Директорът на Citigroup Property Investors (CPI) Робин Херинг: Не очаквам ново поскъпване на имотите след влизането на България в ЕС

http://www.monitor.bg/

- Г-н Херинг, бихте ли разказали повече за дейността на CPI?

- CPI е част от Citigroup Alternative Investments - инвестиционното звено на една от най-големите финансови институции - Citigroup, която разполага с активи на стойност над 1,5 трилиона долара. Инвестиционните продукти на Citigroup Alternative Investments включват недвижими имоти, с които се занимава CPI, дялови инвестиции, хедж фондове. От своя страна, CPI управлява недвижими имоти в Европа, САЩ и Азия, чиято стойност надхвърля 8,9 млрд. долара. В офисите ни по цял свят работят над 100 професионалисти в тази сфера. Дейността ни в Европа е насочена към разработването на печеливши стратегии в областта на недвижимите имоти - портфолиа за различни инвеститори, самостоятелни проекти, но участваме и като съинвеститори по много проекти. Сключваме както самостоятелни сделки, така и такива в джойнт венчър с наши партньори. CPI има и отделно звено, което се занимава с търговия с книжа на дружества за недвижими имоти, листвани на фондовата борса, т.нар. REIT.

- На този етап дейността на CPI е насочена приоритетно към страни като Германия и новите членки на ЕС от Източна Европа. С какво тези пазари са привлекателни за компанията?

- Очакваме Германия да застане във фокуса на инвеститорите през следващите години. Германската икономика премина през много трудности и значими промени, но ние очакваме определени сектори да се развият с бързи темпове. Планираме и съществени инвестиции в Централна и Източна Европа, както и в Турция. Потенциалът на този регион е основно в бързото нарастване на брутния вътрешен продукт на държавите в него. Очакваме тези темпове на икономически растеж да се запазят.

- Като сравнително нови пазари на имоти страните от Югоизточна Европа, в това число и България, обещават висока доходност от инвестиционни проекти. Достатъчно ли е това за привличането на големи инвеститори?

- Нека не забравяме, че възвръщаемостта е различна в различните сегменти на пазара. По наша оценка в момента сегментът на шопинг центровете все още е слабо развит, например в София има само два такива проекта. Основният проблем е да се намери подходящо място за изграждане на подобен център, както и добър партньор, който да реализира и управлява инвестицията. Колкото до офис пазара, с навлизането на големи чужди компании в България и Румъния се наблюдава нарастващо търсене на офиси клас А. Що се отнася до жилищния пазар - тук бих бил по-предпазлив. Без съмнение има силно търсене на качествени нови жилищни площи, но основните проблеми са свързани с цените и достъпността на тези имоти за местното население. Като цяло може да се каже, че пазарите на търговски и офис площи, както и евентуално жилищният, привличат вниманието ни в България. Интересни са и някои проекти тип "втори дом" по Черноморието, вероятно ще проучим и този тип инвестиции. Основното предизвикателство за големите инвеститори в региона е как да вложат капиталите си в подходящо портфолио от активи, което би им донесло достатъчно висока възвръщаемост, за да се осмисли навлизането им на пазара. Това може да стане с няколко големи сделки или със серия по-малки в комбинация с влизането в смесени дружества с местни компании.

- Какви рискове крие за западните компании стъпването им на българския пазар на имоти, по ваша оценка?

- Основните рискове за всеки недостатъчно зрял пазар, като българския, са слабата прозрачност, неясният процес на планиране и т.н. Същевременно тази среда ражда и редица възможности, от които всеки инвеститор, познаващ логиката на търсенето и предлагането, може да се възползва. Ключът е да открие подходящи партньори с опит и познания за местния пазар и с потенциал за реализация на проекти. Този подход избрахме при навлизането си на чешкия пазар, където вече натрупахме значителен опит. Искаме да го приложим и в други държави от Централна и Източна Европа.

- Досега в България инвестираха основно дружества, които искаха да се възползват от покачването на цените на имотите покрай присъединяването на страната към ЕС. Какви промени ще настъпят на този пазар, след като членството в ЕС стане факт?

- По мое мнение цените на недвижимите имоти в България вече отразяват очакваното членство в ЕС. Не смятам, че ще има сериозно поскъпване на имотите, след като то стане факт. Реалните възможности за инвеститорите идват по-скоро от разрастването на пазара, предизвикано от растящото търсене на качествени търговски, офисни и жилищни проекти. То произтича и от нарастващото благосъстояние на населението и повишаването на стандарта му на живот.

- Планира ли CPI реализиране на големи проекти в Югоизточна Европа и в частност - в България?

