Седем основни тенденции при бизнес-ипотечното кредитиране през 2006

източник Investor.BG

Седем основни тенденции ще се наблюдават при бизнес-ипотечното кредитиране през 2006 г.: развитие на дългосрочното кредитиране на фирмите с обезпечение имоти, купени през последните две-три години със спекулативна цел; увеличаване на броя на фирмите, които търсят начини за консолидиране на задълженията си; специализация на финансиращите институции; нарастване на относителния дял на небанковото финансиране; преливане на клиенти от банка в банка с цел оптимизиране на техните кредити.

Освен това се очаква все по-ясно разграничаване на два типа посредничество между тях и финансиращите институции, както и плавно влошаване на част от кредитните портфейли, което от своя страна ще изведе на преден план огромното значение на понятието „добра кредитна история”. Това прогнозираха представители на специализираното дружество за ипотечно кредитиране за бизнеса „Кредитекс”.

I. Все повече фирми ще теглят дългосрочни кредити за развитието на своя бизнес като залагат имотите, купени преди две-три години със спекулативна цел

Според Икономическия доклад на президента на България от 2006 г. „доходността от покупко-продажбата на жилища е достигнала тавана си и няма как да расте повече”. Още през 2005 г. е започнала да се наблюдава тенденцията собствениците на фирми да осъзнават, че няма да могат да реализират добра печалба след препродаването или отдаването под наем на закупения с инвестиционна цел имот и са предпочели да го предложат като обезпечение на кредиторите, за да разполагат със свежи пари за развитието на бизнеса си.

Търсенето на дългосрочен ресурс се обуславя и от нуждата от инвестиции в бизнеса за привеждането му в съответствие с европейските стандарти и подготовката за предстоящата конкуренция и нормативна среда на ЕС. Някои от тези бизнеси са изправени пред риск да преустановяват дейността си още сега поради проверки за влезли в сила изисквания. Ето защо бизнесът се нуждае от дългосрочен ресурс назаем, за да оцелее.

Все по-голяма част от бизнесмените ще започнат да се питат: „За какво ми е този имот в Банско или във Свети Влас, като го ползвам не повече от 40 дни, а бизнесът ми се задъхва от конкуренцията на чуждите вносители?“. От „Кредитекс” предвиждат през 2006 г. все повече „замразени” пари на българския бизнес (средства заключени в имоти) да се „освободят“ и чрез дългосрочен кредит да се върнат отново в бизнеса. Според анализа на дружеството това е добро решение, тъй като бизнес-ипотечните кредити позволяват не само да бъдат направени необходимите инвестиции за технологично обновление на бизнеса, но и (поради по-малките месечни вноски) да се освободят средства и за оборотни нужди.

II. Все повече фирми ще търсят начини за консолидиране на задълженията си

Очаква се през 2006 г. все повече фирми с повече от едно задължение към различни институции да мислят как да ги окрупнят. Основната причина за това е, че доста от кредитите, взети през последните 3-4 години, бяха главно краткосрочни. Сега, за да се стабилизира бизнесът в оперативен план и за да стане по-конкурентен, е необходимо структурата на пасивите му да отговарят адекватно на промените, които настъпиха във фирмените активи, смятат от Кредитекс, като очакват постепенна замяна на част от краткосрочните заеми за бизнеса с дългосрочни такива.

Например ако един собственик на средно голяма частна фирма е изтеглил 5-годишен кредит от примерно 220 000 лева, с лихвен процент от 9,90%, каквито са болшинството от раздадените кредити за последната година, общата му погасителна вноска (лихва и главница) за първата година ще бъде 54 622 лева. Ако същият кредит е за 10 години, същата вноска е общо 33 910 лева, т.е. с 20 712 лева по-малко. Общо за първите 5 години собственикът би платил обратно към кредитора 94 855 лева по-малко. Тези изчисления не отчитат икономията от данъци, която би могла да се реализира поради факта, че по-голямата част на лихвите са дължими през първите 5 години на дългосрочния кредит.

С други думи при дълъг срок на кредита, собствениците на малък и среден бизнес извличат по-дълго време изгода от чуждите пари.

Досега с 25-30 годишен срок на погасяване са предимно кредитите за граждани. Малко са финансовите институции, които предлагат кредити за фирми с по-дълъг срок. Средният срок на погасяване обикновено е от 5 до 7 години. Възможно е през 2006 г. повече финансиращи институции да предлагат кредити за бизнеса с по-дълъг срок на погасяване. Очакваме бум на кредитите за инвестиции, което на практика ще означава все по-добро капитализиране на българския бизнес в бъдеще.

III. Кредитните институции все повече ще се специализират

През 2006–2007 г. е възможно да се наблюдава специализация на кредитните институции в определени сектори на икономиката. И сега например има кредитиращи институции, които са специализрани в кредитиране на малък и среден бизнес – като „Прокредитбанк”, „Кредитекс”, „Юнионбанк” и др. Някои кредитни институции са специализирани в определен тип кредитиране – БАКБ например се специализира в строително и хотелско кредитиране.

