Майкъл Лойд има 15-годишен опит от пазара на имоти в Румъния. Той е бивш партньор в международната консултaнтска компания Jones Lang LaSalle. Работил е и като съветник и консултант за различни правителствени и държавни институции в Румъния.
През юли 2000 г. той е назначен за изпълнителен директор на румънската компания Baneasa Developments, която развива проект от смесен тип в района Банеаса в Букурещ с обща площ от над 1 млн. кв. м и инвестиция от 1,2 млрд. евро. Той определя начинанието като най-големия проект на пазара на имоти в Румъния.
Investor.bg разговаря с него за предизвикателствата и процесите при реализацията на проект с тези размери, за развитието на пазара у нас и в Румъния и за нагласата на британските инвеститори.
- Кое бихте казали, че е най-голямото предизвикателство при развитието на толкова мащабен проект като този в Банеаса? Финансирането, доверието на инвеститорите, намирането на подходящите партньори или нещо друго?Да се убедят хората, че един такъв мащабен проект е възможен. След това организирането на инфраструктурата.
- Единствено вие ли се занимавахте с цялата инфраструктура?Ние я прокарвахме през целия процес – общината, институциите. Никак не беше лесно да се координира всичко между тези инстанции.
- Доколко е трудно да се намери подходящ терен за проект като Baneasa в Букурещ? Има ли все още други подобни парцели?Все още има няколко терена. Но такъв терен се намира трудно във всеки един град. С този проект ние просто разширихме града в тази посока. Има планове за планово разширяване на града, така че занапред ще има повече парцели.
- Кога очаквате това да се случи?Ами политиците все говорят за това, но досега нищо реално не се е случило.
- Каква е стойността на терена като процент от целия проект?Ние купихме земята преди няколко години. Оттогава цените се покачиха извънредно много. Бих казал, че стойността на земята е около една трета от стойността на целия проект.
- На конференцията BalRec в София миналия месец Вие споменахте, че бихте проучили възможности за проект и в България в даден момент.Да, ако получим интересно предложение бихме обмислили тази възможност.
- Отново от такъв мащаб и вид ли би бил или бихте се захванали и с нещо по-различно?Подобни проекти от затворен тип са интересни – проект, който създава нова околна среда и атмосфера, нов начин на живот.
- В партньорство с местни компании/инвеститори ли бихте го направили или сами?Определено в партньорство с местна компания.
- Това след завършването на Baneasa ли би било или бихте ги развивали и успоредно?Бихме работили успоредно. Стартирахме Baneasa преди седем години и смятам, че завършването му изцяло може да ни отнеме между 15 и 20 години. Така че в момента сме на половината път. Обикновено се определя локацията, инфраструктурата и тогава се започва строителството. Например по отношение на жилищата сме достигнали дадено годишно темпо на строеж, за офисите търсим потенциални наематели преди да стартираме, тестваме пазара. Основата е положена. Ние сме достатъчно сигурни, че пазарът се нуждае от проект с такава концепция и сега можем просто да поддържаме темпото на работа и да имаме повече време да помислим за проект в България например.
- Освен мащаба какво друго различава Baneasa от останалите проекти на пазара в Румъния?Има още два проекта с подобен мащаб. Не същия, но подобен. Мисля, че главната разлика е, че те са градски проекти, а Baneasa е цял един нов квартал към Букурещ.
- Имате ли някакви трудности при продажбата на жилищата при положение, че те са по-скъпи в сравнение със средните цени?Ние не гледаме на нещата по този начин. Политиката ни е, че хората не купуват просто конструкции от бетон и стъкло. Ние продаваме качество на живот.
- Интересът главно от румънци ли идва, или от чужденци?Най-вече от румънци.
- Можете ли да прецените какъв е делът на купувачите, които купуват с цел инвестиция?Много малък. Продуктът е насочен към крайни купувачи.
- В София говорихте много за отношението на местната власт и нейната липса на заинтересованост да ви помогне. Никаква подкрепа ли не получихте от тях – прилежаща инфраструктура, помощ за някои разрешителни, административни процедури?- Получихме, но румънските власти не показаха никаква проактивност, насърчаване, никаква инициатива. Те казваха: “Добре, ако наистина толкова много искате да го направите, ние бихме могли да направим това и това”. Един вид пасивна подкрепа.
