Жилищата се превърнаха в доходоносна инвестиция

11-03-2005
В-к "Пари"

Поскъпването на жилищата с 47% през 2004 г. ги направи една от най-доходоносните възможни инвестиции в България. Доходността обаче не може да се разглежда само като номинална стойност, защото за повечето инвеститори изборът не е само между това да купят имот и да държат левовете си по разплащателна сметка. За последните 4 години строителният сектор увеличава годишните си инвестиции с 43%, като през 2003 г. те достигат 491 млн.лв. В дългосрочен план отчитаме нарастване на инвестициите в дълготрайни активи в строителството. Натрупването на капитал в сектора е движено основно от нарасналато търсене на нови сгради за последните години. В същото време трябва да отчетем, че натрупването на дълготрайни активи понижава фиксираните разходи за строителство в бъдеще, като това позволява сваляне на цените на строителните дейности при промяна на търсенето.
Общата площ на новозапочнатото жилищно строителство се увеличава с 30% за третото тримесечие на 2004 г. спрямо предходното. Съотношението ново строителство/жилищен фонд за първите девет месеца е 1.07%.

Размерът на започващото ново строителство е индикатор

както за текущото състояние на пазара, така и за очакванията за бъдещото развитие. Увеличаването броя на разрешенията може да означава: увеличени инвестиции в недвижимости; очакване на предприемачите за бъдещо покачване на цените; вероятна по-висока натовареност на строителните компании в краткосрочен план и повишено предлагане на нови имоти в средносрочен план. Данните за третото тримесечие на 2004 г. разкриват няколко тенденции. Увеличава се средната площ на новозапочваните жилищни сгради - броят на сградите расте с 13.7% спрямо второто тримесечие, а общата площ в тях расте с 30%. От петте наблюдавани града - София, Варна, Бургас, Пловдив и Стара Загора - ръстът е най-голям в Бургас - почти утрояване на площите по нови разрешения в жилищни сгради, докато в София промяната е с 25.7%. В София се започват основно жилищни сгради /над 90% от площите по нови разрешения/, докато в останалите градове жилищните и другите видове /напр.административни/ сгради са сравними по площ.

За 4-ото тримесечие на 2004 г. жилищата поскъпват с 11.3% средно за страната. Най-бърз е растежът в по-малките областни градове. Цените в София са най-чувствителни към промените в търсенето, следвани от Варна и Бургас. За последното тримесечие на 2004 г. отчитаме забавяне растежа на цените в национален мащаб. Цените в София се стабилизират. Според обобщените данни на цените на жилищните имоти, които събира Националният статистически институт на тримесечен период, динамиката в края на 2004 г. е следната:
- Средните цени на кв. м през четвъртото тримесечие достигат 633.1 лв. за страната при 568.7 лв. за третото тримесечие, или ръст от 11.3%.
- Средногодишните цени през 2004 г. достигат 540.5 лв. на кв. м при 366.3 лв. за 2003 г., или ръст от 47.6 %.
- Цените в два града - София и Варна - през четвъртото тримесечие надминават 1000 лв. на кв. метър.
- В три други града - Пловдив, Бургас и Стара Загора - средните цени надвишават 700 лв. на кв. м, докато за третото тримесечие тази граница е премината само в Бургас.

В сравнение с предходни тримесечия ръстът на средните цени за страната спада до 11.3, при 12% ръст за третото и 12.3% ръст за второто тримесечие на 2004 г. спрямо предходни периоди. Темпът на растеж се запазва висок най-вече в по-малките областни градове, в които допреди година цените на кв. м бяха до 250 лв. Изключение е динамиката в Плевен, като ръстът от 31.2% в края на 2004 г. осигури 6-о място на града в подреждането на всички областни градове с цена от 658 лв. на кв.м.

Най-слаб растеж се отчита в по-големите градове

/вкл. София и Стара Загора/, което отдаваме както на достигнатите високи номинални размери на цените, така и на "консумирания" бърз растеж от предходни периоди. Едноцифрен растеж за тримесечието /9.3%/ отчита и Варна, където цените са почти изравнени със софийските.

Динамиката на годишна основа показва среден ръст за страната от 47.6%, като във всички градове без Разград средните цени растат с двуцифрени темпове. Най-бързо растат цените в големите градове /с изключение на София/ - в Стара Загора се удвояват, като в Перник, Бургас, Плевен, Пловдив, Сливен, Варна и Русе ръстът надвишава 60%. Общата тенденция за ръст на цените на жилищата започва в средата и края на 2002 г., като за 2002 г. спрямо 2001 г. промяната е под 2%. Затова разглеждаме средносрочния тренд за двугодишния период между 2002 и 2004 г. Средният ръст за страната е 65.6%, като всички големи градове /без София/ поскъпват с темпове над средния. Открояваме висок ръст в двата черноморски областни града Варна и Бургас /95.6% и 92.7% съответно/, като поскъпването във Варна предхожда това в Бургас. Най-малко нарастват цените в малките градове в области с относително слабо икономическо развитие, където цените са като цяло най-ниски. Търсенето на имоти трайно надхвърля предлаганите възможности в градове като Монтана, Видин, Враца, Кюстендил, Разград. Цените в София растат постоянно за целия период от 1998 до 2004 г. Все пак жилищата в София относително поевтиняват - докато през 2001 г. цените им са били с 87% по-високи от средните за цялата страна, за последното тримесечие на 2004 г. разликата е 73%. Все пак динамиката на цените в София е най-добър индикатор за общите тенденции на цените на жилищата в средносрочен план /2-4 години/. Хронологически разрастването на пазара дава ефекти първо в София, след това в черноморските Варна и Бургас и няколко други големи града и накрая в по-малките градове с нединамично общо икономическо развитие. За последната година отчитаме значимо увеличение на покупката на имоти от чужди граждани.

Българи, живеещи зад граница, също започват

да финансират покупки на жилища в България. Външното търсене е както на пазара за стопански и административни имоти, така и за градски апартаменти и курортни имоти и къщи. Като външно търсене на имоти разглеждаме както покупките на чуждестранни граждани, така и на българите емигранти. Общото е, че това търсене се генерира от доход, който не е създаден от местната икономика. За българския пазар на имоти външното търсене е важен фактор, защото икономиката е относително отворена в сравнение с други европейски страни; цените на активите са значително по-ниски от техните и икономически активните емигранти все по-трайно ще се интегрират в икономиките на другите страни. За последните 4 години размерът на инвестираните в имоти финансови потоци нараства неколкократно, като от 14 млн. EUR през 2001 г. достига до 123 млн. EUR за деветте месеца на 2004 г., като дял от общите чужди инвестиции покупките на имоти достигат 11.4%. Трябва да се има предвид и фактът, че тези данни не отчитат всички транзакции, финансирани от чужди физически и юридически лица, което предполага по-висок реален размер на притока на капитал към пазара на имоти. Икономическата статистика не може да разграничи размера на покупките на имоти, финансирани със средства на българи, живеещи зад граница. Можем да използваме като индикатор общото ниво на трансфери на доход към местни лица. Тенденцията през последните години е за трайно нарастване на тези трансфери, като за 2003 г. те достигат 726 млн.евро, а за януари-ноември 2004 г. - 959 млн. EUR . За последните месеци се отчитат трансфери от около и над 100 млн. EUR месечно. За последната година външното търсене се насочва към няколко типа покупки:
- евтини селски имоти от чужденци с цел заселване заради ниските разходи на живот в България
- апартаменти или вили в туристическите райони
- инвестиции в търговски площи и административни сгради
- покупки от българи на градски жилища с инвестиционна цел.