Край на лесните пари в строителството

Търсенето на жилища вече среща предлагането. Какво следва от сега нататък?

Елена МАРКОВА, Николай СТАЙКОВ
http://www.capital.bg

Намираш парцел, плащаш на строители по 200 евро на кв.м и продаваш най-малко на 600. Макар и поопростено така изглеждаха нещата само преди две-три години в строителния бранш и най-вече в сегмента на жилищното строителство. Естествено печалбите намаляха, когато за парцели в центъра на столицата се появиха оферти от по 1000 евро на квадрат, а и предприемачите не споменават, но калкулират едни „нерегламентирани плащания“, които гарантират, че проектът ще се придвижи по-бързо напред в бюрократичен план. Печалбите намаляха още повече, когато предлагането на жилища стана с пъти по-голямо, а истерията и сляпото купуване сред купувачите започна да поотминава.
Ситуацията в началото на 2006 г. изглежда още по-различна отпреди две-три години. След няколко нещастни случая в строителството инспекциите по строежите зачестиха, а носенето на каски и подписването на трудови договори вече не е необичайно явление. В края на 2005 г. към инициативата на столичния кмет да глобява сериозно строителите замърсители бързо се включиха и други по-плахи досега общини, така че и чистотата стана калкулиран разход. Към списъка с проблеми за строителните предприемачи се добавят нови и нови. Ако например експериментално спазване на правилата за паркиране (т.е. непаркиране от лявата страна на улиците) стане правило в големите градове, всички пренаселени квартали ще се превърнат в кошмар за живеещите без гараж, съответно апартаментите без гаражи - доста по-евтини.
Така малко по малко налагането на по-високи стандарти за качество тук и там променя картината в строителството и по всичко личи, че

2006 г. ще въведе ред в сектора

Първите признаци за това вече са налице.
„Строителството стана доста модерен бизнес и бързата ликвидност в сектора в последните години привлече доста предприемачи, но от няколко месеца това статукво е променено. В момента се наб­людава изключително голямо предлагане в сектора на жилищните и ваканционните имоти и това принуждава фирмите да стават все по-изобретателни и да предлагат повече допълнителни услуги, за да привлекат клиенти“, коментира Весела Барбукова, управител на строително-инвестиционна група „Аспекти“. Натискът над строителните предприемачи идва от много посоки - увеличаващите се цени на строителните материали, изчерпването и значителното поскъпване на терените за строителство, все по-големият проблем да се намери качествена работна ръка, също свързан с по-високи разходи. За капак всичко това върви заедно с данни за задържане на цените на имотите в най-атрактивните досега пазарни сегменти.
В последните години контролът от страна на общините непрекъснато се засилва, започването на строителство става все по-трудно, но пък с качеството на работа се правят все по-малко компромиси, отчита и управителят на строителна фирма „Мармет“ Васил Трохаров. Той посочва, че освен различните такси, които събира, всяка община налага и свои изисквания за допълнителни инвестиции в инфраструктура, за да разреши изграждането на един обект.

Ще има ли незавършени проекти

и рано ли е да се говори за прегряване в сектора?
По данни на Националния статистически институт за първите девет месеца на 2005 г. са издадени разрешения за строителството на близо 24 хил. жилища, което е два пъти повече от започнатите през 2004 г. около 11 хил. жилища общо за страната. Все още голяма част от сградите се продават на етап идеен проект и в строителство, но ако преди година така се търгуваха около 70% от жилищата в сградите, сега ситуацията е доста променена, а в някои от крайните квартали на столицата вече може да се видят завършени, но все още необитаеми нови кооперации. „В момента едва 10-15% от новите жилища се продават на фаза идеен проект в старите квартали като „Иван Вазов“ и „Стрелбище“, но в новооткритите райони, като Симеоново например, така се продават около 55% от апартаментите“, посочва Светослава Георгиева, регионален мениджър за София на „Адрес недвижими имоти“. Тя обяснява това с липсата на парцели и невъзможността да бъдат стартирани нови проекти в популярните квартали, но уточнява, че в „Люлин“ например инвеститорите тепърва ще стъпват. „През 2005 г.