- Банките и финансовите институции лесно ли склониха да осигурят финансирането, или ви отне време, докато ги убедите?Отне ни много време. Банките обикновено не са толерантни към риска и са много предпазливи и отне много време, докато видяха, че като цяло ситуацията на пазара се подобрява. Те събраха много пари, предназначени за кредити, и вече можеха да разхлабят цялата си кредитна политика.
- Достатъчно ли е да притежавате земята, за да стартирате такъв проект, или банките искат и част лично финансиране?Обикновено земята, в зависимост от нейната стойност, е достатъчна. Банките са съгласни да финансират 75-80% от проекта, а останалото се покрива от земята. В крайна сметка инвеститорът трябва да осигури 3-4% в брой.
- Имате ли/ще си купите ли апартамент в Baneasa?
Да, ще купя.
- Приближава ли се румънският жилищен пазар до точка на насищане, или все още търсенето преобладава?Търсенето все още е силно, въпреки че пазарът ще започне да се сегментира след няколко години. В момента пазарът на най-горния сегмент се забавя, но на практика именно основният пазарен сегмент ще расте през следващите няколко години.
- Лесно ли намирате подходящия персонал, особено за управленските позиции, които са склонни да дават всичко от себе си, или те очакват високи възнаграждения и придобивки?
Винаги е било трудно да намираме най-подходящия персонал и все още е. Особено що се отнася до мениджърите. Разбира се тези, които са добри в професията си, имат по-високи изисквания. Отвън пазарът на имоти изглежда много лесен, но когато веднъж започнеш на практика всъщност виждаш, че е много трудно да координираш всички процеси професионално.
- На местния пазар на труда ли разчитате или наемате и много чужди експерти?
И двете – наемаме както румънци, така и чужденци. За висшите управленски позиции наемаме чуждестранни специалисти.
- Кой ще се грижи за управлението на комплекса? Ние ще го управляваме.
- Достатъчно високо ли е нивото на услугите за управление на имоти в Румъния или трябва да търсите чужди компании?Нивото не е достатъчно високо, затова ще създадем смесено дружество с външна компания, за да управляваме съвместно проекта.
- Какво се промени (ако има такова нещо) на пазара на имоти след присъединяването на Румъния към ЕС?Голямата промяна се случи през последните две години. ЕС беше вече факт на пазара. Между средата на 2005 г. и края на 2006 г. доходността намаля от 12 до 7%.
- Можете ли да кажете кой е най-обещаващият сегмент на пазара в момента от гледната точка на инвеститор?Всичко изглежда силно. В момента има голямо търсене на търговски площи, но цените също се повишават. Офисите все още са атрактивни. Около 95% от жилищата на пазара са в частни ръце. Румънците не обичат да са наематели.
- Да, и в България е така. Това означава, че пазарът на наеми е почти изцяло предназначен за чужденците.
- Гарантирате ли някаква минимална възвръщаемост на купувачите на имоти в Baneasa?Не, не гарантираме.
- Каква бихте казали, че е очакваната доходност от тези имоти?Трудно е да се каже. В момента за офиси е между 6 и 7%, за жилищата – 10%.
- Това доходност от увеличение на стойността ли е или обща доходност?Тези нива са за обща доходност.
- Нивата на наемите на търговските площи в Baneasa съпоставими ли са със средните на пазара или те също са по-високи?Тези в търговските центрове са малко по-високи, защото обектите са с по-високо качество. Въпреки това те са все пак по-ниски в сравнение с търговските улици.
- Партнирате ли си с някои банки за финансирането на покупките от страна на купувачите?Да, предлагаме финансови схеми в партньорство с Alpha bank.
- Обмисляли ли сте финансиране чрез фондовата борса?Не, защото осигурихме достатъчно банково финансиране.
- Бихте ли обмислили финансиране чрез борсата за в бъдеще?Да, може би за в бъдеще, да.
- Виждате ли някакъв недостатък при него? Да, задължението да се пишат отчети – контролът е много стриктен. Всяко тримесечие трябва да се представят отчети и анализаторите следят всяко действие отблизо. Това не ни харесва. Освен това трябва непрекъснато да представяш на пазара добри новини, за да увеличаваш цената на акциите си и може да се изкушиш да преувеличиш някои неща. Не смятам, че фондовият пазар е подходящо място за компания за имоти.
- България конкурент ли е на Румъния на картата на инвеститорите или двете държави по-скоро са част от един цял инвестиционен регион?
Не мисля, че са конкуренти. Инвеститорите гледат на региона като цяло.
- Работили ли сте с някои български партньори за този проект и има ли интерес от страна български купувачи в Baneasa?Не, не сме работили.
