Пирати в недвижимите имоти

900 фирми действат незаконно на пазара

Увеличава се броят на нелегалните посредници



Преди време НСНИ публикува национален доброволен публичен регистър на лицата, които имат законни основания да осъществяват операции с недвижими имоти. Регистърът беше разпратен до всички данъчни администрации.
"Монитор" отправи въпрос по телефона до пресцентъра на Главна данъчна дирекция колко нелегални брокери и фирми, занимаващи се с посредничество при сделки с недвижими имоти са санкционирани за неплатен патент или липса на регистрация по ЗДДС. Оказа се, че данъчните не водят отделна статистика и не могат да дадат никаква информация за нелегитимните субекти, занимаващи се с посредничество при сделки с недвижими имоти.

По информация от НСНИ в България легално работят само 420 фирми, които са вписани и в доброволния публичен регистър на сдружението. Не може в пазарната икономика да се дава предимство на едни икономически субекти за сметка на други. Нелегитимните играчи на пазара за недвижими имоти са най-чести участници в имотни измами. От това страда авторитета на професионалистите. Не на последно място измамите отблъскват чуждите инвеститори, казват от НСНИ.

Всеки би искал патентният данък да е по-нисък. От друга страна обаче не бива да се има доверие на брокер, който не може да отдели 300 лв. на месец. Посредниците в сделки с недвижими имоти не би трябвало да се притесняват за сума от по 300 лв. на месец, за да не бъдат изкушавани да работят против интереса на клиентите си, твърдят брокери.

Един от признаците, че сте попаднали на лъжлив посредник е ниската комисионна 2, 1.5 или дори само 1%. Така наречените "домашни брокери" не плащат наем, данъци, рекламират в безплатните вестници и интернет, нямат почти никакви разходи. Затова са готови на всичко, включително и да свалят комисионна, стига сделката да стане.
Често ни се налага да обясняваме,че легитимните агенции не боравят с толкова ниски проценти, споделя Юлия Вълчева брокер в агенция "Легал 49". Досега не е открит начин да се отстранят от пазара нелегалните брокери, обявите им продължават да пълнят медиите и в крайна сметка рискът остава за клиентите, казва тя.

Нелегалните брокери и брокерски къщи обикновено наемат офис само за няколко месеца и си търсят доверчиви клиенти , които не разбират особено от пазара на недвижими имоти, казва Георгиева от "Обединени агенции Изток". Има случаи на документни измами , измами с жилища и след като това се случи , затварят офиса и никoй не може да ги намери. Проблем е още, че "домашните брокери ", в повечето случаи нямат необходимите познания за материята , основно за документацията.

Агенциите не носят отговорност за действията си, защото единственото им задължение е да свържат (запознаят) купувач-продавач, наемател-наемодател. Те са само търговци на информация, казва брокер от Пловдив, пожелал анонимност.

Проблемът с нелегитимните играчи на пазара може да се реши със силна браншова организация, в която фирмите и брокерите да имат интерес да членуват, споделят повечето брокери.

Пазарната икономика е в състояние сама да регулира и отстранява фирмите, които не си вършат качествено работата, и не е необходимо отделни обвързани с участниците на пазара структури, да решават и да казват кой може да работи и кой не, коментират брокери от по-малки посреднически фирми. Според тях задължителният патентен данък принуждава много малки, но с добро име и високо качество на услугите си, фирми да влезнат под шапката на някоя от големите и тромави, за да оцелеят, като по този начин стават зависими и трудно мобилни. По този начин се увеличава възможността за осъществяване на монопол над пазара, което няма да доведе до подобрение на услугата за крайния клиент, а напротив, структурите, които и в момента манипулират пазара и нереално завишават цените.

За да се предпазят от фалшиви брокери много от строителните предприемачи си правят собствени фирми за недвижими имоти. Други работят само с определени агенции, за да са сигурни, че няма да бъдат измамени.

