Гурбетчиите вдигнаха цените на имотите

Жилищата поскъпнаха до 120% за две години

Затворени селища с еднофамилни къщи са бъдещето на София, казва Орлин Владиков



Орлин Владиков е председател на Националното сдружение "Недвижими имоти". Организацията е създадена през 1992 г. и вече има регионални структури почти във всички големи градове. В сдружението членуват водещите брокерски фирми. От 2 години бе въведен индексът REMI, който следи за движението на цените на имотите у нас.

- Господин Владиков, накъде вървят цените на имотите според вашите данни?
- След въвеждане на индекса за недвижими имоти REMI можем да следим всеки месец движението на пазара на цените. Тази информация се събира от всички райони, в които функционират членове на НСНИ. За последните две години жилищните имоти поскъпнаха много. Увеличението на отделни видове имоти надхвърли 120%. Този процент касае жилищата между 80 и 90 кв. метра, някои панелни жилища в големите градове и в района на Черноморското крайбрежие, в някои зимни курорти, както и селища с типична българска архитектура като Трявна, Боженци, Арбанаси и други. Не са поскъпнали толкова много жилищата в останалите региони на страна. Индексът REMI, който стартира преди 2 години, показва, че за този период от 100% днес се отчита 138,89% средно увеличение. Което всъщност е много сериозно увеличение в рамките на тези две години.

- На какво се дължи този скок в цените?
- Има няколко причини да се стигне до това. Първата е активната роля на банките в областта на жилищното кредитиране, облекчаване на условията за получаване на заеми, намаляване на лихвените проценти за ипотечно кредитиране. Втората причина е външнополитическият курс на страната - приемането ни в НАТО и предстоящото ни асоцииране в ЕС. Трето, паднаха лихвените проценти в света и се появиха свободни пари на пазара в ръцете на чужди инвеститори, които в България като дестинация намериха добро поле за финансовите си планове. Защото тук могат да постигнат по-добра печалба и лихви, отколкото ако държат парите си в една австрийска или швейцарска банка. Четвъртата причина за увеличението на цените е в българите, които напуснаха страната и вече са в добро финансово положение на новото място. Те имат свободни ресурси и се завръщат като инвеститори в собствената си страна. Голям процент от сделките с жилища са на наши граждани, които временно пребивават в чужбина, било за да осигурят за себе си имот, като се върнат, или да го купят за своите родители и близки. Не на последно място раздвижването на цените се дължи на общото съживяване на пазара. В резултат на активните рекламни кампании, проведени в Западна Европа, Великобритания, Ирландия, Белгия, САЩ, много чужди физически лица откриха България като нова дестинация, като нова точка на картата. И те решиха да създадат у нас втори собствен дом. Тази тенденция според мен ще продължи, и то в по-широки мащаби. В бъдеще ще се дава повече възможности за инвестиции и на хората от Близкия изток. Те масово купуваха домове в Западна Европа и известен период прекарваха там, за да избягат от жегите. Такива сделки има много реализирани в Испания, Италия, Белгия, Великобритания и Франция. Интересът от фирми и физически лица от Близкия изток е много голям и скоро той ще бъде усетен. Съществуват обаче пречки пред частните лица да придобият имот у нас. Не можем да караме един 70-годишен пенсионер от Великобритания да регистрира фирма у нас, за да придобие земята. Затова българският законодател трябва да разреши на чужденци да купуват земя у нас. Това не се разминава със съображения за национална сигурност, за губене на суверенитета, идентичността ни.

- Не крие ли опасност кредитната експанзия? Огромният брой заеми за жилища няма ли да се превърнат в спукан балон?
- Има подобни опасения, и то от страна на банките. Кредитирането и обслужването на кредитите върви на добро ниво. Според информация от банките по-малко от 3% от ипотечните кредити са дали симптоми, че могат да не се обслужват или има забавяне в издължаването. Българинът е на едно от първите места по недвижима собственост, това за него е първостепенно в материалните ценности. В същото време у българите все още няма банкова култура. Много домакинства не правят разчети на финансовите си възможности, не могат дългосрочно да планират приходите и разходите си. И по тези причини в ръководството на отделни банки се пораждат тревоги, че отпуснатите заеми могат да се окажат балон с ужасни последици. Все още обаче няма реални признаци.

- На какво се дължи бумът на новото жилищно строителство и големият брой сделки с такива апартаменти?
- Основно на банките, които в последните години станаха много гъвкави при осигуряване на кредити на строителните предприемачи. Известно е, че жилищната база в България трябва да се обнови. Сега вече жилищата отговарят на определени стандарти. За разлика от миналото, когато хубавите сгради бяха единици, сега единици са лошокачествените обекти. Инвеститорите вече дават заслуженото на българския потребител. Ако в миналото опасността от строителни пирамиди беше огромна, защото зад строителния предприемач не се знаеше кой стои, има ли той осигурен ресурс, вече такава опасност почти няма. Защото може да се провери кой стои зад всеки инвеститор, клиентът може да види вече изпълнени обекти и с какво качество са те.

- Какви жилища се търсят най-много в София?
- Най-търсени са жилища от 80-90 кв. м. Причината за това не е, че българинът иска да живее в малко жилище, но няма пари за повече. Като квартали водещ е "Иван Вазов" и районите на Южния парк. Лидерски позиции държи "Лозенец", но направлението се измести. Докато преди време най-търсени бяха южната част, сега атрактивна е западната част. Там за 2 години изникнаха нови квартали с улици, с инфраструктура. Тревожи, че все още общинските власти и компетентните лица не следят за интензитета на застрояване, и "Лозенец", който се радваше на много зеленина, си промени обликът с
безумни архитектурни решения
с кули-бойници, с излизане на тротоарната линия, с такова застрояване, че съседите могат да гледат телевизия през прозореца на следващия блок. Трябва да престане преотдаването на градинки и междублоковото пространство за строителство, където довчера играха нашите деца. Такива примери има в много столични квартали.

- Защо цените на старото строителство предимно в центъра са по-високи от новите, по-луксозно изпълнени сгради?
- Причината е в местоположението. Затова и овехтяването на имота не е водещо при оценката му. Т.е. имоти в централната градска част с 50-годишна история се радват на същите цени, които са за ново строителство.

- Очаквате ли нов скок в цените на жилищата в близките месеци?
- Според мен
ще продължат да се продават в рамките на сегашните ценови равнища
За страната те са от 300 евро за кв. м за панелните апартаменти до 800 евро на кв. м за най-луксозните жилищни сгради. Има отделни имоти, при които цените надхвърлят 1000 евро за кв. м, но тогава говорим за висока степен на лукс, за много скъпи материали, подови покрития, най-скъпи дограми и т.н. Моята прогноза е, че цените на жилищата ще се запазят в тези ценови диапазони. За наша радост през 2005-2006 г. в София ще бъдат пуснати на пазара затворени селища, в които ще се продават еднофамилни къщи със собствена инфраструктура, магазинна мрежа, плувни басейни, паркинги и зелени площи. Тези селища, които се изграждат в момента, дават европейски облик на София и ще отговорят на завишеното търсене на такива къщи.

http://www.standartnews.com/archive/2004/10/12/interview/s4229_2.htm