- Бихте ли обмислили идеята да го продавате в България?Едва ли. Не мисля, че българите биха идвали да купуват в Румъния. Мисля, че по-скоро румънците идват на почивка в България, а българите проявяват интерес към Гърция.
- Доколко румънските инвеститори и предприемачи са по-различни от британските или от тези в Западна Европа?Румънците мислят по-краткосрочно и са по-неопитни. Въпреки това се опитват да бъдат по-иновативни, което е хубаво.
- Що се отнася до купувачите има ли разлика между тези в Румъния и чуждестранните – по отношение начин на мислене, очаквания и т.н.? Румънците разчитат повече на интуицията си, отколкото на рационални решения, но мисля, че така е на много места.
- Какви са най-големите трудности, когато се прави бизнес в Румъния?Прозрачността и силата на съдебната система. Ако имате някакви неприятности и стигнете до съда може да ви отнеме цяла вечност, което е голяма пречка. Също така яснотата на правилата по отношение на правото на собственост, въпреки че в това отношение имаше няколко положителни промени напоследък.
- Какви предизвикателства бихте очаквали, ако правите бизнес в България?Подобни на тези в Румъния. България, както и Румъния, има проблеми, свързани с излизането от инвестицията.
- България е много популярна инвестиционна дестинация сред британците. Като индивидуален инвеститор бихте ли купили имот у нас?Не. Много британци купуват по Черноморието, но аз не обичам Черно море. Ако ставаше дума за къща в гората, в планината – може би. Но просто мисля, че Егейско и Средиземно море са по-хубави от Черно море. Разбира се, определено е по-добре, отколкото да нямаш никакво море.
- Какво е преобладаващото мнение на британците по отношение на България като място за инвестиция? По-скоро позитивно или негативно?Позитивно е. В последно време всички се впуснаха да купуват в България. Моето лично мнение е, че това е един истински балон. Всеки се води от алчността да постигне 20% годишна доходност. Мисля, че всичко това ще донесе една много неприятна изненада.
Не следя пазара в България ежедневно, но виждам, че има една огромна кампания за привличане на британски инвеститори в България. Но има много неопитни предприемачи, не се прави достатъчно планиране, няма инфраструктура. Хората от целевата група за този продукт са от категорията хора със средни доходи, които често губят.
Съжалявам, че не съм по-позитивен и бих се радвал всичко това да не се окаже истина.
- Развитието на българския пазар на имоти различава ли се по някакъв начин от това, което беше в Испания преди години? Смятате ли, че не е стабилно или следва същия път?Не се различава. Не съм ходил във Варна и Бургас, но от това, което виждам в медиите, повечето неща изглеждат нискокачествено строителство. Като казвам това се сещам, че хотел "Кемпински" в Банско например е много хубав. Но като цяло последното нещо, което бихте искали да видите, е масово строителство с ниско качество, което всъщност ще прогони хората от това, за което те в началото са дошли.
- Какъв тип инвеститор би избрал България пред други установени дестинации като Испания и Франция?
Тези инвеститори са по-неопитни, с по-малко претенции и от по-ниска социална категория.
- Които търсят нещо по-евтино?Точно така. Търсят слънчево място, тъй като времето във Великобритания е постоянно лошо. Затова те търсят слънчево време и красиви плажове.
- Но те могат да ги намерят и в Испания и Франция?Да, но Испания е много по-скъпа в сравнение с преди 30 години. Тя сега се е изправила на крака и има собствена икономика и вече не разчита на британците. Подобно на България и Румъния. Те сега са нови в Европа и са много отворени и посрещат с охота всеки. Но след 10-20 години, когато се установят, ще са по-малко склонни да приемат чужденци.
- На личностно ниво какво е нужно, за да се стартира такава мащабна бизнес инициатива? Бяхте ли сигурни, че сте на прав път от самото начало или имаше моменти на колебание?Имотите в Букурещ са в лошо състояние на поддържане. Букурещ е много стресов град за живот без градско планиране, затова решихме да предложим нещо, което ще му придаде нов облик и среда, от които всички се нуждаят и което в момента липсва.
- Средно колко часа работите дневно?Средно 12 часа.
- А събота и неделя?Не, събота и неделя не работя. Решил съм, че всеки делничен ден работя от 8 до 20-21 часа, но събота и неделя не искам да работя. Тях ги оставям за семейството си и децата.
http://www.investor.bg/
