Имотните инвестиции в късния етап на спекулата ще доведат до загуби

инж. Росен Плевнелиев, управител на „Бизнес парк София“, пред „Капитал“

Увеличава ли се според вас предлагането на жилищни имоти в София и мислите ли, че продължаващото ново строителство ще има задържащ ефект върху цените?
- Категорично да и на двата въпроса. Увеличението на жилищните площи не е в проценти, а в пъти. Това е нещо, което е абсолютен факт. Могат да се видят различните статистики, които показват трицифрени суми на увеличение. Само през тази година броят на апартаментите, които се предлагат на пазара, се удвоява спрямо 2003 г. И моята прогноза е, че всяка следваща година ще се удвояват.
В момента всеки инвестира в недвижим имот и това е процес, който вече излиза извън всякакви рамки. Броят на апартаментите драматично се увеличи, а освен това има проекти, които тепърва ще се изпълняват.
В периода 2002-2003 г. пазарът в София беше около 5000 апартамента и имаше клиенти за толкова. През 2004 г. купувачите се увеличиха на около 15 000, а същевременно имаше недостиг на жилища, понеже предприемачите не очакваха такова търсене. Това бяха основно българи, работещи в чужбина, които инвестират в имот, за да не плащат европейски цени, ако след време им се наложи да се върнат в България. Имаше също чужденци, чисти спекуланти, както и българи, които използваха кредитната експанзия на банките, притеснени от драматично увеличаване на цените. Цените вече са стабилизираха и оттук нататък пътят е ясен и категоричен - пълно диверсифициране на цените спрямо райони, квартали, зони и качеството на имота. В някои региони очаквам да се стигне до стабилизиране и задържане на цените, а в други - до спад с 20-30%. По-голямо понижение е невъзможно, тъй като строителните разходи се увеличават. При цените на панелните апартаменти, които сега са нереално високи обаче, очаквам да има драстичен спад. Нещо подобно очаквам да се случи също с цените на някои кооперации, които се намират в квартали с недоказано местоположение. В момента навсякъде в София се строи и очакванията са продуктът да бъде реализиран.
Скокът в търсенето беше регистриран в края на 2003 г. и продължи през цялата 2004 г., но той е еднократен и няма да бъде повторен. Ценовите нива, които са постигнати, са нереално високи. И ние не съзнаваме колко по-високи са нивата в България спрямо други по-нормални държави. В Прага например жилище може да се купи между 800 и 1400 евро/кв.м. В зимен курорт в Татрите, Словакия, апартамент може да се купи за 670 евро/кв.м. За какво говорим ние в Банско или в Пампорово и за какви се мислим?

Къде според вас е достигнат таванът на цените на жилищните имоти в столицата и къде не?
- При жилищните площи цената на квадратен метър се определя в зависимост от разгънатата застроена площ (РЗП), която може да се реализира върху определен парцел. Тоест, ако говорим за парцел от 1000 кв.м в „Лозенец“ и върху него е разрешено градоустройство от 7000 кв.м, цената от 1000 евро/кв.м не е неразумна. Защото този 1 млн. евро, който ще бъде платен за този парцел, ще натовари купувача с около 140 евро/кв.м. върху РЗП, което е здравословна себестойност. За „Лозенец“ здравословната граница е около 200 евро/кв.м РЗП и всеки, който плати повече, рискува. Това число обаче варира в отделните квартали.
За около година цените на парцелите в София се утроиха, а апартаментите поскъпнаха с 60-70%, но това приключи и повече няма да се случва. Вече навлизаме в един нов етап - късния етап на спекулата и крайния етап на нормализиране на пазара. В ранния етап на спекулата хората в „Лозенец“ купуваха на 400 - 500 евро/кв.м. В средния етап на пазара цените варираха около 600 - 800 евро. Каквото и да се случи след една-две години с цените, те няма да си изгубят парите. На късния етап на спекулата цените в „Лозенец“ достигнаха до 1100 евро. И тези, които сега купуват, е по-доб­ре да си зададат въпроса дали това е цената, която трябва да платят. Защото пазарът не само се охлади, но в много райони цените тепърва ще слизат надолу. Нормално е цените в „Лозенец“ да се стабилизират на 700 - 800 евро, защото аз не вярвам, че това е квартал, който предлага качество над тези нива спрямо други опции, които ще се появят на пазара. Което означава, че който е купил на късния етап на спекулация, ще изгуби пари.

Към какъв тип собственост в момента има най-голям интерес - район, квадратура, ценови граници и т.н.?
- В бъдеще клиентите ще стават все по-капризни и ще се интересуват от местоположението, общите части и дали имотът има осигурен мениджмънт. Доскоро никой не се интересуваше от това, идеята беше на всяка цена да се купи сега, защото след няколко години с влизането на България в Европа се очакваше цените да стигнат тези в Лондон. Нещата обаче започват за се променят и клиентът ще става цар. Той ще изисква много за парите, които плаща.
Занапред хората ще си избират имот в зависимост от етапа на своя живот. Ако аз съм млад и имам добра заплата, вероятно бих си купил апартамент в центъра на София. Ако обаче аз съм семеен, имам две коли и две или три деца, за мен центърът е ад. Защото имам необходимост от градинка, в която децата да тичат, да мога да стоя на чист въздух и т.н. Тоест конкретни части на София ще се специализират за определен тип клиенти. Част от новите проекти, които стартират, вече си таргетират точната група. Ние например се насочваме към семейството и правим ценообразуването, екстрите и целия си квартал в зависимост от нуждите му. Новост­роящите се квартали ще акцентират на тези модели от бъдещето, където хората получават цялостен пакет - от грижата за зеленината, през оразмерените велосипедни алеи, басейните за релаксация и т.н. В тези нови проекти, които започват да се реализират в София, предстои да бъдат построени поне 20 000 - 30 000 апартамента. От тази гледна точка има огромно ново строителство, което ще залее София и за което няма достатъчно много купувачи. В същото време съществуващите квартали все повече ще губят почва под краката си спрямо новото строителство, както се случи в офисния сегмент.


http://www.capital.bg/