Очаква се през 2006 г. да има по-голяма специализация на по-малките институции, от една страна, и универсализация на големите играчи на пазара, от друга. С други думи, ще се задълбочава специализацията на определени кредитори, които предлагат кредити за конкретни пазарни ниши и сектори, и универсални банки – които предлагат всякакви кредити за всички. Освен това се очаква да настъпи ясно разграничение между жилищно и бизнес кредитиране.

IV. Относителният дял на небанковото финансиране за фирмите ще нараства

През 2006 г. относителният дял на небанковото финансиране ще се увеличава, т.е. ще растат кредитите, отпуснати от лизингови дружества и специализирани небанкови кредитиращи институции. Предимството на небанковите дружества е в това, че са по-гъвкави и имат индивидуален подход към по-сложните и нетипичните сделки.

V. Много клиенти ще започнат да преливат от банка в банка с цел оптимизиране на задълженията си. Ще се появят два типа посредничество между клиентите и кредитните институциите

През 2006 г. се очаква много клиенти да започнат да преминават от един кредитор при друг кредитор в търсене на по-изгодни условия и по-добра структура на кредита (Подобна размяна на клиенти съществува и в момента – напр. при пенсионните фондове). Много често това ще става с помощта на кредитни консултанти и посредници.

„Предвиждаме, че през тази година много ясно ще започнат да се разграничават два типа посредници при отпускането на дългосрочни кредити за бизнеса“, заявиха от Кредитекс. Единият тип посредници ще съветват клиентите да сменят своя кредитор във връзка с дребни разлики в лихвата, което, от една страна, води до намаляване на вноските, но от друга, в дългосрочен аспект води до увеличаване на дълга.

Другият тип посредници между бизнеса и кредиторите ще бъдат професионални кредитни консултанти, които ще съветват фирмите за това как да структурират по-добре дълговете си – по отношение на матуритет, сезонност, размер на месечните вноски и т.н. През 2006 г. в дългосрочното кредитиране на бизнеса ще започват да си пробиват път все повече професионални консултанти от втория тип. Взимането на ипотечен кредит за бизнеса чрез кредитен консултант ще става все по-популярно и броят на отпуснатите по този начин кредити ще нараства. В бъдеще този подход ще бъде толкова естествен за хората, както в момента е ползването на брокер за покупка на апартамент или наемането на професионален дизайнер за обзавеждането му, прогнозират от дружеството.

VI. Кредитните портфейли на финансовите институции плавно ще се влошават, без това да е повод за паника

Очаква се 2006 и 2007 г. да са пикови при влошаването на кредитните портфейли. Според БНБ към момента населението е натрупало вече близо половин милиард лева проблемни кредити.

Според Икономическия доклад на президента е налице „опасно висок темп на растеж на задлъжнялост на домакинствата (60-70% в сравнение с 2004 г)”, който е “рекордно висок”. Според статистиката на БНБ към декември 2005 г. фирмите имат натрупани дългове към банките за 10,8 млрд. лв., а година по-рано те бяха 8,9 млрд. лв. Потребителските и ипотечни заеми имат ръст над 150% на годишна база. През изминалите една-две години бяха раздадени множество кредити – често пъти самоцелно, заради планирано завишаване на пазарния дял, бонуси за отпуснат обем кредити и др. Постепенно обаче трябва да се преминава към правилно администриране на вече създадените портфейли.

Според изследване на банка „Уникредит” проблемните заеми ще се увеличават от 3.9% през 2005 г до 5.1% през 2008 г. „При кредитите, обезпечени с ипотека, тези проценти ще бъдат по-малки, което е в рамките на нормалното, и затова не очакваме някакви катаклизми в този аспект. Поради нарастващия обем на проблемните кредити обаче очакваме кредиторите да настояват за по-високи рискови надбавки при фирменото кредитиране“, казват от Кредитекс.

През 2006 г. кредитните институции ще търсят по-висока възвръщаемост във връзка с влошаването на портфейлите им (чрез по-високи рискови надбавки), като в същото време ще продължават да търсят начини за намаляване на цените на кредитите (поради натиска на конкуренцията). Поради наличието на тези две тенденции през 2006 г. цените на кредитите най-вероятно няма да са толкова динамични, колкото през 2005 г.

VII. Понятието „добра кредитна история” ще стане от ключово значение както за кредиторите, така и за фирмите

На фона на тези тенденции и във връзка с нарастващата необходимост от свежи ресурси за технологично обновление на бизнеса, все повече фирми ще започнат да разбират важността на понятието „добра кредитна история”, прогнозират специалисти. Добрата кредитна история на един клиент, т.е. редовното погасяване на задълженията, скоро ще стане един от ключовите фактори както за ценообразуването на кредита така и изобщо за достъпа до кредитиране. Всички нередовни платци (а вече има доста хора, които са взели по няколко потребителски кредита и изпитват затруднения при погасяването им) ще бъдат оценявани много по-внимателно от кредиторите заради по-високия риск и това ще се отразява в по-високи рискови премии по кредита.

Прогнозите според идеалния сценарий са нередовните платци вече да не могат така лесно, както досега, да взимат кредити, или поне не на тази цена, а фирмите с доказано добра кредитна история да могат без затруднения да получават финансиране на все по-добри условия.

източник Investor.BG