Стагнация на имотния пазар в Пловдив

Експерти прогнозират поевтиняване на масовите жилища в близките месеци



Вече няколко месеца имотният пазар в Пловдив е в криза. Собствениците на жилищни имоти продължават да отстояват сравнително високи офертни цени, на пазара излизат множество новопостроени сгради, а търсенето е замряло напълно. „В момента липсват запитвания дори за евтините панелни апартаменти“, казва Калина Петрова-Ветин, управител на пловдивската агенция за недвижими имоти „Лидера“. Управителят на пловдивската агенция за недвижими имоти „Виел“ Владимир Лафчиев констатира, че продължава да се увеличава броят на офертите за продажба във всички сегменти на пазара въпреки слабия интерес от страна на купувачите. „На пазара се предлагат множество имоти на цени, които са определени по-скоро от индивидуалните очаквания и потребности на собствениците, отколкото от реалното платежоспособно търсене за тях. Очевидно пазарът все още не е намерил равновесната си точка и участниците в него се чувстват несигурни за бъдещoто му развитие“, коментира той.
Жилищният сегмент ще бъде повлиян най-вече от увеличеното предлагане на новостроящи се жилища и такива, които са били закупени с цел реализиране на капиталова печалба и собствениците на които искат да осребрят печалбите си. Финансирането на покупката на жилища с ипотечни кредити няма да има толкова силно влияние върху пазара, като все повече ще зависи от размера на доходите на кредитоискателите и общото икономическо развитие да региона и страната, прогнозират експертите. Част от тях дори очакват в близките няколко месеца жилищната собственост в града да поевтинее. Според някои от посредниците в търговията с недвижими имоти през последните два-три месеца цените на апартаментите са се понижили с около 10-15 на сто. Поне още с толкова се очаква да поевтинеят апартаментите в периода до септември-октомври.
„В по-добрите райони на града в момента се искат цени от 500-550 евро за кв.м, като за някои по-луксозни апартаменти офертите достигат и до 600 евро за кв.м“, заяви Костадин Димитров, управител на агенция за недвижими имоти „Алфаком“. По данни на imot.bg обаче за някои изключителни имоти се искат цени от над 1000 евро за кв.м. И макар че на фона на други градове в страната средните цени на имотите в Пловдив да изостават, нивата все още са несъпоставими с платежоспособното търсене в града.
Не е много по-различна ситуацията и по отношение на бизнес имотите. След бурното развитие в началото на годината в момента се регистрира занижено търсене на индустриална собственост. Офертните цени на нерегулираните терени на някои от изходите на града варират около 40-50 евро за кв.м. Най-добрите парцели, където могат да се развиват индустриални производства, се намират в близост до магистрала „Тракия“. Сега цените там варират около 40-50 евро за кв.м, но в средносрочен план вероятно ще се повишат. Терените, намиращи се в неособено атрактивни зони за развитие на бизнес, се котират по 30-40 евро за кв.м. Според посредниците в търговията с недвижими имоти един от шансовете за Пловдив в близките една-две години е развитието на пазара на индустриалната собственост. Това се потвърждава и от местните строителни предприемачи, които прогнозират, че основният инвестиционен интерес през следващата година ще бъде насочен към бизнес имотите.

Докъде стигнаха цените в Пловдив

Двустаен апартамент в широк център с чиста площ от 69 кв.м, с офис помещение от 22 кв.м и 7 кв.м избено помещение. Обзаведен. Намира се в кооперация, построена през 2002 г. Цена: 69 000 евро
Тристаен апартамент в центъра с площ от 120 кв.м. Обзаведен. С прилежащ двор с градина и перално помещение на приземния етаж. Цена: 150 000 евро
Къща в центъра с площ от 1200 кв.м и право на строеж на още две по 300 кв.м. Цена: 990 000 евро
Къща в центъра с площ от 800 кв.м и три магазина. Цена: 1.2 млн. евро
Парцел в район „Въстанически“ с площ от 41 600 кв.м, в регулация. С прокарани ток и вода. Цена: 1 664 000 евро
Парцел в Прослав (Околовръстно шосе) с площ от 7751 кв. м, захранен с ток и вода. Теренът е с променен статут. Цена: 1.11 млн. евро
Парцел в индустриална зона Север (Брезовско шосе) - 60 000 кв.м. Цена 1.5 млн. евро



Купувачите започват да диктуват пазара
Владимир Лафчиев, управител на агенция за недвижими имоти „Виел“, пред „Капитал“