предлагането настигна търсенето

и към края на годината имаше толкова двустайни жилища на пазара, колкото и искаха потенциалните купувачи. Но спокойствието на пазара на жилища не означава стагнация, защото това по правило е най-активният сегмент“, уточнява Георгиева. Според нея единственото, което може да повлияе негативно на пазара на недвижими имоти, е цялостен срив на икономиката или големи катаклизми извън самия пазар.
„Намалените възможности за печалба ще доведат до оттегляне на около 30-40% от предприемачите, които до края на годината ще завършат започнатите проекти. През 2007 г. пазарът ще е значително редуциран и на него отново ще останат предприемачите и фирмите с опит и традиции в бранша“, очаква обаче Весела Барбукова. Тази тенденция отчита и Росен Плевнелиев, според когото оттеглянето на някои от случайните играчи на пазара може да изиграе лоша шега на други инвеститори, които са изчислявали проектите си при високи продажни цени. Според него най-големият риск пред бъдещите инвестиционни проекти идва от изчерпването на терени и нереално високите цени, които собствениците им искат за тях. Плевнелиев посочва, че цените на парцелите за строителство в София и в Банско в момента са с няколко пъти по-високи от тези в Източна Европа. Терен на околовръстното шосе в Прага или Варшава например се продава за около 40 евро/кв.м, докато на околовръстното шосе в столицата се искат 200 евро/кв.м. В момента например в Банско ново строителство с едно и също качество се предлага както на цени 650 -700 евро, така и на цени 1000 - 1200 евро. Ако един инвеститор си е направил сметката да продава на високите стойности и е закупил скъп терен, а друг свали още цените, за да приключи с проекта и да излезе от пазара, първият може да се окаже сериозно излъган, обясни Плевнелиев. Весела Барбукова отчита като положителна тенденцията на навлизане на международни инвестиционни фондове на пазара на недвижими имоти, но посочва, че една от последиците за българските предприемачи е, че са изтласкани да строят върху по-неатрактивни парцели.
Николин Гаврилов, председател на Българската предприемаческа камара, смята, че засега няма основание да се очаква свиване на пазара на строителни услуги или за отпадане на предприемачи от него. Според Светослава Георгиева дори броят на строителните фирми да намалее, инвеститорите ще продължават да проявяват интерес към сектора, защото към днешна дата е валидна практиката „който има малко заделени пари, да купува терен и да иска да печели от това“. Тя смята, че опасност от прегряване в сектора няма, защото, ако постепенно намалява срокът за реализация на един проект или печалбата пада, инвеститорите ще усетят това и ще вземат мерки. И добавя, че има много възможности за рефинансиране или за продажба на целия проект, така че през тази година не може да се очаква нещо изключително на пазара на недвижими имоти.
Пазарът все пак ще бъде редуциран, ако се приеме задължителната регистрация на строителните фирми, предвидена в закона за строителя. Доста от фирмите, които досега са работили като главни изпълнители, ще трябва да работят като подизпълнители, а онези фирми, които досега не са натрупали ресурси, просто ще изчезнат от пазара“, очаква Васил Трохаров.
Около 55% от строителните фирми не могат да отговорят на така предложените в нормативния акт условия, твърди Георги Григоров.

Строителните материали ще поскъпнат с 10 на сто

Мащабното поскъпване на горивата доведе до поскъпване на някои от строителните материали с 20-25% през изминалата година. По данни на Асоциацията на търговците на строителните материали обаче общото поскъпване през 2005 г. е около 10%, като най-сериозно е при хидроизолационните материали. Очакваното повишение на цените на материалите за 2006 г. е в рамките на 5-10%, което според председателя на асоциацията Тошко Тотев не е основание за вдигане на цените на строителството. Според управителя на „Бизнес парк София“ Росен Плевнелиев, ако допреди две години себестойността на строителството на етап груб строеж е била около 70-80 евро, сега не пада под 150 евро/кв.м. В последните три години предприемачите натрупаха сериозен резерв от разликата между себестойността на строителния продукт (сега около 300 евро/кв.м за луксозно изпълнение до шпакловка) и продажните цени (от 400 до 1200 евро/кв.м - бел. авт.), така че няма основание да се очаква увеличение на цените на недвижимите имоти, коментира Тошко Тотев.

Цените ще растат умерено

Ако проектите за изграждане на бизнес имоти все още се приемат за изгодна ниша за инвестиция, то насищането на пазара на жилищни и ваканционни имоти е вече факт. Общото поскъпване на апартаментите през 2005 г. по данни на НСИ е 36.6%, като ръстът е бил най-висок в по-малките областни градове - тенденция, очертана и от агенциите за недвижими имоти. По данни на „Адрес недвижими имоти“ обаче ръстът на жилищата в страната през миналата година е между 10% и 15%. Има сегменти и райони, в които е отчетено повишение от 20%, но това е по-рядко. В столичния квартал „Младост“ например новото строителство е покачило цената си с 25%, но това е по-скоро изключение.
За малките градове обяснението е в развитието на тези пазари, които бяха изостанали и сега наваксаха. Според брокерите основната причина за този ръст не е в промяната на цената, на която се извършват покупко-продажбите, а тенденцията по-голяма част от сделките да се изповядват на по-близка до реалната пазарна цена (най-често в резултат на банковото кредитиране). Прогнозата на компанията за следващата година е за максимум 10% ръст на цените на градските жилища с очакване за малко по-големи амплитуди само в отделни квартали. За сметка на това ще изостане динамиката при панелните жилища.

Затегнат режим за строителните фирми

Новите правила за регистрация на строителните фирми са заложени в проектозакона за регистрация на физическите и юридическите лица, извършващи строителна дейност. Проектът, популярен като закон за строителя, скара браншовите организации в сектора и раздели гилдията на две. Един от спорните моменти в него е предвижданата задължителна регистрация на строителните фирми по определени критерии за оборот, квалификация на работниците и висшите технически кадри и механизация. Първоначалният вариант на проекта за нормативния акт предвиждаше регистърът на компаниите да се води от Българската строителна камара, която е и автор на законопроекта. Това е монополизация на бранша от една организация, която нарушава правото на доброволно сдружаване на фирмите, възпротиви се секретарят на Националната строителна федерация Георги Григоров. Регистрация на фирмите трябва да има, но тя трябва да се извършва от всяка браншова организация, а не да обслужва интересите на една от тях, смята пък Николин Гаврилов, председател на Българската предприемаческа камара. След постъпилите възражения от регионалното министерство внесоха промени в законопроекта, според които регистърът на компаниите ще се поддържа от новосъздадена организация - Камара на строителните фирми. Без промяна остават изискванията към фирмите, които искат да изпълняват проекти за инфра­структурни обекти. Te трябва да представят документи за оборот от минимум 1.5 млн. лв. за предходната година, поне 200 хил. лв. стойност на дълготрайните материални активи и поне 50 наети работници.

http://www.capital.bg