- Регионът много ни интересува. Както споменах, бихме инвестирали в офис сгради клас А в София или в Румъния, както и в модерни търговски центрове, но е възможно и да заложим на други стратегии. Засега проучваме възможностите за навлизане в посочените сегменти от пазара, както с разработването на собствени проекти, така и чрез покупка на вече завършени обекти, които генерират определена доходност. Главното за нас е да сключим добра сделка и да намерим партньори с опит и познания за местния пазар. Така например, в Чехия направихме джойнт венчър с групата ECM, с която през последните месеци реализирахме проект за хотел и офис сграда. Към тях ECM прибави и няколко сделки за търговски площи. Те разчитат на нашето мнение при сключване на сделките, както и на факта, че сме надежден партньор с голям капитал за инвестиции. От своя страна ние оценяваме техния богат опит на местния пазар и тяхното ноу-хау при разработването на проекти. Ако заложим на покупката на готов инвестиционен продукт, ще сме по-малко зависими от партньора си.

- Какви са очакванията ви от участието в 9-ото издание на RINFOR?

Планираме участие в една от конференциите в рамките на форума. Очакванията ни са да срещнем много ключови играчи на пазара на имоти.

http://www.monitor.bg/

2005 г. донесе спад в новите членки на Евросъюза

http://www.monitor.bg/

През 2005 г. строителният сектор в новите страни-членки на Евросъюза отбеляза тенденция на спад, се казва в анализ на агенция "КофасИнтеркредит България". Търсенето от страна на публичния сектор и увеличаващите се правителствени разходи могат да стимулират ръста, но бавните темпове на търсене на недвижими имоти от страна на частния сектор имат противоположен ефект. Високите цени на недвижимите имоти ограничават търсенето на нови апартаменти и офис сгради.

Строителната индустрия преживя бум между 2000 г. и 2004 г. с летящи цени на недвижимите имоти в Централна и Източна Европа, но сега пазарът на жилищни имоти е повече или по-малко „без дъх", поясни управителят на "КофасИнтеркредит България" Камелия Попова. Само в унгарската столица Будапеща има повече от 8800 новопостроени апартаменти, които стоят празни, очакващи своите купувачи. Освен това, проучване на унгарските банки сочи, че над 5000 апартамента в Будапеща трябва да бъдат обявени на търг, тъй като собствениците вече не са в състояние да плащат ипотеката си. Неофициални източници дори говорят за до 120 000 "проблематични" ипотечни договори, добави тя.


http://www.monitor.bg/

Масови фалити на строителни фирми се очакват след влизането ни в ЕС

http://www.monitor.bg/

Влизането ни в ЕС ще донесе големи рискове за българските строителни фирми и масови фалити на по-малките от тях, каза инж. Георги Григоров, федерален секретар на Национална строителна федерация. Основната причина се крие в неяснотите на нормативната ни уредба, касаеща сектора. Нашият Закон за устройство на територията (ЗУТ) непрекъснато се променя и е много трудно приложим. Вече е назрял моментът да се направи нов самостоятелен закон само за строителството, който да даде ясни правила, добави браншовикът.

Още преди да сме станали част от Евросъюза се забелязват някои признаци на спад, които могат да предизвикат фалити на по-дребните играчи на пазара, подчерта Григоров. В момента има по-голямо търсене на малки строителни услуги - за ремонти, преустройства, реконструкции и модернизации. Отбелязва се спад на новото строителство. Затова вече се строят смесени жилищно-офисни сгради. В големите обществени поръчки българските фирми не могат да са конкурентни, защото се поставят непосилни условия. Българският строителен пазар постепенно се свива, подчерта той.

Предприемачи от водещи фирми също се опасяват от недобра конюнктура. В момента предлагането на нови жилища надвишава търсенето с около 30 процента, каза Весела Барбукова, управител на "Аспекти". Най-голямо свръхпредлагане има по Черноморието и в много от столичните квартали като "Младост", "Малинова долина", "Манастирски ливади" и в други периферни зони на столицата. Тази тенденция се очертава много сериозно от няколко месеца. Отрицателните сигнали, които идват заради отлагането на членството ни, още повече ще задълбочат проблема. Най-чувствителен е сегментът на ваканционните селища, където почти изцяло се разчита на купувачи от чужбина, подчерта тя.

Предприемачите ще търсят различни начини да продадат построеното, което неминуемо ще доведе до понижаване на цените, каза още Барбукова. Но не мисля, че ще се стигне до шумни фалити, които да се отразят негативно на отрасъла. Вече се оттеглят от пазара случайните фирми, които се появиха през последните няколко години. Ще останат сериозните играчи и нещата ще се нормализират, добави тя.

