Хроника на една предизвестена спекулация

Кой ще спечели и кой ще загуби от покупките на недвижими имоти

Не минава ден, без медиите да представят мнението на някой икономист или бизнесмен дали в момента има спекулативна дейност в областта на недвижимите имоти или не. Рядко се обосновава защо, а още по-рядко се дават критерии за явлението „спекулация“.

Понятието „спекулация“ се дефинира строго като значително покачване на цената на даден актив, но винаги на основата на значително растящ кредит, който финансира закупуването на актива. Покачването на цената се определя на базата на общата инфлация в икономиката и се смята за значително тогава, когато растежът на цената е поне двукратен на процента на общата инфлация. Тоест, ако инфлацията в България е 3-4% годишно, нарастване на цените на жилищата от 7-8% би трябвало да се сметне за значително. Текущият растеж на цените на жилищата в почти всички райони на страната многократно надвишава този критерий.

За нормален растеж на кредита се смята темпото на растеж на икономиката, да кажем, 4-5%, а самият растеж се смята за значителен, когато е поне двукратен на нормалния, т.е. 8-10%. Този втори основен критерий е също удовлетворен от известно време (повече от година-две), като растежът на кредита също тъй многократно надвишава нормата. Според някои неофициални източници „жилищният портфейл“ на по-агресивните банки расте годишно с 50-100%. Важно е да отбележим, че основната разлика между потребителско търсене и спекулативно търсене се определя от кредита.

С други думи,

Налице са и двата основни критерия

за строга дефиниция на явлението „спекулация на пазара на недвижими имоти“.

Да изброим характеристиките през началния етап на спекулативната дейност:

• Активът се купува с цел да се препродаде по-късно на печалба.


• Активът се купува от крайни потребители преждевременно с цел да се изпревари потенциалното нарастване на цената.


• Често пъти се купува жилище, което в момента не е необходимо - само колкото потребителят да запази покупателната си способност, но с намерение после да го продаде и веднага да купи жилището, в което реално ще живее. В подобни случаи настройката на потребителя е дори да купи второто жилище и едва тогава да продаде първото. По този начин той няма да остане нито за момент без жилище и парите му не се обезценяват.


• Понякога потребителят предпочита да купи малко по-голямо от необходимото му жилище, обикновено с някакъв допълнителен кредит, понеже при необходимост винаги може да го продаде на печалба и после да купи подходящото по размер и район жилище.

Зрелият етап се характеризира с

Инвестиционния мотив

• Нарастването на цените започва да се осъзнава много доб­ре от повечето хора в района или в цялата държава.


• Активът вече масово се възприема като отлична инвестиция и закупуването на жилища се превръща в основна цел на много иначе несвързани с този пазар хора.


• Границата между инвестиция и спекулация все още не се осъзнава ясно, а целият процес продължава да се възприема като вложение в рамките на допустимия риск, а за някои хора - дори като сигурно вложение.

На този етап банките започ­ват да отпускат значително повече кредит, отколкото през ранния етап, макар и получаването му да е все още трудно и ограничено. Участието на хората е най-масово, цените съответно растат най-стремително, а продължителността на етапа е най-малка.

Следващите характеристики се отнасят до напредналия стадий на спекулация. Те са свързани с

Особена подозрителност

• Появяват се съмнения за достойнствата на инвестицията - първоначално в професионални издания, а после и в масмедиите.


• В пресата излизат обяснения защо нарастването на цените е обосновано. Те неизбежно са свързани с недостига на най-важния от релевантните ресурси - земята, с дефицита на жилища, с туристическа или икономическа привлекателност на района, с развитие на кредита, с навлизането на свежи капитали или пък с включването в някаква по-голяма общност (такъв е бил случаят с присъединяването на Хавайските острови към САЩ).


• Ясно се осъзнава, че цените вече са се устремили нагоре значително и потенциалът за печалба е чувствително намалял.


• Раждат се теории, обясняващи защо след изчерпването на растежа цените ще се стабилизират, но без да падат.


• В пресата се появяват първите наченки на сериозни анализи на спекулативния цикъл и прогнози за приключване на подобни епизоди. Обикновено се предрича крах в сектора.


• Подобни обяснения се пренебрегват и спекулацията продължава своя вихър.

На този етап основна роля играе банковият кредит. Банките агресивно нарастват „инвестиционните“ си портфейли, имат вече добре оформени отдели за жилищно кредитиране, активно набират клиенти чрез реклама и специални промоции. Развихря се междубанкова конкуренция. Занижават се лихвените проценти и критериите за отпускане на кредити. Участието на хората е масово, но не както през зрелия период. Темпото на растеж на цените е значително, макар и по-ниско, отколкото през зрелия период.

Днес няма съмнение, че се е развихрила спекулация на пазара на недвижими имоти и че започваме да навлизаме в късния й етап. При тези обстоятелства изникват няколко

Особено важни въпроса

• Кога ще приключи спекулативният период?


• Колко още могат да пораснат цените на жилищата оттук до края на спекулативния период?


• Дали после цените ще се стабилизират, или ще падат?


• В случай че след приключването на спекулативния период цените падат - с колко процента, за какъв период от време и ще паднат ли под настоящите цени?


• Дали спадът в цените ще доведе до крах само в сектора за жилища, или ще доведе до сериозна стагнация в цялата икономика?


• Коя група от хора ще загуби и коя група ще спечели от покупката на жилище?


• Късно ли е вече да се купи или не?

