Скъпи терени правят строежите в добрите квартали на София неефективни

Засиленото търсене на места за строителство на офис и жилищни сгради през последните 10 години доведе до това, че в момента в София добрите парцели за строителство в предпочитаните райони на града вече са на привършване.

Преглед на офертите в по-големите агенции и сайтове за недвижими имоти показва, че са останали около 40-50, но те са на такава цена, че при сега действащите стойности на апартаменти, офиси и търговски площи застрояването им не е ефективно. Въпреки това търсенето на терени продължава да се засилва, все повече фирми са готови да плащат скъпо и прескъпо, за да се сдобият с място за следващата си сграда.

На пръв поглед, оферти за продажба на места за застрояване в столицата има - всички постъпили предложения в портала imoti.net например са над 1600. Внимателното вглеждане в тях обаче води до извода - те в огромната си част са места, където или търсенето на жилищни и офис имоти е слабо, или инфраструктурата е такава, че строителите не могат да продадат нищо от новата си сграда, без за своя сметка да оправят пътища, тротоари и достъп до нея. Вече има и случаи, когато за да се ползва закупеният парцел, строителите на своя сметка трябва да преместват трафопостове, електропроводи, дори газопроводи и топлопроводи. А това оскъпява значително строежа.

Вторият проблем е в това, че значителна част от предлаганите парцели са във вилни зони и по тази причина могат да се използват единствено за строителство на еднофамилни къщи. Платежоспособното търсене на този вид жилища обаче не е голямо, ако бъде сравнено с търсенето на апартаменти, офиси и магазини.

И не на последно място по значение - преобладаващата част от предлаганите парцели са малки - между 250 и 500 квадратни метра и не позволяват изграждането на голям обект.
Въпреки тези очевидни проблеми средната цена на всичките над 1600 обяви за продажба на терени за строителство в София е 53 евро на кв. метър.

Нещата коренно се променят, когато стане въпрос за оферти за парцели в предпочитаните райони на София - южните, централната градска част, "Изток", "Оборище", "Цариградско шосе". Средната цена на предложените в imoti.net 46 оферти вече е 612 евро на квадратен метър. Причината е само една - малко реални оферти, голямо търсене. Защото от тези четиридесет и шест оферти десет са с цена между 1,2 и 5,5 милиона евро, още три са "по договаряне", но съдейки по местоположението и големината цената ще е около 3-4 милиона евро и едва 5-6 могат да бъдат наречени достъпни и нормални за средна българска строителна компания. Най-евтините са в районите на Сточна гара и бул. "Сливница", които се водят централни, но поради замърсеността и стария сграден фонд не се предпочитат за жилищно и офис строителство. В едни-два парцела около НДК пък цената на квадрат достига космическите за страната ни 1880 евро на квадрат. И то при условие, че се продава едва 500 квадратни метра парцел, който не е на първа линия, а във вътрешно каре от сгради и може да бъде застроен с пет етажна сграда плюс ателиета. Всеки може да пресметне колко ще струва квадрат жилище тук при условие, че разходите за строителство са около 300-350 евро на квадрат.

Изводите от тези факти са няколко. Първо, след няколко месеца само много по-богати чуждсестранни инвеститори и компании ще имат достъп до парцели в престижни и търсени райони на столицата. Това пък води след себе си поскъпването на всички имоти - жилищни и офисни в центъра, южните райони и района около хотел "Плиска" и квартал "Изток". Съдейки по разликата в цените на парцелите, разликата в цените на новопостроените сгради между тези райони и районите в западната част на София и около Централна гара може да достигне стойност над 10 пъти. Или казано по -просто, ако офис в "Люлин" се предложи за 560 евро на квадрат, в центъра неговата цена може да достигне 4 - 5 000 евро на квадрат. Иначе няма как цената на парцела да се избие и строителят и инвеститорът да останат на печалба. А отговорът на въпроса кой днес и след три-четири години ще може да плати тази цена е ясен - малко българи и почти единствено чужденци.

--------------
imoti.net