Кои са определящите фактори, които влияят върху пазара на недвижимите имоти в Пловдив към днешна дата, и какви се очаква да бъдат те след около година?
- Пазарът на недвижими имоти в Пловдив през последните месеци показва трайна тенденция да се превърне от пазар на продавачите, какъвто беше доскоро, в пазар на купувачите. Продължава дасе увеличава броят на офертите за продажба във всички сегменти на пазара при определено слаб интерес от страна на купувачите.
Забелязва се намаляване на офертните цени най-вече при панелните и новостроящите се жилища, предимно в локации, които не са особено атрактивни. Предлаганите качествени имоти на първокласни локации са сравнително малко и запазват цените си. В процес на изграждане са комплекси с еднофамилни жилища в южните и западните райони на града, като повечето от тях са предназначени за VIP клиенти, което в бъдеще може да изиграе лоша шега на инвеститорите с оглед на това доколко има достатъчно такива клиенти на пазара.
В следващата година очакванията ми са за диференцирано движение на цените в различните сегменти на пазара. При достигнатите ценови равнища от пазара изчезна спекулативният елемент и той започна да се връща към нормалното си състояние, т.е. в пазар на задоволяване на конкретни потребности, при който цените се определят основно от предлагането и търсенето. Не очаквам сериозни ценови промени, а по-скоро частични корекции и в двете посоки, които да балансират предлагането и търсенето.
Към какви имоти е насочен инвестиционният интерес?
- Традиционно високо е търсенето на търговски обекти, които осигуряват висока норма на възвращаемост, както и на терени за изграждане на такива. Липсата на подходящи незастроени терени насочва немалка част от инвеститорите към покупката на големи стари сгради в централната градска част с цел преустройство и реконструкция.
Продължава да е висок интересът към терени за жилищно строителство, но предлагане на подходящи терени, особено в централните градски части, почти няма или са на цени, които правят застрояването им нерентабилно.
Съществуващите индустриални зони в града са почти изцяло заети и все по-актуални стават терени в близост до града, с добра транспортна достъпност и поне частично изградена инфраструктура.
Ще продължава ли интересът към терени за промишлени цели около Пловдив и ще се увеличава ли цената на подобни имоти?
- Стратегическото местоположение на Пловдив, където се пресичат няколко от основните европейски коридори, и в бъдеще ще предизвиква интереса на наши и чужди инвеститори с цел изграждане на индустриални и логистични центрове.
Новоизградената индустриална зона до с. Радиново е добрият пример в тази посока. В процес на изграждане е и новата зона до гр. Раковски. Големи надежди са свързани със зоната до с. Крумово, в непосредствена близост до летище Пловдив и пътя за Гърция през Рудозем - Ксанти, който се очаква да бъде открит в близко бъдеще.
Смятам, че цените в аналогични райони ще се повишат в следващите няколко години.



Ще растат инвестициите в бизнес имоти
Пламен Сапунов, управител на строителните компании „Крас“ и „Сапи“, пред „Капитал“

Кои са определящите фактори, които влияят върху пазара на недвижими имоти в Пловдив към днешна дата, и какви се очаква да бъдат те след около година?
- С подобряването на политиката на търговските банки по отношение на жилищното кредитиране се засили търсенето на жилища в Пловдив. В първото шестмесечие на 2004 г. дори имаше дефицит на готови жилища, което продължи до края на миналата година. В началото на 2005 г. търговските банки се опитаха да разширят кредитните си портфейли, намалиха лихвите по жилищните кредити. Увеличаването на ръста на отпусканите кредити през първото тримесечие на 2005 г. доведе до сключване на много сделки със строителните фирми. Непосредствено след влизането в сила на рестриктивните мерки на БНБ и обявените очаквани промени в монетарната политика на Федералния резерв и Европейската централна банка към затягане се стигна до ограничаване на отпускането на жилищни кредити, което доведе до намалено търсене на жилища през второто тримесечие на 2005 г.
Все повече ще се увеличава търсенето на терени за строителство на нови жилища при тенденция за оформяне на жилищни зони с нискоетажно застрояване и преимуществено еднофамилни сгради. Очаква се през 2006 г. да приключат задействаните процедури в зоната между Пещерско шосе и парк „Отдих и култура“ край Гребния канал, Беломорския квартал и редица други масиви от имоти във или извън регулация около южното околовръстно шосе, някои жилищни комплекси като „Каменица 1“, квартал „Въстанически“ и може би най-вече в комплекс „Тракия“.
Към какви имоти е насочен инвестиционният интерес?
- Смятам, че през 2006 г. немалка част от малките фирми ще се преориентират към евтини бизнес сгради, които в момента се договарят, а за някои се започва и строителство. През следващите години ще нараства търсенето на евтини офиси, тъй като все повече търговски дружества ще напускат преобразените в офиси партерни апартаменти. В краткосрочен план ще се запази търсенето на първокласни офис площи заради очаквано по-сериозно навлизане на чужди фирми в Пловдив и засиленото търсене от страна на български фирми.
Ще продължава да се увеличава интересът на инвеститорите към пазара на имотите и земята в покрайнините и околностите на Пловдив. В момента има задържане на търсенето и предлагането на земеделски земи в тези райони, което е характерно за имотния пазар като цяло.
Ще продължава ли интересът към ерени за промишлени цели около Пловдив и ще се увеличава ли цената на подобни имоти?
- Очаквам да се увеличават инвестициите в търговски площи и индустриални имоти до края на годината и през цялата следваща. Започналите процеси по усвояване на влезлите в регулация земеделски земи около околовръстното шосе и републиканската пътна мрежа запромишлени цели ще увеличават своя обем, тъй като това е нещо ново през последните две-три години за Пловдив.
Поради засилващия се интерес към тях и все още ограниченото предлагане е нормално цените на подобни имоти да се увеличават.


http://www.capital.bg/