Сега главният спекулативен мотив в България е очакваното влизане в Европейския съюз (ЕС) в началото на 2007 г. Тоест цените в момента вървят нагоре в очакване на нови покупки на жилища от европейците след приемането ни в ЕС. Опитът на Чехия, Словакия, Полша и Унгария показва, че цените на недвижими имоти достигат своя максимум няколко месеца след приемането в ЕС - обикновено до една година след заветната дата. При тези обстоятелства можем да заключим, че цените ще достигнат своя връх през втората половина на 2007 г.

За отговор на втория въпрос използваме темпа на нарастване на цените у нас през последните няколко години, а също и темпа на нарастване на цените в горепосочените страни. Сега в България цените растат с темп от около 20-30% на година, а опитът на новите страни - членки на ЕС, сочи, че този темп на нарастване леко се забавя. Тоест може да очакваме растеж в цените от около 15-20% годишно. Оттук следва, че през втората половина на 2007 г. цените на недвижимите имоти ще са приблизително

С 50% по-високи, отколкото днес

По въпроса за стабилизиране на цените има два аргумента. Историческият аргумент, приложен към гореспоменатите държави, ни показва, че обикновено цените падат с около 20-30%, а в някои по-спекулативни райони и повече. Погледнато икономически, не може да бъде другояче. Западноевропейският професионален инвеститор в недвижими имоти няма да чака да ни приемат в общността и едва след това да почне да купува имоти. По-вероятно е такъв инвеститор отдавна вече да е приключил с покупките си - докато цените все още са били ниски. Твърде скоро, след като ЕС приеме България, ще стане пределно ясно на всички, че Западът няма да дойде и да изкупи жилищата ни на високи цени.

Освен това българинът ще започне да продава спекулативно придобитото си имущество. Причината за това е съвсем прос­та: спекулантът купува с цел печалба от бъдещо покачване на цените. В момента, в който стане ясно, че цените няма да растат повече, той няма да има причина да държи имотите и следователно ще излезе на пазара вече в ролята на продавач. Това важи особено за онези, които са купили два, три или повече имота. Именно спекулантите са тези, които ще „натиснат“ цените надолу.

Обикновено периодът на спадане на цените продължава около година-две, а общият спад е от порядъка на 20-30%. Нека направим проста сметка при така заложените прогнози. Имот, който сега струва 20 000 лева, очакваме след около три години да порасне с примерно 50% някъде до 30 000 лева. След това спад от 30% означава крайна цена от 21 000 лева след около 5 години. При тези обстоятелства едва ли си заслужава сега да се купува спекулативно имот, освен ако спекулантът не разчита на уменията си да го продаде изгодно, преди още цените да започнат да падат.

Ефектът от предполагаемия спад в цените на недвижими имоти е общоикономически. До този момент чрез жилищния сектор банковият кредит навлиза в икономиката и създава условия за икономически растеж. Спадът на жилищните цени води до „замръзване“ на кредита, а това - до

Сериозна стагнация в икономиката

вероятно дори до рецесия. Заетостта и доходите намаляват, а обслужването на кредитите се превръща в сериозен проблем. Някои от по-агресивните банки, които имат значителни количества жилищни ипотеки в портфейла си, обикновено започват да изпитват проблеми с ликвидността, тъй като не всички кредитополучатели са в състояние да обслужват редовно заемите си. В подобни ситуации настъпват и наченките на банкови кризи. Тогава банките биват принудени да влизат във владение на ипотекираните жилища и да ги продадат на пазара, което от своя страна води до допълнителен спад в цените на жилища и допълнително влошава кризата.

Отново наблягаме на ролята на кредита - в зрелия етап на спекулация основният двигател на цените нагоре е спекулативният банков кредит. След „спукването на балона“ именно ликвидирането на този спекулативен кредит срива цените надолу. В това се изразява същността на спекулативния цикъл.

Крайният ефект върху икономиката е строго пропорционален на количеството спекулативен кредит. Тоест един дълъг, проточен и интензивен спекулативен период е винаги последван от тежка рецесия, често пъти с „фойерверки“ в банковия сектор, а един по-кратък спекулативен период с ограничени спекулативни кредити - до една кратка и безболезнена стагнация. Нашата прогноза е някъде по средата - малко на брой банкрути и сравнително кратка, но болезнена рецесия.

Ситуацията може да се обобщи така:

Закупилите през началния етап на спекулативния период винаги печелят добре. Тук ще попаднат всички, които са купили преди 2002 г. Дали ще продадат и реализират печалбата си зависи от тяхното финансово положение и инвестиционни алтернативи. Ясно е обаче, че след 2007 г. те няма да могат да очакват свръхпечалби в този сектор.

Закупилите през зрелия етап обикновено печелят съвсем малко, едва колкото да покрият разходите си по капитала или да получат нормална възвращаемост. В тази категория вероятно ще попаднат хората, купили през 2003-2004 г.

Закупилите през късния етап на спекулативния период обикновено губят. Те нямат избор - или трябва да продадат малко по-късно, например през 2007, за да спечелят, или ще трябва да се примирят със загубите си. Купилите през 2005-2007 г. ще попаднат в тази категория. Те няма да получат нормална възвращаемост от парите си поне 10 години след вложението, но в случай че са купили имотите с цел да живеят в тях, това не бива да ги притеснява. В такъв случай е важно да нямат голям заем. Хората, които са обременени с особено голяма ипотека, е редно да продадат и да реализират печалба.

На базата на икономически и исторически анализ трябва сравнително скоро от макроикономическа гледна точка да се очаква значителен спад в цените след изчерпването на спекулативното търсене.

Сега вече е малко късно да се купува спекулативно и купувачите трябва да купуват само онова жилище, в което ще живеят, при условие че могат да си го позволят със спестени средства или минимален кредит - да кажем, 10-30% от цената на жилището. Купуването на жилище със значителен заем превръща собственика му в спекулант с всички възможности за печалби, но и рискове от загуби.