За 10 години се изплаща апартамент в елитните квартали на София

Голямото предлагане ще свали доходността от строителство на кооперации

Възвръщаемостта от тези имоти намалява заради застоя в наемите

Бумът в цените на имотите подтикна много индивидуални инвеститори да продават имотите си в страната и с помощта на ипотечен кредит да инвестират в апартаменти в столицата и в по-големите градове. Очакването е инвестицията да им се върне - веднъж от наеми, и втори път - от предполагемия ръст на цените на имотите при присъединяването на България към Европейския съюз.
Независимо от скока на продажните цени, обаче, наемите на жилищата в София не са се променили драстично през последните години. Напротив - наемите на луксозни апартаменти и вили са се понижили с около 20 до 30% от 2000 г. до 2004 г. По правило, при застой на наемите на имоти и повишаване на продажните цени, доходността от тях пада.

Доходността от инвестицията в имот (бъдеща полза от днешната покупка) е правото да се получава доход (наем) и евентуално увеличение на пазарната стойност на имота във времето. Чистият годишен доход от имота се определя като от брутния приход се приспаднат разходи за поддръжка, пропуснати ползи от неполучаване на доход, разходи за управление, застраховки, данъци и такси, които са средно около 15%.
Каква е настоящата доходност от инвестицията в недвижим имот?
Предполага се, че възвращаемостта на инвестицията в строителство на жилищни сгради, предназначени за директна продажба, е средно около 100%. В случай, че заедно със собствения капитал се ползва и привлечен ресурс, възвращаемостта върху собствения капитал се покачва.

В специализираните издания има стотици обяви за продажба на жилища на зелено. Доходността при строителство на жилищни сгради обаче ще спада. През 2004-а г. са издадени рекорден за последните три години брой разрешителни за строеж на нови жилищни сгради - около два пъти по-голям в сравнение с 2002 г. например. Увеличеното предлагане би могло скоро да създаде обратна тенденция на пазара...
Според данни на КРЕДИТЕКС, доходността от един хубав апартамент за отдаване под наем в София - например около Докторската градинка, в кварталите "Изток", "Лозенец", "Бели брези" или "Борово" - е между 8 и 12% на година. Това означава, че подобна инвестиция се изплаща за около 10 години. Последните една-две години текущата доходност от инвестиция в къща или апартамент в района на кварталите "Бояна", "Драгалевци" и "Симеоново" отбелязва спад. Доходността от апартамент в кварталите на столицата (като "Младост") е около 7 - 8% на година, в по-неатрактивните райони е още по-ниска.

Според данните от пазара доходността на офис-сградите за дългосрочно отдаване под наем е между 10 и 14%, като при някои луксозни сгради или групи от сгради (които предлагат разнообразни услуги, охрана, добра инфраструктура и т.н.) - дори над 14% годишно, но тенденцията е към плавно намаляване. Напоследък се увеличава информацията по отношение на офис-сградите. Фирми, като "Колиърс", "Елта Консулт" и др., които работят с големи инвеститори, правят редовни проучвания на пазара и ги публикуват. По-малко е надеждната информация за търговските площи като магазини, складови помещения и др., а най-малко е информацията за реално сключените сделки със земеделска земя.

Да предположим, че един дребен инвеститор продава имот в страната и купува апартамент в краен квартал в столицата, например "Младост". Средната цена на апартамент от този тип е между 400 и 500 евро на квадратен метър. Ако жилището е тристайно панелно, цената, която купувачът ще заплати, е около 40 000 евро. Очакваният наем на апартамента е около 175 - 225 евро на месец. Това е наемът, който би могъл да се договори с потенциален наемател. В тази цена не влизат разходи като данъци, застраховки, ремонт преди, по време на и след наемателите. Доходът намалява още и от вероятния риск наематели да не се появят известно време. Доходността от покупката на такъв имот за отдаване под наем варира между 6 и 7% на година. С този доход дребният инвеститор не би могъл да покрие вноската си по евентуален кредит с лихва в диапазона 9 - 15%, в размер до 70% от покупната цена, каквито са повечето ипотечни кредити.

Означава ли това, че кредит на такъв инвеститор няма да бъде отпуснат? При отпускането на кредит, обикновено се анализира стойността на обезпечението, доходите и индивидуалността на потенциалния кредитополучател. Когато се предлага смислено обезпечение и кредитоискателя демонстрира, че разбира от работата си и че би могъл да погасява кредита от текущия си бизнес, то не би трябвало да има значение за какво точно ще се ползват парите от този кредит.

2004 г. постави рекорд по раздадени ипотечни кредити в България. Само за девет месеца - от края на 2003 г. до началото на ноември, ипотечните кредити са нарастнали със 105% и вече достигат 836,5 млн. лв. Увеличението за десет месеца е с 428 млн. лв.
Няколко са основните фактори, които влияят върху цената на един имот. Най-важният от тях е неговото местоположение. При оценката на имот, и съответно изчисляването на възвращаемостта на инвестицията в един имот, се вземат предвид и конструкцията на сградата - какъв тип е строителството, коя е годината на построяване, какви са общите части, достъпът до имота, климатизацията, топло- и шумоизолацията. Друг фактор е инженерна инфраструктура - снабденост с ток и вода, канализацията, газоснабдяването, наличието на зони за отдих, спорт, магазинна мрежа. Транспортната достъпност също е важна. От значение са и довършителните работи - дограмата, подовете, настилките, инсталациите. Останалите са архитектурата (дизайн, изложение и среда) и зонирането - дали имотът е със жилищно, индустриално или смесено предназначение.

На какво разчита дребният инвеститор, който закупува апартамент?
"Изпуснах ли момента да купя имот" и "Грешка ли е, че го продадох вчера" са въпросите, който ще си задават все повече инвеститори. Те обаче не могат да намерят пълноценен отговор, тъй като никъде няма обективна информация на какви цени реално се купува и продава.

Тъй като надеждна информация за реалните стойности на апартаментите няма, дребният инвеститор разчита от една страна, на слуховете за очакваното повишение на цените след време, и от друга - на информация, която той или тя събира от неформални канали за доходността от инвестицията в имот. Моят съвет към дребните инвеститори е да се обръщат по-често към специалистите. В повечето кредитиращи институции оценителите на недвижимите имоти са външни лица. При кандидатстване за финансиране от КРЕДИТЕКС оценката на имот се прави от вътрешни специалисти и е безплатна. Безплатни са също финансовият анализ, юридическите консултации и подготвяне на документацията за ипотека. Навременната консултация със специалистите би могла да коригира в правилната посока очакванията за доходност от инвестицията в недвижим имот.

http://www.monitor.bg/article?sid=&aid=25140&eid=233