Карабаджакова прогнозира, че предстои да бъде застроена цялата територия от село Черноморец до къмпинг „Веселие“. Свръхуплътняването на територията по Южното Черноморие, макар и постепенно, вече започна да дава отражение върху цените на собствеността. В момента собствеността на юг от Обзор е с около 20 на сто по-евтина, отколкото тази на север, отчитат строителни предприемачи и посредници в търговията с недвижими имоти.
Една от основните причини е свръхпредлагането на подобен тип имоти, особено около най-големия морски курорт Слънчев бряг. Според единия от собствениците на строителна фирма „Диневи и ко“ Динко Динев първите симптоми са налице, защото вече има имоти в курорта Слънчев бряг, които се предлагат по 400-450 евро за кв.м, тоест на цени, близки до себестойността на строителния продукт. Голяма част от продавачите на недвижима собственост обаче все още не са се примирили с очаквания отлив в тази зона и продължават да отстояват високи офертни цени. Това до известна степен обяснява защо за новостроящите се ваканционни апартаменти в курорта Слънчев бряг все още се искат нива от 790-1000 евро за кв.м, а за подобен тип имоти в Созопол например цените варират около 560 евро за кв.м.
В средносрочен план има вероятност тази тенденция да се преобърне и собствеността на юг от Бургас да стане по-доходна, отколкото имотите в региона около Слънчев бряг и Несебър. Като цяло това се отнася за зоните, в които застрояването е по-умерено и балансирано. За разлика от зданията мастодонти (в това число комбинацията на големи хотели с жилищна част), придобили особена популярност в Слънчев бряг, на юг от Бургас се строи по-умерено, сградите са по-често нискоетажни и се залагат по-високи показатели за озеленяване. „Това е една от причините за пренасочване на интереса на инвеститорите на юг от Бургас“, коментира Борис Къдрев, управител на агенция за недвижими имоти „Омега реал“.
Въпреки свръхзастрояването, по протежение на Южното Черноморие продължават да се изграждат нови ваканционни комплекси от т.нар. затворен тип. След по-малко от година в Равда се очаква да бъде открит поредният туристически комплекс - Emerald Beach Resort & Apartments. Ново ваканционно селище - Санта Марина, предстои да бъде изградено на два километра северно от Созопол. Върху общо 37 300 кв.м се предвижда да бъдат разположени 28 вили и над 300 апартаменти и студиа.
(В следващия брой четете за пазара на недвижими имоти във Видин)

Ще се запази интересът към парцелите в близост до морето
Борис Къдрев, управител на агенция за недвижими имоти „Омега реал“, пред „Капитал“

Какво движи цените на ваканционните имоти по Южното Черноморие?
- Както за всички имоти и при ваканционните основният определящ фактор за формирането на цените на собствеността са търсенето и предлагането. В момента интерес към ваканционните имоти проявяват главно чужденци (основно англичани и ирландци) и българи, живеещи в чужбина.
Достигнат ли е таванът на цените вследствие на свръхпредлагане и каква ще е средната цена на апартаменти и парцели на 1 януари 2007 г.?
- За някои видове собственост ценовият таван е достигнат. Това се отнася най-вече за имотите, намиращи се в Слънчев бряг. В момента нивата в курорта варират около 650 - 900 евро/кв.м. Само за имотите, разположени на първа линия, все още се отстояват нива от 1500 - 1700 евро за кв.м.
Малко по-различно стои въпросът с парцелите. За част от терените може да се каже, че вече са достигнали пределни цени. Такъв например е случаят с парцелите, които се предлагат в западната зона на Слънчев бряг. Има обаче терени, които ще поскъпнат с 20-30%. Това ще са главно имоти, намиращи се на разстояние от 1-2 км от морето, както и големите терени от по 10-15 дка, които позволяват изграждане на нови ваканционни селища.
Ще се стигне ли до отлив на купувачи на ваканционни апартаменти заради продължаващото интензивно строителство по Черноморието?
- В районите, които са доста интензивно застроени, има отлив на купувачи на ваканционни имоти. От известно време вече се регистрира пренасочване на интереса на инвеститорите на юг от Бургас. Не случайно имотите в Созопол започват да държат по-високи ценови нива, отколкото тези в Слънчев бряг.
Според мен обаче отливът на купувачи, който се наблюдава в момента, е временен. До една-две години пазарът вероятно ще се стабилизира, а строителството няма да е толкова интензивно. Междувременно обаче очаквам интересът към имотите да се запази, а цените постепенно да се увеличат. По този начин цените по българското крайбрежие вероятно ще се изравнят с тези в Испания, тъй като в момента са около два пъти по-ниски.