Законните играчи са недоволни

Преди няколко години законодателите сгрешиха като не въведоха лиценз за посредниците в търговията с недвижими имоти, казва Елена Пандова, управител на ЕППИ ООД. Така вместо лиценз (който може да бъде отнет, когато не спазваш определени условия и е в интерес на редовия клиент) за нашата дейност беше гласуван патент (ако не си регистриран по ЗДДС). Плащаш и никой не го интересува какво правиш. Нашата фирма има 2 офиса, плащаме 7000 лв. патент и така става неконкурентна спрямо незаконно работещите фирми, които не плащат тези пари. След като държавата не желае да поеме отговорността по вкарване на дейността в някакви рамки, това трябва да направи потребителят. Нормално е клиентите да изискват от агенциите документи за съдебно решение, да проверяват дали брокерът изобщо работи на договор към съответната фирма, така както ние изискваме от тях документи за имота, който продават или лични данни и т.н. Редовият българин трябва да се научи, че освен задължения, той като клиент има права и да се възползва от тях, подчертава управителката на фирма ЕППИ.

Проблемът е в това, че много от посредниците нямат хабер от работата, сподели управителят на фирма "Атриум" Ростислав Шатов. Малко от тях са архитекти, юристи, строителни инженери и изобщо хора с подходящо образование. Затова на пазара царува хаосът. Много купувачи твърде късно разбират недостатъците на придобития от тях имот, казва собственикът на "Атриум".

Нелегалните брокери ни пречат, защото тяхната услуга в повечето случаи е некачествена, но хората се лъжат заради по-ниската комисионна, казва К. Димитров от "Алфаком" Пловдив. И тъй като нищо безплатно няма освен сиренцето в капана за мишки, негативите за клиентите ползващи такива фирми или домашни брокери се пренасят върху агенциите, обслужващи качествено и лоялно за клиентите си, казва той.
Смятате ли, че ми е особено приятно да плащам данъци и осигуровки на държавата и в същото време да нямам елементарна защита на труда си? - пита Мира Минева от "Марс естейт". Данъчните ме заплашват с Агенцията за държавни вземания, защото не съм успяла да платя част от патента в срок, а в същото време една купчина хора работят, абсолютно необезпокоявани, без да плащат стотинка данък, казва тя.

От легитимните агенции за недвижими имоти се тревожат, че все повече съмнителни чуждестранни посреднически фирми, таксиметрови шофьори, агенции за запознанства, чейндж бюра или българи, работещи в чужбина се вживяват като брокери. Такива фирми с двуседмичен опит предлагат имоти за продажба с фалшива документация, възмущава се Росен Киров, управител на "Киров недвижими имоти". След като бъдат разкрити, те временно замразяват своето присъствие на пазара и се появяват отново след време под ново име, допълва Киров.

Наистина има хора, които работят нелегално и водят клиенти по агенции и взимат от нас комисионни, казва Галина Иванова управител на фирма "Виджи". Веднъж ми се случи жена доведе клиент и докато се подготвяше предварителният договор тя си тръгна, защото вече си бе взела комисионната. Всички формалности по сделката останаха за наша сметка. Клиент, който е подлъган от по-ниската комисионна рискува да бъде измамен, като най-малкото купи имот обременен с тежести, предупреждава Иванова.
Решението е да се лицензират в началото на годината лицата, които искат да работят като брокери срещу заплащане в общините и с този лиценз да отидат във фирмите или да работят самостоятелно, предлага Виолета Гърбева от ЕТ"Лета". Да се регламентира комисионната на фирмите както е при нотариусите. Едва тогава може да се говори за големината на данъците. А сега плащаш данък, а не получаваме комисионна. Защо тогава да работиш легално да се работи легално? - пита тя.

Заплащането на патентния данък обективно не е по-силите на голяма част от фирмите-посредници с персонал от 3-5 човека. Пред дребните играчи на пазара има два пътя - да работят нелегално или да се прикрепят към по-големи фирми, регистрирани по ДДС и така да минат уж в сферата на легалния бизнес. Факт е, че това не се отразява нито върху количеството, нито върху качеството на предлаганата услуга. Просто решава донякъде взаимоотношенията с държавата, доколкото нея я интересуват само данъчните постъпления.

