Слуховете вдигат цените

Купувайте жилища на 3-5 години, съветва Лъчезар Искров, зам.-председател на Националното сдружение на агенциите за недвижими имоти


- Г-н Искров, защо има бум на цените на жилища у нас?
- Най-общо можем да разделим причините за резкия скок на външни и вътрешни. Сред вторите се нареждат стабилността на икономиката и разширеното кредитиране. В сравнение с 1997 г. броят на ипотеките е скочил в пъти. Тогава те са били 3700, а през 2003 г. са 29 000. Икономическото развитие предизвика малкия и средния бизнес да инвестират в недвижими имоти. Освен това у нас се връщат много средства на българи, живеещи в чужбина. Те искат да инвестират в имоти, като се интересуват предимно от парцели по морето и в планинските курортни селища. Най-голям е ръстът в София, Варна, Бургас. Разликата зависи от размера и типа строеж на апартамента. Но в момента едностайни жилища варират от 430 до 790 евро на квадратен метър. При новото строителство разликата е още по-голяма - от 400 до 1200 евро.

- С колко са скочили цените на жилищата?
- На някои места - дори с около 100%. Най-високи са цените в централната градска част и в традиционни райони като "Лозенец", Южния парк. Но "Лозенец" - предвид интензивното строителство и голямото пренаселване, не е вече така атрактивен. В размаха си да строят всички загърбиха инфраструктурата.

- Това не важи ли за повечето български селища?
- Да. Това е сериозен проблем в София - всеки предприемач гледа да продаде това, което е построил. На инфраструктурата никой не обръща внимание. Много квартали буквално се задъхват. Текат спорове около застрояването на зелените площи. В курортите, особено по Черноморието, нещата също не са весели. Там се строи хаотично, собствениците са много и не се съобразяват с плажните ивици например. Дори и в момента се води сериозна дискусия около проектозакон за Черноморското крайбрежие и дефиницията за плажна ивица. За да не може там да се строи. Подобно строителство нанася щети и на екологията. Естествено държавата не може да се намеси драстично, камо ли пък по отношение на сградите, които вече са построени. Но би трябвало да има стратегия.

- Кои външни фактори подклаждат скока на имотите?
- Един от тях е конкуренцията между банките. Лихвата в ЕС е между 5 и 6 на сто, а у нас е 8-12 на сто.

- Защо лихвите у нас са на практика почти два пъти по-високи?
- На Запад лихвите са по-малки поради очакванията за икономическа и политическа стабилност. Това е намаляване на риска. Безспорно скокът на цените у нас е свързан и с очакванията ни за влизане в ЕС. Българите се надяват имотите да догонят европейските цени, въпреки че на някои места недвижимата собственост струва в пъти повече.

- Предвиждате ли ново увеличение?
- Личната ми прогноза е, че имотите ще се качват с около 5-10% годишно. Но не всички. За панелните апартаменти предвиждам, че ще тръгнат надолу. Доказателството е, че вече и банките промениха условията за кредитиране при покупка на панелно жилище - изискват по-голямо лично участие. Панелките напоследък стигнаха ценови нива, които никой от нас не бе прогнозирал. Отчасти това се дължеше на интереса на хората, които преценяват, че е по-добре да изплащат вноски по собствен дом, отколкото да плащат наем. Заради тези покупки паднаха и цените на наемите.
Аз обаче не приемам прогнозите, че цените ще скачат главоломно. Мисля, че тази информация, която се разпространява периодично, е спекулативна и обслужва нечии корпоративни интереси. Чии точно - не мога да кажа. Но всяко оповестяване за нов ценови скок предизвиква паника, много от хората, които разполагат с пари, се впускат да купуват имоти на поразия. Бил съм свидетел и на сделка, развалена заради пускането на подобна информация. Договорът бе пред финализиране, когато продавачите се оттеглиха, защото чули за ново поскъпване и се отказали да продават имота си.

- Какво е по-изгодно да се купи - готово жилище или апартамент "на зелено"?
- От финансова гледна точка купуването на зелено е по-изгодно, дори и ако се плащат лихви по кредит. При цена на готово жилище, да речем, 800 евро на кв. м покупката на дом в строеж би струвала около 610-650 евро на кв. м. Пък и вече има завишен контрол в строителството, изчезнаха т.нар. строителни пирамиди, които се появиха в ранните години на демокрацията. Рискът не е в това, да купиш дом, а после предприемачът да не го завърши, а да не би да придобиеш жилище с някакви дефекти. Затова за мен добрият вариант е да се купи жилище на 3-5 години - едновременно е и ново строителство, и е имало време дефектите (ако е имало такива) да проличат.

- Ако купувам дом "на зелено", каква печалба залага за себе си предприемачът?
- Това не мога да коментирам, тъй като сумите варират, а и не се занимавам с подобен тип продажби. Но при всички положения процентът, който взема строителният предприемач, е по-висок, отколкото в страните от ЕС.

http://www.standartnews.com/archive/2004/10/18/folio/s4235_4.htm