Изненадан съм, че някои влагат парите си в социалистически жилищни блокове
Динко Динев, съсобственик на строителна компания

„Диневи и ко“, пред „Капитал“ Какво движи цените на ваканционните имоти по Южното Черноморие?
- През последната година на пазара на недвижимите имоти по българското Черноморие се наблюдава голямо разнообразие и драстични разлики в цените за кв.м. Основните фактори, които са определящи, са: търсенето, качеството и месторазположението на имотите. Очевидно е, че предлагането е доста голямо, както и разнообразието на видовете недвижими имоти. Голяма роля в развитието на този пазар, както и в определянето на цените на имотите, играе рекламата на България. От една страна, като туристическа дестинация и интерес за инвестиции. А от друга страна, като природа, климат, сравнително ниски цени, евтина поддръжка на имотите, ниски данъци, развиващ се туризъм, по-голяма сигурност в държавата като място за инвестиране, както и по-голяма сигурност в търговските банки. Това особено влияе върху пазара във Великобритания и Ирландия.
Достигнат ли е таванът на цените вследствие на свръхпредлагане и каква ще е средната цена на апартаменти и парцели на 1 януари 2007 г.?
- Въпросът не е еднозначен! За по-голямата част от имотите, които се предлагат на пазара, според мен таванът е достигнат, а може би и надхвърлен. За мен е изненада, че има клиенти, които влагат парите си в комплекси, които по вид, качество и предлагани услуги за обслужване по-скоро приличат на социалистически жилищни блокове, отколкото на модерно жилищно строителство. Една част от имотите, които се намират на „топ“ места - в непосредствена близост до морето, с изградена инфраструктура, зелени площи и ниска етажност, ще продължат да качват цените си и могат да достигнат до 2000 евро за кв.м. За някои отделни имоти цената може да е и още по-висока.
Ще се стигне ли до отлив на купувачи на ваканционни апартаменти заради продължаващото интензивно строителство по Черноморието?
- Отлив ще има, и то основно поради това, че предлагането започва да надхвърля търсенето. Вече се забелязват първите симптоми, за което говорят и цените на някои имоти в Слънчев бряг например, предлагани за 400-450 евро за кв.м, което е цена, близка до себестойността. В този ред на мисли мога да споделя някои неща, които ме тревожат: предприемачи станаха много случайни инвеститори, които нямат необходимия опит в строителния бизнес. В стремежа за бърза печалба се нарушават основни норми на строителство и се прекрачва границата на оптимално застрояване - увеличена етажност, липса на озеленяване, липса на изглед, липса на инфраструктура, пренаселеност и т.н. Желанието за бърза печалба кара инвеститорите да завършват обектите за твърде кратки срокове и неспазване на технологичните процеси, което неминуемо води до твърде лошо качество на изпълнение.
Според мен скоро ще се стигне и до фалити сред предприемачите, които инвестират в имоти по Черноморието. И ще ви кажа защо: просто заради липсата на професионализъм и опит. Забелязва се, че колкото един инвеститор е по-далеч от бизнеса, толкова по-големи проекти разработва. Това, че инвеститорът не е познат на пазара, води до трудности при осъществяването на продажбите, което затруднява финансирането - занижена преценка за очакваните разходи, твърде завишени очаквания за бързи продажби и големи приходи. Надявайки се на бързи печалби, се инвестират в нови проекти приходите, необходими за изграждането на току-що започнат обект. Какво от това, че са продадени няколкостотин апартамента по Черноморието, при положение че в момента се изграждат няколко хиляди.



Докъде стигнаха цените по Южното Черноморие

Триетажна къща в Обзор, строена преди 5 години. Застроена площ от 121 кв.м и двор от 500 кв.м. Цена: 135 000 евро
Къща в Равда, на 50 метра от плажа. Застроена площ от 220 кв.м, градина, гараж. Цена: 147 000 евро
Къща във вилна зона Кошарица (недалеч от Слънчев бряг). Застроена площ от 170 кв.м и двор от 600 кв.м. Цена: 105 000 евро

Четириетажна къща в Черноморец. Застроена площ от 350 кв.м. Цена: 155 000 евро
Двустаен апартамент в Ахелой, в новостроящ се комплекс на брега на морето, с площ от 74 кв.м. Разполага с басейн, паркоместа, магазини, целогодишна охрана. Цена: 66 554 евро
Двустаен апартамент в Слънчев бряг, с площ от 59 кв.м. Комплексът разполага с басейн, зелени площи, детска площадка, целогодишна охрана. Цена: 53 712 евро
Двустаен апартамент в Созопол, с площ от 78 кв.м. В новопостроен комплекс в местност Буджака. Довършване - до ключ. Цена: 43 600 евро
Терен до Несебър, на 50-100 метра от морето, площ от 1458 кв.м. Цена: 145 435
Парцел в местността Буджака, Созопол, с площ от 440 кв.м. Цена: 68 200 евро