Поевтиняване на жилища - скоро в София, после и в други градове

http://www.capital.bg/

Близо половината от апартаментите се купуват за инвестиция, а не за живеене


Допреди няколко месеца в столичния квартал „Лозенец“ инвеститори се опитваха да пласират апартаменти в луксозна жилищна сграда пред завършване. Цените - от 1300 евро/кв.м. До реални сделки обаче се стига едва на нива от 900-950 евро/кв.м, разказват посредници в търговията с недвижими имоти. От пазара вече започват да идват и други подобни случаи. Апартаменти без особени качества се „пробват“ и на по-високи цени в „Лозенец“, „Хладилника“ и други, смятани за квартали от високия клас, но при повечето случаи интересът към тях реално идва при приземяването на нива от около и под 1000 евро/кв.м.

Продавачът вече не е цар

Примерите са показателни за ситуацията на жилищния пазар в София - предлагането не само настига, но и вече започва да надхвърля търсенето в някои сегменти, а ценовите нива от надценени стават все по-балансирани (виж интервютата на стр. 48). Пикът на предлагането вероятно ще бъде достигнат само след няколко месеца, след като на пазара излязат голям брой завършени проекти. С всяка изминала година броят на разрешителните за строеж в София сериозно се увеличава (виж графиката).
Според разчетите на някои строителни предприемачи само по-големите запланувани проекти от т.нар. затворен тип жилищни комплекси ще извадят на пазара около 4000 нови апартамента. Извън тях се подготвят поне още 20 000 - 30 000 апартамента, което ще доведе до огромно предлагане на жилищни имоти в София в близките една-две години.
„Все повече инвеститори се ориентират към закупуване на такива парцели, които позволяват изграждането на жилищни площи, адресиращи проблемите на лошата инфраструктура, недостатъчния комфорт и най-вече на събирането на хора със съвършено различен начин на живот, особено характерно при обезщетенията на бившите собственици на парцелите с апартаменти. Само така предприемачите могат да предложат конкурентен продукт на пазара при засиленото предлагане“, смята Евгений Кънев, старши мениджър в „KPMG България“. Според него ще се засилва диференциацията в търсенето, което може да доведе до морално изхабяване на част от новото строителство и лек спад на цените с изключение на топ локациите.
Според Добромир Ганев, управляващ директор на национална компания за недвижими имоти „Форос“, вече има пренасищане на пазара с определен тип имоти, предимно жилищни и ваканционни. В момента за около 15 000 апартамента в страната се чакат купувачи.

Кой купува в София

Проучване сред потребителите на новопостроени жилища в София сочи, че основни купувачи на пазара остават българите. Данните бяха изнесени от строителна компания „Аспекти“. Едва 12% от сделките с жилищни имоти са с чужденци, като преобладават предимно купувачите от Англия (4%), Гърция (3%) и Русия (2%). Седемдесет процента от клиентите са постоянно живеещи в София, а около 11% - българи, живеещи в чужбина. Останалите 19 на сто са от провинцията, които купуват имот, за да живеят в него, а не с инвестиционни намерения. Шейсет и два процента се сдобиват с жилище с цел живеене, а около 38% - с инвестиционна цел. Според представители на други строителни компании и на агенции за недвижими имоти делът на тези, които купуват жилище с идеята да го отдават под наем или с цел препродажба след време, по-скоро надвишава 50%. Заради задържането на наемите обаче на ниво далеч под скочилите цени на жилищата се очаква да се стигне до постепенно отрезвяване и оттегляне на купувачите на имоти с инвестиционна цел.
Друга тенденция, която се наблюдава през последната година, е увеличаващото се търсене на по-големи имоти. Малките жилища вече не са сред най-търсените на пазара. Най-голям дял в продажбите заемат двустайните апартаменти с цена до 40 000 евро (33%), следвани от тристайните жилища (около 130 кв.м) с цена до 60 000 евро (25% дял). Поравно (с дял от 21%) се разпределят продажбите на маломерните едностайни апартаменти и на големите жилища. В повечето случаи жилищата се купуват от собствени средства и по-рядко чрез ипотечен кредит (около 9%), твърдят от „Аспекти“. Ниският процент се дължи преди всичко на алтернативите, които предлагат строителните предприемачи, като разсрочено изплащане на имота.