За големите и стабилни наши компании няма да има рискове след влизането ни в ЕС, сподели Ирен Станева, директор на строителна фирма НИКМИ. Повечето от тях са работили в чужбина. Ще има фалити на малки фирми, които са прекалено много на пазара. Очаквам, че бумът в жилищното строителство няма да продължи още дълго, защото терените на атрактивни места в големите градове вече свършват, добави тя.

Част от бизнесмените в строителството и търговията с недвижими имоти не се безпокоят от състоянието на пазара. Според Добромир Ганев от варненската компания "Форос" конюнктурата в имотния пазар у нас е нормална и има признаци на свръхпредлагане само в някои райони на страната. Но това не означава, че пазарът е пред криза, каза той. Имотите няма да останат непродадени, но това ще стане за период между една и две години. Не вярвам, че ще има големи сътресения при влизането ни в ЕС, даже напротив, защото външните инвеститори ще придобият още по-голяма сигурност. Фондовете, листвани на Лондонската борса и имащи за цел инвестиции у нас, успешно набират капитали, добави още Ганев.

Според Тошко Колев, директор "Строителство" в "Балканстрой" в момента всичко се развива добре, има много работа и едва ли в скоро време ще има фалирали фирми.

http://www.monitor.bg/

Цените на имотите забавиха 5-кратно ръста си за година

http://www.monitor.bg/

Близо 5 пъти по-нисък ръст на цените на имотите отчита националният индекс REMI (Real Estate Market Index) за първото тримесечие на годината спрямо същия период през 2005 г.

Стойността на индекса обобщава на тримесечна база покачването на цените на имотите в трите основни сегмента - жилищен, земя и бизнес имоти, възоснова на реално сключените сделки в страната. Априлската му стойност вече надмина 200 пункта (200,7), но спрямо януари общото покачване на цените е едва 2,3%. За същите месеци през 2005 г. имотите в страната са поскъпнали средно с 10,8%.

По-слабото нарастване на цените спрямо предходния период е показател, че пазарът се успокоява, коментира Ели Монева от управителния съвет на Национално сдружение недвижими имоти (НСНИ). В същото време не трябва да забравяме, че става въпрос за зимните месеци, когато по принцип активността е по-ниска и като брой сделки, и като покачване на цените, уточни тя. По-сериозен ръст на броя на сделките и цените се очаква през този и следващия месец, които са традиционно силни за търговия с имоти.
Брокерите не се наемат да прогнозират доколко забавеният ръст на цените за периода януари-март е трайна тенденция. Причината е, че по-ниският темп на поскъпване на имотите е характерен за зимните месеци и началото на 2005 г. може да се разглежда по-скоро като изключение в това отношение.

Според председателя на НСНИ Орлин Владиков обаче скокообразното поскъпване на имотите от 2004 г. и 2005 г. вече няма да се повтори, като очакванията са за плавно покачване на цените. Пазарът се успокои, търсенето става все по-балансирано, а инвеститорите все по-взискателни. Докато преди 1-2 години при покупка се гледаше основно локацията на имота, напоследък се набляга на предварителните проучвания при сделката, обръща се внимание на фактори, като качеството на строителството, изпълнението на инсталациите и др., изброи Владиков.
По данни на сдружението относително слаб ръст през първото тримесечие отбелязват цените на жилищата, които са се покачили с около 2% за страната. Трендът на поскъпване при тях вече се изравнява с този при офисите, докато преди го изпреварваше, отчете Ели Монева.

По-сериозно покачване бележат цените на парцелите в центровете на големите градове в страната. Според Орлин Владиков подобна тенденция се наблюдава, както във водещите градове по цени на имоти - София, Бургас, Варна и Пловдив, така и в по-големи областни центрове, като Стара Загора, Плевен, Русе, Велико Търново. Причината е очакваното навлизане на големи търговски и туристически вериги, както и плановете за разширение на тези, които вече са на българския пазар. Тъй като този тип покупки са свързани с бъдещи проекти, те не се влияят от сезона, така че ръстът в този сегмент е лесно обясним, коментираха от сдружението.

Индексът REMI на наемите, който бе въведен през април 2004 г., запазва плавния си ръст. За периода януари-март стойността му се е покачила с по-малко от 0,01% и е достигнала 124,8 пункта.

http://www.monitor.bg/

От началото на 2006 предлагането на имоти надвишава в пъти търсенето

http://www.investor.bg/

От началото на годината на пазара на недвижими имоти има застой. Предлагането надвишава десетократно търсенето - на 100 предлагания има десет търсения. Това показват данни на Агенция дипломатически имоти в страната (АДИС) ЕООД, съобщи за Investor.bg Надежда Захариева, главен брокер в агенцията.

