Ще поевтиняват ли още панелите

http://www.capital.bg/

Кучето на долния етаж вие всяка нощ, а бебето на съседите отдясно плаче през четири часа.

Неочакваният ефект от новата дограма и прясната топлоизолация е конденс, мухъл и скандали с комшията отгоре, а сметките за парно са все така разсрочени. Подобни емоции са причина доста от собствениците на панелни апартаменти в последните години да се преместят в нова кооперация в района. За други определящо остава желанието да покажат на роднини и приятели нов и добре обзаведен апартамент. Каквото и да води избора им обаче, посоката на пазара е една - замяна на старото жилище с ново, което често може да се намери на съпоставими цени. Особено когато сегашното жилище е панелно.



Презареждане

Ако допреди пет години панелните жилища в България бяха една трета от общия фонд и в тях живееха над 2 млн. души, днес ситуацията е доста променена. Към края на 2004 г. по данни на НСИ общият брой на жилищата е 3.7 млн. с общо 235 млн. кв.м площ. Само през миналата година в експлоатация са въведени повече от 12 хил. апартамента с обща площ близо 1 млн. кв.м. Разрешено е строителството на 4.6 млн. кв.м в близо 10 хил. сгради (33 хил. жилища). Така само за пет години масираното ново строителство стопи панелните рекорди от социализма, а 707-те хиляди панелни апартамента (в 19 хил. блока) вече са една четвърт от всички жилища в страната. Бъдещето на шестте хиляди панелни сгради в селата и малките градове, които останаха празни и непродаваеми след закриването на предприятията, около които бяха построени, отдавна е ясно. Въпросът е има ли пазар за железобетонните кутийки в големите градове, където се концентрира и най-голямата част от новото строителство. Не се води статистика на продажбите, нито може да се каже с точност колко от обитателите на панели са се пренесли в нови сгради, но панелните жилища все още са значителен процент от жилищата в повечето градове, а в някои от тях пазарът още не предлага алтернатива. Оттук нататък обаче продажбата на жилищата в старите сгради ще става все по-зависима от санирането им, а новото строителство ще се предлага на все по-атрактивни цени, е общото мнение на посредници и предприемачи. Немаловажен фактор в избора на купувачите е по-лесното получаване на кредит за ново жилище, както и възможността към вноските за изплащането му да се добавят спестените средства от досегашните сметки за отопление.

„Естествено е предлагането на толкова много нови жилища със значително по-добри качества от панелните да пренасочи търсенето, а цените на панелите да тръгнат надолу, но все пак не трябва да забравяме, че цената на едно жилище се определя основно от местоположението“, коментира управителят на агенция за недвижими имоти „Велис консулт“ Лъчезар Искров. Той очаква тази тенденция да се очертае като трайна, като един от най-силните аргументи за това е фактът, че най-много нови жилища се строят именно в панелните квартали. „Много е трудно да се говори за обща тенденция, но в кварталите с ограничено търсене може да се очаква спад на цените на панелите с 5-10%“, казва и управителят на посредническата агенция „Имоти“ Валентин Съйков. Според него нормалното състояние на пазара е панелните жилища да се предлагат на по-ниски цени от тези в по-старите тухлени сгради, а качественото ново строителство да е два пъти по-скъпо.

„Преди две години цените на кв.м площ при покупка на зелено бяха с около 20-25% по-ниски в сравнение с нивата, на които се търгуваха панелите. Сега пазарните стойности са по-скоро равни, но в същото време двата вида жилища са несравними като привлекателност. Ако покупката в строеж е на съпоставими цени, след завършването на сградата собственикът на жилището може да го продаде с 30% по-скъпо от панелния апартамент в съседство“, обяснява управителят на агенция „Дом от зора“ Людмил Стефанов.



Мястото, мястото, мястото

Хората, които са свикнали с даден квартал, обикновено остават да живеят в него, дори да сменят жилището си. Затова най-голяма конкуренция на панелите са именно новите сгради в междублоковите пространства. Ако едно панелно жилище е в търсен район с добра инфраструктура, не е изключено да се продаде на по-високи цени от апартамент в нова сграда, посочват обаче посредниците. Лъчезар Искров припомня, че освен някои конструктивни недостатъци панелните жилища имат много лоша топлоизолация, което означава, че купувачът трябва да включи в цената още 50-60 евро за саниране.

Справка в офертите за продажби на imot.bg показва, че намаляването на цените вече се случва. Най-силно тази тенденция се очертава в квартали като „Надежда“ и крайните райони на „Люлин“, които по правило са неатрактивни. От септември миналата година досега средните продажни цени на жилищата там са намалели от 15 до 60 евро/кв.м, като най-потърпевши от липсата на интерес са тристайните апартаменти. Подобни индикации има и при малките жилища. Тенденция към поевтиняване на панелите се наблюдава и в кв. „Дружба“, където от една година се изгражда мащабен комплекс от затворен тип със 150 хил. кв.м обща площ. В „Младост“ цените на панелите остават високи и дори се увеличават средно с 35 евро/кв.м, но в районите, където се предлагат най-много жилища в строеж, също се забелязва задържане и леко намаляване на цените.

Парадоксално, но новите кооперации, които са най-големият конкурент на старите сгради, вдигат стандарта, а от повишеното търсене се възползват и собствениците на панелките, които ги предлагат на същите цени. „Собствениците на панелни апартаменти не би трябвало да разчитат единствено на пазара, а да инвестират в ремонт на жилищата си, защото в дългосрочен план старите сгради все повече ще губят в конкуренцията с новите“, коментира Валентин Съйков.

Не е невероятно обаче това да се случи и в по-кратки срокове. „В момента новото строителство е най-масово предлаганото на пазара. Напълно възможно е, притиснати от свитото търсене, доста от предприемачите да предложат жилищата в новите сгради на значително по-ниски от сегашните цени, за да завършат проектите си без загуба. Естествено е това да доведе до поевтиняване на панелите“, коментира Лъчезар Искров.


http://www.capital.bg/