Данъчните не водят отделна статистика и не могат да дадат никаква информация за нелегитимните субекти, занимаващи се с посредничество при сделки с недвижими имоти



Петър Пейчев - фирма "Кодена": Домашните брокери не влияят на пазара
Няма фалшиви брокери. Има хора, които работят в къщи. "Домашните брокери" са малък проблем в сравнение с този за лошото ни законодателство. За София патентният данък за посреднически услуги за покупко-продажба на недвижими имоти е 3 500 лв. За малка бакалия бакалия, от която се печели повече се плаща много по-малко. Често такъв брокер прави по 1-2 сделки на годината и да иска не може да плати толкова голяма сума. По-разумно е да се определи по-нисък патент, хората да могат да го плащат и да излязат от сферата на сивата икономика.
Легенда е, че брокерите печелят големи пари от недвижимите имоти. Сделките са много малко. За София са стотина на месец. Високоплатените брокери на недвижими имоти в България са единици. Повечето обаче си броят стотинките.
По наша информация занимаващите се с имоти само в София са около 2 000 хил. души. Наричат ги домашни или креватни брокери. В повечето случаи те са интелигентни хора, които се занимават с това, защото са останали без работа.


Орлин Владиков, председател на НСНИ: Време е да се въведе точна регламентация
Крайно време е бизнесът с недвижими имоти да бъде регламентиран. В последните години той стана своеобразна индустрия - осигурява работа на много хора, носи големи приходи в хазната и стимулира българските и чуждестранни инвеститори. Държавата не бива да абдикира от своите функции, а да налага изпълнението на законите. На пазара работят посредници в търговията с недвижими имоти, които нямат лиценз, фирмена регистрация и такава по ЗДДС и са незаконни Не знам държавата да е наложила санкции на брокери работещи нелегално в сферата на търговията с недвижими имоти. Подобна незаинтересованост на властта дава възможност за имотни измами.
По наша информация в България легално работят 420 фирми, които са вписани и в регистъра. Между 800 и 900 брокери и дружества упражняват тази дейност незаконно, не плащат данъци, както и осигуровки на наетите от тях брокери. Не може в пазарната икономика да се дава предимство на едни икономически субекти за сметка на други.

Нелегалният: НЕ СМЕ ПРЕСТЪПНИЦИ
От колеги разбрах, че ровите да откриете фалшиви или както ни викат креватни или домашни брлокери. Трудно ще ги откриете, освен ако те самите не Ви се обадят или някой не ги натопи.
Аз работя по този начин. И не виждам нищо нередно в това. По професия съм филолог и съм без работа. Да ходя да крада ли? Вместо това водя клиенти на агенции за недвижими имоти. Няма да спомена на кои. И те са доволни, и аз също. Ако патентният данък беше по-нисък, напр. 500-600 лв. на година и аз щях да го плащам, но сега не мога да си позволя този лукс - да дам цели 3 500 лв.
Не бива да се приравняват домашните брокери с криминалните елементи, които си имат свои нотариуси и участват в имотни измами за стотици хиляди евро. Повечето от нас си броят стотинките, но се стараем да не лъжем хората.

Легално работят
В България легално работят само 420 фирми, които са вписани и в доброволния публичен
регистър на сдружението

Изисквания
Нормално е клиентите да изискват от агенциите документи за съдебно решение, да проверяват дали брокерът изобщо работи на договор към съответната фирма.

10 основни признаци на нелегалния брокер
В обявата обикновено пише да звъните привечер
Телефоните за контакт са мобилни
Нямат офис, ползват чужд или работят от дома си
Предлагат ниска комисионна, в повечето случай под 2 на сто
Готови са да я намаляват, само и само сделката да стане
Определят среща на клиентите в заведения или на улицата
Не притежават документи за платен патент или регистрация на фирмата
Не дават документ за платената комисионна
Нямат подробна информация за имота, който предлагат
Не се наемат и рядко имат възможността да му направят основна проверка



В-к „Монитор”
11.4.2005 г.