Трябва да се отбележи също, че в предлаганията има и такива от инвеститори и понякога става дума за цели сгради. Застоят се дължи най-вече на това. Има очакване цените да се стабилизират и да паднат в някои райони, където има свръхпредлагане и презастрояване.

На първо място най-голямо е предлагането и най-малко е търсенето в морските курорти, като този факт се отчита от повечето агенции за недвижими имоти. Освен това предлагането в зимните курорти също е доста голямо, особено в Банско, но там търсенето все още е на високи нива, защото се очаква, че ще има развитие на този сектор, тъй като има по-дълъг сезон от морските курорти.

Специално за София, където АДИС работи преимуществено и то в областта на луксозните имоти, има един клас потребители, които са с високи изисквания. Голяма част от новото строителство не покрива тези изисквания поради няколко фактора, основен от които е презастрояването. Потенциален интерес от такива инвеститори има във витошката яка. Там започват да се застрояват сгради, които имат лош достъп, лоша инфраструктура и пускането на тези сгради се забавя поради трудното издаване за разрешително за ползване.

Голям интерес има към комплексите с контролиран достъп, има много проекти за такива. Цените са доста високи, но според Надежда Захариева ще продължава да има интерес към тези имоти. Има интерес и към подобни комплекси, но с къщи. Наблюденията на агенцията показват, че редовите къщи трудно се продават на високи ценови нива в България и трудно се рентират. Възвръщаемостта в София е добра в момента, особено в центъра и Лозенец.

Един сегмент от пазара, който ще се развива и се наблюдава интерес към него и инвеститорски, са регионите, в които се наблюдават минерални извори – СПА курортите. Те са все още един неразвит сектор от този сегмент на недвижимите имоти. Има инвестиции в районите, пак първо около Банско, Добринище, Разлог. Там вече се направиха няколко СПА центрове, които са сравнително нови, но интересът е голям и се рентират целогодишно много добре. В Девин също има такива центрове. Има региони около Вършец, където все още няма инвестиции, Хисаря, Павел баня. Това е един сегмент на пазара, който ще се развива, смята Захариева.

По думите й голямо развитие се очаква и на селския туризъм, но основна пречка в този сегмент е лошата инфраструктура.

Относно чужденците, според АДИС интересът на английските инвеститори е преекспониран. „Наблюдава се интерес от големи международни фондове, които инвестират в големи жилищни и търговски обекти, но индивидуалният западен инвеститор, английски инвеститор, идва с един бюджет от 50 хил. паунда, а в момента цените, на които варират имотите, са на ръба на тази сума“, коментира Захариева.

Английските индивидуални туристи са няколко категории – те търся селска къща или втори дом в провинцията. Те предварително знаят, че не могат да очакват възвръщаемост от такъв имот. Другата група са предпочитащите морските или зимните курорти, като тяхната основна цел е да получат приходи, т.е. цените там да се качат, за да могат инвеститорите да рентират имота си успешно.

Пропърти мениджмънтът изобщо не е развит в този сектор, има много какво да се желае и поради тази причина тези имоти показват ниска възвръщаемост в момента. При имотите, които не са се рентирали добре, има вероятност за застой, дори понижаване на цените. Думата намаляване на цените все още никой не смее да каже гласно, но според АДИС самият факт, че вече се появяват завършени имоти от т. нар. тип „апартмант хаус“ на ценови нива от 650 до 750 евро за кв.м говори, че такава тенденция има. Строено е с идеята да се направи хотел, а след като е видяно, че този имот не работи добре като хотел, се продава като отделни апартаменти. Оферти в такива имоти има на цени 800-900 евро/кв.м.

Според Надежда Захариева търсенето като цяло няма да намалее, а и икономическите показатели са такива, че когато влезем в ЕС, банките, които работят на нашия пазар, ще бъдат конкурирани от европейски банки, които ще предложат доста атрактивни пакети за покупка на жилище. В различните страни от ЕС нивата на лихвения процент са различни, но варират около 5-6%, срещу 8-10 в момента в България. Така че при едно намаляване на лихвения процент е нормално пак да има някакво потребителско търсене.

„Населението на ЕС е около 300 млн. души. За една малка държава от 8 млн., е вероятно, когато влезем в ЕС, все повече хора да се насочат към закупуване на имоти втори дом, така че интересът поне няма да намалее. Дали ще се увеличи съобразно предлагането, предстои да видим“, каза главеният брокер на АДИС.

В някои сегменти на пазара, специално в София, вероятно цените ще намалеят. Това са стари сгради, панелни, с изключително лоши качества. Там цените едва ли ще надхвърлят 400 евро/кв.м.


http://www.investor.bg/