Ваканционните имоти около България - има ли място за сравнение?

Гърция оглавява класацията в региона не само с високи цени, но и с продължаващо голямо търсене



Българското Черноморие и част от планинските курорти от няколко години се превърнаха в строителен рай за предприемачите. Интензивното застрояване на територията обаче невинаги е признак за високо ниво на доходност на инвестицията и активно търсене. Въпреки строителната експанзия през последните години България не успява да измести от регионалния пазар на ваканционни имоти скъпи и висококатегорийни дестинации като Хърватия, Кипър и Гърция.
В едно от последните проуч­вания на експерти по недвижими имоти във Великобритания (оповестено неотдавна от „Адрес недвижими имоти“) България беше определена като „настоящия фаворит“, където инвестицията в имот си заслужава. Експертите обаче обърнаха внимание на неразвития наемен пазар в страната, което рефлектира на общата възвращаемост на вложението. Начело на класацията например застава Франция като държава, в която инвестицията в недвижим имот е най-изгодна. По основните показатели, които интересуват инвеститорите (размер на сумата, необходима за покупката на добър ваканционен имот, нива на наемите, прогнозна капиталова печалба, текущ доход от наем и цена на ипотеката в страната), Франция изпревари дори традиционни за англичаните дестинации като Испания и Флорида, където пазарът вече е изживял своя пик. Въпреки това Испания остава една от страните, които продължават най-активно да предлагат имоти за продажба. По данни на един от активните британски сайтове за търговия с недвижими имоти findaproperty.com в момента Испания оферира на пазара 1987 имота. Кипър предлага за продажба 973 имота, Франция - 589, а Турция - 423. България се рекламира с 381 имота, а малко след нея се нарежда Хърватия - с 317 оферти за продажба.

Турция: ниски цени и политически риск

Ниските цени на жилищните имоти и засега мъглявата перспектива за членство на Турция в Европейския съюз я правят привлекателно място с потенциал в инвестициите във ваканционни комплекси по крайбрежието и. Както и по българското Черноморие, и тук се предлагат предимно апартаменти в затворен тип ваканционни комплекси, ползващи се от собствени басейни, гаражи, охрана и поддръжка. Апартаментите се предлагат напълно завършени на ценови нива от 750 евро за кв.м. Една от най-предлаганите дестинации е Бодрум. Там цените на най-често оферираните двустайни ваканционни апартаменти (разположени главно в затворени комплекси) са между
86 438 и 95 069 евро. В по-ниския сегмент обаче могат да се намерят и предложения за 47 788 евро. Еднофамилните къщи са по-скоро изключение, а цените им варират в зависимост от местоположението и дали са напълно завършени. Новострояща се вила с три спални (с пусков срок ноември 2005 г.), намираща се на 25 минути от центъра на Бодрум, се оферира за 74 873 евро. Аналогичен имот (184 кв.м площ), но с панорама към морето и собствен басейн в Анталия, се предлага за 114 172 евро. В Кушадъсъ за не особено луксозна вила с изглед към крайбрежието и използваема площ от 135 кв.м се искат 47 089 евро.
„Като цяло може да се каже, че цените на ваканционните имоти в България и в Турция са съизмерими“, коментира Жанета Тепешанова от агенцията за недвижими имоти „Елта консулт“. Режимът за покупка на имот в Турция обаче поставя известни ограничения пред купувачите, което обяснява защо цените на имотите не са толкова високи на фона на други страни в региона. От юни миналата година турското законодателство за придобиване на собственост в страната претърпя известни промени и беше либерализирано. Според новия закон чужденците могат да придобиват собственост в Турция без ограничения, стига държавите, от които идват, да не прилагат рестриктивни мерки спрямо турските граждани. Вето за покупка на имоти има само в регионите, разположени в близост до военни бази, заяви Добромир Ганев, управляващ директор на национална компания за недвижими имоти „Форос“. Въпреки политическия риск Турция е атрактивна дестинация заради по-дългия летен сезон и средиземноморския климат. И всеки позитивен знак за приобщаване на страната в ЕС се очаква да я направи още по-привлекателна за инвеститорите.

Румъния: бумът предстои

За разлика от българското Черноморие, където интензивното застрояване с ваканционни обекти продължава, крайбрежието на Румъния все още не e обетована земя. Пазарът на ваканционните имоти все още не е развит, а намиращите се по крайбрежието хотели все още не са обновени и модернизирани, коментира Добромир Ганев. Инфраструктурата обаче е добре обезпечена и в средносрочен план пазарът вероятно ще започне да се развива. Това до голяма степен обяснява и инвестиционния интерес на българските строителни предприемачи „Диневи и сие“, които през септември започват да строят първото си ваканционно селище в Мамая, Румъния.
По отношение на цените на имотите България и Румъния са съпоставими. В зависимост от локацията цените на жилищните имоти се движат между 380 и 800 евро за кв.м. В Констанца къща с площ от 150 кв.м се оферира за около 57 000 евро, но триетажни, луксозно изпълнени просторни вили (площ от 640 кв.м) стигат офертна цена и до 500 000 евро. Ваканционен имот (двустаен апартамент непосредствено до плажа) в курорта Мамая се предлага за около 115 000 евро. Малките къщи в прилично състояние във вътрешността на страната пък се предлагат за около 30 000 - 50 000 евро.
Северната съседка на България също претърпя своя ценови бум през 2004 г. Най-сериозно поскъпване на собствеността (с 30-40%) беше регистрирано в Букурещ. Инвестиционният интерес (особено по отношение на бизнес имотите) към румънската столица винаги е бил по-голям, отколкото към София, което обяснява поддържането на по-високи ценови нива, казва Добромир Ганев.

