Да охладим треската за недвижимост

В-к „сега” 16.5.2005 г.

Имоти на пожар - един истински американизъм, но колко подходящ. Цените на имотите в България са толкова горещи, че малко българи могат да ги пипнат. Това не притеснява повечето хора, дори ги прави по-богати предвид сравнително големия процент на българите, собственици на имоти. Но могат ли лесно да продадат, ще растат ли цените непрекъснато?

Да бъдем точни, пазарите за недвижима собственост са на преден план почти навсякъде, където поредицата от години на икономически възход и оптимизъм са довели до растеж. На много места в САЩ и Великобритания цените през последното десетилетие са се утроили. Много инвеститори твърдят, че динамиката на самия пазар е променена. Приличат на гласовете отпреди пет години за Интернетната Икономика. Джим Роджърс в последната си книга Hot Commodities споделя, че всеки път, кoгато чуе някой да споменава, че инвестирането се е променило фундаментално, си събира багажа и бяга надалече. По време на еуфорията на Американския пазар, в края на 20-те години на миналия век, легендарният инвеститор и съветник на президенти, Бернард Барух, спрял да си лъсне обувките и обущарят започнал да му дава съвети в кои акции да инвестира. Доволен, че обувките му са придобили желания блясък, господин Барух се прибрал в офиса и продал всичко. Не след дълго почнала Голямата депресия.Имах моя Барух момент в село Крапец, на север от Варна, където местна продавачка, превърнала се в брокер, със заговорнически тон ми обясняваше как зeмята била все още на безценица. Трябва да си призная, че в началото и аз бях обзет от възбудата, че съм на прага на нещо голямо. На връщане обаче, криволичайки между дупки със застрашителни размери, заплашващи да ни погълнат со все малкото Рено, ми беше трудно да си представя как червенобузи англичани и шотландци почват да завладяват този роден край. Не ме разбирайте погрешно; все още си удрям главата в стената, че преди три години купих един апартамент в София, а не пет. Но по същата логика би трябвало да се обеся, задето не съм купил акции на Yahoo преди три години, когато бяха паднали до почти $4 долара на акция, а сега струват $35! Много по-умни хора от мен са се отказали да целят момента, кога някой пазар ще се качи или ще падне, а разглеждат фундаменталните предпоставки за вдигането или падането му.

Енергията на пазарите на недвижимо имущество у нас би трябвало фундаментално да се зарежда от няколко сили: 1) повдигане нивото на реалните доходи; 2) нови и достъпни кредитни продукти; 3) българи в чужбина или чужденци, които искат да живеят или да идват на ваканция у нас; 4) количество имущество на пазара. В тази група не искам да изпускам инвеститорите. Тази категория може да се раздели на наемодатели и спекуланти.

Пазарът днес просто не може да възнагради достатъчно наемодателите поради много ниските наеми, които дават възвращаемост по-ниска от 5%, горе-долу компенсираща нивото на инфлация. Всяко увеличение би било свързано с увеличение на доходите, което споменахме. Спекулантите наистина подхранват пазара днес, но ако на края няма покупател те не го променят фундаментално в по-далечно бъдеще.

Та доколко може нарастването на доходите на самите българи да доведе до покачване на цените на имотите? В последните 5 години цените на имотите са се увеличили с над 100%, а заплатите с около 50%. Средната заплата в България днес е малко повече от 150 евро, в зависимост от това кого попиташ. Малко хора биха спорили, че общото нарастване на цените на най-необходимите продукти е поне в крак с нарастването на заплатите. От тази гледна точка средният българин реално продължава да е неспособен да пести и това едва ли ще се промени в близко или дори в по-далечно бъдеще.Не очаквам и останалите сили да повлияят забележимо. Теорията за ефективните пазари твърди, че повечето що годе ликвидни пазари отразяват обществената информация и отделни инвеститори, средно аритметично, не могат да получат повече отколкото други. В едно отношение тази теория работи перфектно. Фактът, че България ще стане членка на Европейската Общност по-вероятно вече е отразен в цените на имотите и бомбастичното повдигане едва ли ще продължи. А спекулативните подскоци на пазара могат да доведат до моментни прегаряния.