Кипър: висока доходност с високи цени

На пазара на ваканционни имоти в гръцката част на Кипър продължава да преобладава предлагането на еднофамилни вили, въпреки че напоследък се строят и повече апартаменти, отчитат от „Елта консулт“. Новото строителство е в предимно затворени комплекси от по 10-20 къщи. Частично обзаведени (преди всичко кухненската част), имотите се предлагат с начални цени по 1400 евро за кв.м. Макар и все още по-слабо представени на пазара, апартаментите във ваканционните селища се отличават с по-малката си (в сравнение с българските) квадратура и относително приемливи цени, които стартират от около 800 евро за кв.м за студио-апартамент. За двустаен ваканционен имот в Пафос в близост до морето, обаче се искат близо 130 хиляди евро.
Всяка сделка за придобиване на собственост в Южен Кипър трябва да получи благословията на правителството. Според местното законодателство до май 2009 г. всички юридически и физически лица (включително и тези от Европейския съюз) се третират като чужденци. Физическите лица имат право да купуват до две къщи или парцели за строеж в обозначените за целта области.
От около 70 хиляди евро стартират цените на малките вили в Северен Кипър, който обаче не е любимо място за инвеститори заради неясния статут на собствеността след окупацията на острова от Турция през 1974 г.

Черна гора: инвеститорите заобикалят риска

Атрактивна с прочутия си остров Свети Стефан, Черна гора засега не успява да се наложи в категорията на страните, котиращи се с високи цени на имотите. Една от основните причини e, че регионът продължава да се възприема като рисков от инвеститорите. Това обяснява защо цените на имотите (особено от апартаментен тип) остават сравнително ниски спрямо тези в съседна Хърватия например. Маломерните апартаменти се предлагат за 27 хил. до 33 хиляди евро. Най-често оферираните ваканционни жилища са двустайни, с площ от около 80 кв.м. В Котор подобен имот се предлага за около 108 хил. - 110 хил. евро.
За по-отдалечените от морския бряг вили и къщи се искат 43 хил. - 60 хил. евро. Намиращите се на първа линия до морето вили обаче се котират с пъти по-скъпо. В Котор за барокова вила с площ от 210 кв.м, градина от 300 кв.м и изглед към Адриатика се искат 456 хиляди евро.

Хърватия: автентична архитектура за богати клиенти

Сравнително чистата брегова линия на Хърватия, съчетанието с планински релефи и автентичната архитектура правят страната атрактивно направление главно за западноевропейските туристи. Като цяло страната попада в по-високата клиентска категория.
Засиленият строеж на ваканционни комплекси през последните две години включва предимно апартаменти, разположени в малки жилищни кооперации и вили. Цените са относително високи, като началните нива започват от 850-900 евро за кв.м.
И в Хърватия по подобие на съседните държави най-скъпи са фамилните къщи и вили. Обикновено в цената се включва и частичното обзавеждане на имота. В зависимост от местоположението, изгледа, големината и лукса цените варират от 100 000 до над 2.5 млн. евро. За около 70 000 - 80 000 евро пък се предлагат къщи в селски райони, недалеч от адриатическото крайбрежие.
Режимът за придобиване на собственост в страната донякъде наподобява този в Турция, казва Добромир Ганев. От чужденците се изисква т.нар. одобрено утвърждение за взаимност. То се получава, ако хърватски граждани могат да купуват имоти в съответната държава. До момента Хърватия например има подписани споразумения за придобиване на собственост с Германия, Франция, Великобритания и САЩ. След присъединяването на страната към еврозоната се предвижда съгласие да получат всички страни, членки на съюза. И в момента обаче чужденците не са ограничени да купуват имот в Хърватия, ако регистрират фирма в страната (по подобие на режима в България).

Гърция: нова вълна на оскъпяване

Най-скъпата дестинация за региона несъмнено е Гърция. С големите исторически и туристически традиции страната се ползва с широка популярност сред чуждестранните туристи. Тази тенденция се запазва въпреки някои особености на този пазар - липсата на поземлен регистър в отделни области например или нуждата от допълнително укрепване на сградите срещу земетресение. Независимо от високонкурентната среда, която създават по-евтини дестинации като България, Турция и Хърватия, гръцкият пазар на недвижими имоти по крайбрежието запазва потенциала си. По последни официални данни 8% от БВП на Гърция се осигуряват от сферата на туризма, а 30 на сто от националните инвестиции са в този сектор.
По гръцкото крайбрежие се предлагат различни по тип имоти - от апартаменти във ваканционни комплекси до еднофамилни къщи и реновирани вили. В зависимост от степента на завършеност цените на новите еднофамилни къщи и вили (които най-често се предлагат на зелено) се движат на нива между 2100 и 2800 евро за кв.м.
Цените на напълно завършените апартаменти в затворен тип селища варират от порядъка на над 2000 евро за кв.м. Това е приблизително два пъти повече в сравнение с осредненото ценово ниво в останалите страни в региона - България, Хърватия, Кипър и Турция.
От началото на следващата година цените на имотите в Гърция се очаква да се увеличат още, заради планираните промени в данъчното законодателство. Промените са насочени към облагане на собствениците на повече от един имот и включват и плаваща данъчна ставка в зависимост от срока на притежаване, като няма да се облагат допълнително единствено имотите притежавани над 25 години. Според гръцките вестници новите данъци и такси ще доведат до поскъпване на имотите с около 50%


http://www.capital.bg/